Alugar mobiliado na França morando no exterior

O que é o estatuto LMNP, e quem se enquadra nele?

Alugar mobiliado não é alugar vazio, e a diferença não é de decoração: é uma diferença de natureza fiscal. Os aluguéis de uma locação vazia são rendimentos prediais; os de uma locação mobiliada são lucros industriais e comerciais, porque o direito considera que fornecer um imóvel equipado é uma atividade comercial. Tudo decorre daí: o regime de tributação, as despesas dedutíveis, as formalidades e o destino do ganho de capital na revenda.

O estatuto de locador de imóvel mobiliado não profissional, que todos chamam de LMNP, é o que se aplica por padrão. Sai-se dele, tornando-se locador profissional, quando duas condições são reunidas ao mesmo tempo: as receitas anuais da atividade ultrapassam 23 000 euros, e superam os outros rendimentos profissionais do domicílio fiscal. Uma só das duas não basta. Para um não residente cujos rendimentos profissionais estão no exterior, a segunda condição é apreciada sobre o conjunto dos rendimentos do domicílio, o que torna a mudança mais rara do que se imagina.

Um mobiliado, no sentido fiscal, não é uma moradia onde há móveis: é uma moradia decente equipada com uma lista de mobiliário fixada por decreto, suficiente para que um inquilino possa dormir, comer e viver convenientemente. Cama, placa de cozimento, forno, geladeira, louça, utensílios, mesa, assentos, armários, luminárias, material de limpeza. Um único item faltante permite ao inquilino requalificar o contrato como locação vazia, com efeito retroativo sobre o regime fiscal.

Quais formalidades antes de alugar mobiliado?

Alugar mobiliado, mesmo um único estúdio, é exercer uma atividade comercial no sentido fiscal. Isso acarreta formalidades que a locação vazia não conhece, e que se fazem online, do exterior, sem se deslocar.

1. Declarar o início de atividade no guichê único de formalidades das empresas, nos quinze dias seguintes ao início da locação. É essa declaração que atribui o número SIRET, sem o qual nenhuma declaração de rendimentos BIC é possível.
2. Escolher o regime. O micro-BIC se aplica por padrão abaixo dos limites; o regime real se pede, e a opção se formula nos prazos previstos, diferentes conforme a atividade comece ou continue.
3. Declarar o mobiliado turístico na prefeitura, quando se trata de locação de curta duração. Simples declaração na maioria dos municípios, autorização de mudança de uso nas zonas de tensão habitacional, às vezes com uma compensação a fornecer.
4. Obter uma classificação se você visa o regime dos mobiliados classificados. A visita é realizada por um organismo credenciado e a classificação vale cinco anos.
5. Prever a contribuição predial das empresas. É devida desde o primeiro ano completo de atividade, e a declaração inicial se faz antes do fim do ano de início.
6. Declarar a cada ano os rendimentos na declaração complementar das profissões não assalariadas, junto ao serviço de impostos dos não residentes.

O representante fiscal credenciado já não é obrigatório para os residentes da União Europeia, do Espaço Econômico Europeu e de alguns Estados ligados à França por um acordo de assistência à cobrança. Para os outros, a administração pode exigi-lo, na prática sobretudo numa venda. É uma pergunta a fazer antes de comprar, não no momento de vender.

Em que condições o regime se aplica, e quando se sai dele?

O regime não é uma opção que se marca: ele se constata. Você é locador de imóvel mobiliado não profissional enquanto duas condições se mantêm juntas, e sai dele no dia em que elas cessam, sem formalidade e às vezes sem saber. A mudança altera a tributação dos aluguéis e sobretudo a do ganho de capital na revenda.

Os dois limites do artigo 155 do Código Geral de Impostos se leem juntos, nunca separados: ultrapassar 23 000 euros de receitas não basta para virar profissional se suas outras rendas do trabalho continuarem maiores. Para um não residente cujo salário cai no exterior, esse segundo teste se calcula sobre a renda do núcleo, inclusive a que não é tributada na França.

Quanto custam o imposto e as contribuições sociais sobre aluguéis mobiliados?

