Depreciação LMNP: o que a retomada na revenda muda de fato

Durante vinte anos, a locação mobiliada no regime real ofereceu ao proprietário uma vantagem que poucos investimentos conheciam: depreciar o imóvel a cada ano, o que apagava o imposto sobre os aluguéis, sem que essa depreciação fosse jamais retomada na revenda. Deduzia-se, e não se devolvia nada. A lei de finanças para 2025 fechou essa porta, e a maioria das simulações de rentabilidade feitas antes dessa data tornou-se falsa.

Este guia explica o que muda exatamente, e sobretudo o que não muda. Ele complementa nossa página de referência sobre a locação mobiliada e o estatuto LMNP.

O que era a depreciação, e por que seduzia

No regime real, um locador de mobiliado trata seu imóvel como uma empresa trata sua ferramenta de produção: constata a cada ano a perda de valor teórica da construção e do mobiliário, e a deduz das suas receitas. O terreno não se deprecia, a construção se deprecia em vinte e cinco a quarenta anos conforme seus componentes, o mobiliário em cinco a dez anos.

O efeito é espetacular. Num apartamento comprado por 300 000 euros dos quais 240 000 de construção, a depreciação anual gira em torno de 7 000 euros, aos quais se somam o mobiliário, os juros do financiamento, o imposto predial, os encargos, o seguro e os honorários contábeis. Diante de 14 000 euros de aluguéis anuais, o lucro tributável cai muitas vezes a zero. Durante anos, o proprietário recebia aluguéis sem pagar imposto sobre eles.

O que a regra de 2025 mudou

Desde 15 de fevereiro de 2025, as depreciações deduzidas durante o período de locação reduzem o preço de aquisição no cálculo do ganho de capital. Mecanicamente, a ganho de capital tributável aumenta no montante total das depreciações praticadas.

Voltemos ao exemplo. Imóvel comprado por 300 000 euros, depreciado em 7 000 euros por ano durante doze anos, ou seja 84 000 euros, e depois revendido por 380 000 euros.

	Antes de 15 de fevereiro de 2025	Desde então
Preço de aquisição considerado	300 000 euros	300 000 menos 84 000, ou seja 216 000 euros
Ganho de capital bruta	80 000 euros	164 000 euros
Efeito das depreciações	Nenhum	Ganho de capital aumentada em 84 000 euros

A tabela assusta, e com razão. No entanto, ela conta apenas metade da história.

O que não mudou, e conta tanto quanto

Três elementos continuam a jogar a favor do regime real, e são muitas vezes esquecidos nos artigos alarmistas.

Os abatimentos por prazo de posse. Aplicam-se à ganho de capital aumentado como antes: o imposto de renda se apaga inteiramente ao fim de vinte e dois anos de posse, e as contribuições sociais ao fim de trinta. Numa posse longa, a retomada das depreciações é absorvida por esses abatimentos.

O valor do tempo. Um imposto que você não paga durante quinze anos, e que acerta no fim, não custa o mesmo que um imposto pago a cada ano. Durante toda a posse, o dinheiro não entregue ao Tesouro fica com você, e trabalha. É o essencial da vantagem, e ele subsiste intacto.

O montante das despesas dedutíveis. A depreciação é apenas uma linha entre outras. Juros de financiamento, imposto predial, encargos de condomínio, seguro, honorários de gestão e de contabilidade continuam dedutíveis no regime real e nunca são retomados. Num imóvel financiado a crédito, essas despesas bastam muitas vezes sozinhas para inclinar a balança.

Como refazer o cálculo honestamente

A boa forma de decidir já não é comparar o imposto anual dos dois regimes, mas raciocinar sobre o prazo de posse previsto.

• Posse longa, além de quinze anos. O regime real continua largamente vencedor: o adiamento do imposto joga a pleno e os abatimentos começam a apagar a retomada.
• Posse média, oito a quinze anos. O cálculo se faz caso a caso, e depende sobretudo da existência de um financiamento. Com juros significativos, o regime real mantém a vantagem; sem financiamento, a diferença se estreita.
• Posse curta, menos de oito anos. O micro-BIC volta a ser muitas vezes preferível, porque a retomada cai antes que qualquer abatimento tenha começado a agir.

Esse raciocínio cruza o da escolha de regime, detalhado no nosso guia sobre a locação mobiliada ou vazia, e o da rentabilidade, tratado em calcular a rentabilidade locativa. Para um mobiliado turístico, é preciso acrescentar a questão da classificação, tornada determinante pela mesma reforma: nosso guia sobre classificar seu mobiliado turístico dá o cálculo.

O que fazer agora

Se você já está no regime real, não mude por impulso: sair dele não elimina as depreciações já praticadas, que continuarão a ser retomadas na revenda. A saída apenas o priva das deduções futuras.

Se ainda hesita, ponha a questão a um contador antes da primeira declaração, porque a opção se formula em prazos precisos e compromete por vários anos. É exatamente para isso que a French Realty orienta você: um parceiro habituado a locadores não residentes, que põe os dois cálculos sobre os seus números reais e sob sua própria responsabilidade.

Para definir sua situação antes de escolher, o estudo personalizado oferecido é o ponto de partida.