Um princípio primeiro, que dissipa a maior parte das preocupações: um imóvel situado na França é tributado na França, seja qual for a residência do proprietário. Todos os acordos fiscais assinados pela França atribuem o direito de tributar os rendimentos imobiliários ao Estado onde se encontra o imóvel. Você declara portanto seus aluguéis na França, e seu país de residência aplica em seguida seu próprio método para evitar que você pague duas vezes: ou ele isenta esses rendimentos, ou os tributa concedendo a você um crédito de imposto igual ao imposto francês.

Sobre o montante, aplica-se uma regra própria dos não residentes: a alíquota mínima de tributação. O imposto não pode ser inferior a 20 % da renda líquida tributável até 29 315 euros, e 30 % acima, seja qual for a tabela que resultaria do cálculo comum. Esse piso pode ser afastado, e é a providência que muitos ignoram: se você demonstrar que a alíquota média que se aplicaria ao conjunto dos seus rendimentos mundiais, franceses e estrangeiros, é inferior a esse mínimo, é essa alíquota média que se aplica. A prova se fornece na declaração, declarando os rendimentos mundiais a título indicativo.

É a economia mais fácil de perder, e vale quase dez pontos. A alíquota plena das contribuições sociais sobre os rendimentos do patrimônio é de 17,2 %. Mas desde a jurisprudência europeia que proíbe fazer uma mesma pessoa contribuir duas vezes para dois sistemas de segurança social, as pessoas filiadas a um regime obrigatório de outro Estado do Espaço Econômico Europeu, da Suíça ou do Reino Unido estão isentas do essencial: devem apenas a contribuição de solidariedade, a 7,5 %.

A isenção não é automática: ela se pede, marcando a caixa prevista na declaração e mantendo à disposição o atestado de filiação da sua caixa estrangeira. Não depende nem da nacionalidade nem do local de vida, mas do regime de segurança social ao qual você realmente contribui. Um francês assalariado em Genebra tem direito; um francês aposentado em Bangcoc, filiado a um regime francês, não tem; um americano em Nova York não tem, os Estados Unidos não estando no Espaço Econômico Europeu.

Sobre um lucro de 12 000 euros, a diferença entre 17,2 % e 7,5 % representa 1 164 euros por ano. Em dez anos de posse, ultrapassa o custo acumulado de um contador. É a primeira coisa que um parceiro habituado a não residentes verifica, e a primeira que as declarações feitas sozinhas esquecem.

Que prazos e vencimentos marcam o ritmo de uma locação mobiliada?

Três vencimentos importam, e dois deles se perdem facilmente do exterior porque não geram nenhum aviso. O primeiro condiciona a própria existência da sua atividade, os outros dois comandam o imposto.

A opção pelo regime real é a decisão de consequências mais pesadas, e é uma decisão de calendário antes de ser uma decisão fiscal: tomada tarde demais, não recupera o ano passado. Em um imóvel recém-adquirido, onde a depreciação é maior, um ano perdido nunca se recupera.

O que a não residência muda na tributação dos aluguéis?

O princípio primeiro, porque costuma surpreender: os aluguéis de um imóvel situado na França são tributáveis na França, seja qual for sua residência fiscal, e os acordos fiscais não alteram isso. O que seu país de residência decide depois é como evitar a dupla tributação, não o direito de a França tributar.

A alíquota mínima de 20 % não é inevitável: o artigo 197 A do Código Geral de Impostos permite comprovar que a alíquota média resultante de toda a sua renda mundial seria menor, e fazê-la aplicar. Isso implica declarar essa renda mundial à administração francesa, o que não a torna tributável lá.

O que verificar antes de colocar um imóvel em locação mobiliada?

Três textos podem proibir o que a tributação autoriza, e nenhum dos três está no Código Geral de Impostos. Verificá-los custa uma hora; descobri-los depois custa uma reposição e às vezes uma multa.

A ordem importa: o regulamento do condomínio prevalece sobre a autorização municipal, e a autorização municipal nada vale se o imóvel não atinge o limite de decência energética. Verificar na ordem inversa gasta em trâmites o que uma cláusula do regulamento teria economizado.

Que riscos um locador de imóvel mobiliado assume à distância?

O risco fiscal é real mas se repara: uma autuação se paga e se liquida. Os dois riscos que não se reparam estão em outro lugar, na requalificação do regime e na vacância, e ambos se preparam anos antes sem jamais se anunciar.

O risco mais caro não se realiza durante a locação mas na revenda, e é a contrapartida direta da vantagem do regime real: desde a reforma de 2025, as depreciações deduzidas durante a posse são reincorporadas no cálculo do ganho de capital. A economia anual de imposto não é portanto um ganho líquido, é um diferimento cujo saldo é preciso acompanhar.

Micro-BIC ou regime real: como escolher?

Dois regimes existem, e a escolha não é questão de gosto: calcula-se. O micro-BIC aplica um abatimento fixo sobre as receitas e não exige nenhuma contabilidade. O regime real deduz as despesas realmente pagas e, sobretudo, a depreciação do imóvel e do mobiliário, o que muitas vezes apaga a totalidade do lucro tributável durante anos. Exige, em contrapartida, uma contabilidade mantida por um profissional.

A regra prática se lê na diferença entre o abatimento e suas despesas reais. Se suas despesas, juros de financiamento e depreciações ultrapassam o abatimento fixo, o regime real vence, e vence largamente assim que há um crédito em curso ou obras recentes. Se o imóvel foi pago à vista, é antigo, pouco onerado e alugado abaixo do limite, o micro-BIC basta e custa menos em honorários contábeis. Para um mobiliado turístico não classificado, a questão quase não se coloca mais desde 2025: com 30 % de abatimento e um limite de 15 000 euros, o regime real se impõe na quase totalidade dos casos.

A depreciação do regime real tem um limite que muitos descobrem tarde: ela não pode criar prejuízo. A fração de depreciação que ultrapassa o lucro não se perde, é transportada sem limite de prazo para os lucros dos anos seguintes. O resultado é o mesmo no longo prazo, mas o calendário não é o que se imagina.

O que mudou para os imóveis de temporada, incluindo a classificação?

A lei de 19 de novembro de 2024, dita lei Le Meur, modificou profundamente a economia da locação mobiliada turística. Ela persegue um objetivo declarado: reduzir a diferença fiscal que tornava a locação de curta duração mais rentável que a locação anual nas zonas onde falta habitação. Três mudanças dizem respeito diretamente a um proprietário não residente.

1. O abatimento do micro-BIC desaba para o não classificado. Passa de 50 a 30 %, e o limite de receitas de 77 700 a 15 000 euros, para os rendimentos recebidos a partir de 2025. Um proprietário que recebe 30 000 euros de aluguéis sazonais num imóvel não classificado sai portanto do micro-BIC e passa ao regime real, queira ou não.
2. A classificação torna-se uma alavanca econômica. Um mobiliado turístico classificado conserva 50 % de abatimento e um limite de 77 700 euros. A classificação se obtém junto a um organismo credenciado, por cinco anos, e a visita se prepara: é agora um cálculo, não um capricho.
3. Os municípios ganham poderes. Podem baixar a noventa dias por ano a duração máxima de locação de uma residência principal, instaurar quotas de autorizações, impor uma compensação, e definir setores reservados à moradia. A regra se lê agora município por município, nunca no nível nacional.

Para um proprietário que vive no exterior, a consequência prática é dupla. Primeiro, um imóvel comprado antes de 2025 sobre uma hipótese de rendimento sazonal já não rende o mesmo, e o cálculo merece ser refeito. Depois, a regra local prevalece: antes de comprar num município turístico, é preciso ler seu regulamento, porque a autorização de mudança de uso pode ser recusada, contingenciada ou condicionada a uma compensação.

Até 2025, a questão era de conforto: uma classificação tranquilizava os viajantes e abria alguns dispositivos locais. Desde que o abatimento do micro-BIC caiu para 30 % no não classificado e permaneceu em 50 % no classificado, a questão tornou-se aritmética, e a resposta se calcula em alguns minutos.

A classificação é um procedimento voluntário: você solicita a um organismo credenciado, que visita a moradia e atribui de uma a cinco estrelas segundo uma grade de critérios sobre equipamentos, superfície, acessibilidade e serviço. A classificação vale cinco anos. Não exige um imóvel luxuosa: uma estrela basta para passar ao regime favorável, e muitos mobiliados corretos a obtêm sem obras, simplesmente completando equipamentos.

A classificação nem sempre vence. Quando o imóvel é financiado a crédito ou sai de obras, o regime real muitas vezes apaga mais do que 50 % de abatimento, e a classificação torna-se secundária no plano fiscal, mesmo permanecendo útil comercialmente. A boa forma de decidir é mandar fazer os dois cálculos por um contador parceiro antes da primeira temporada, não depois.

O que acontece na revenda de um imóvel alugado mobiliado?

É a mudança mais pesada dos últimos anos, e a que torna caducas a maioria das simulações feitas antes de 2025. Durante muito tempo, o regime real oferecia ao locador de mobiliado uma vantagem singular: ele depreciava o imóvel a cada ano, o que apagava o imposto sobre os aluguéis, e essas depreciações não eram retomadas no cálculo do ganho de capital na revenda. A lei de finanças para 2025 pôs fim a esse duplo favor.

Desde 15 de fevereiro de 2025, as depreciações deduzidas durante a locação são reintegradas no cálculo do ganho de capital: elas reduzem o preço de aquisição, portanto aumentam a ganho de capital tributável no mesmo montante. Concretamente, a economia de imposto obtida a cada ano já não é adquirida, é diferida até a venda. O mecanismo continua vantajoso, porque um imposto adiado em quinze anos vale menos do que um imposto pago de imediato, e porque os abatimentos por prazo de posse continuam a aplicar-se; mas a vantagem já não é a que se imagina.

Algumas residências geridas permanecem fora dessa reintegração, nomeadamente as residências estudantis e os estabelecimentos que acolhem pessoas idosas ou dependentes. Para um imóvel clássico, em contrapartida, a regra se aplica plenamente. O resto do cálculo do ganho de capital do não residente não muda: abatimento por prazo de posse que apaga o imposto de renda ao fim de vinte e dois anos e as contribuições sociais ao fim de trinta, e isenção possível no limite previsto para um antigo residente que vende sua antiga habitação na França.

A consequência prática cabe numa frase: o regime real já não se escolhe pela economia de imposto imediata sozinha, mas em função de um prazo de posse. Quanto mais tempo você guardar o imóvel, mais o adiamento joga a seu favor e mais os abatimentos apagam a retomada. Uma revenda em cinco anos muda completamente o cálculo.

Mobiliado ou vazio: o que a escolha muda realmente para um não residente?

Para um proprietário que vive longe, a leitura dessa tabela não é apenas fiscal. O mobiliado rende mais e é menos tributado, mas dá muito mais trabalho: mais rotatividade, mais vistorias, mais recuperações entre inquilinos, mais mobiliário a substituir. É um arbítrio entre rentabilidade e carga mental, e quase sempre se decide começando por definir quem cuidará do imóvel no local.

Quais erros custam mais caro?

1. Declarar os aluguéis mobiliados como rendimentos prediais. O erro mais difundido, e ele fecha o acesso à depreciação expondo ainda a uma retificação.
2. Esquecer de pedir a alíquota de 7,5 % sobre as contribuições sociais. A isenção nunca é automática: ela se marca, e vale quase dez pontos a cada ano.
3. Não obter número SIRET. Sem declaração de início de atividade no guichê único em quinze dias, nenhuma declaração BIC é possível e a atividade é irregular.
4. Permanecer no micro-BIC com um financiamento em curso. Os juros e a depreciação quase sempre ultrapassam o abatimento fixo: o regime real é então a única opção racional.
5. Alugar como mobiliado turístico sem verificar o regulamento do município. Desde a lei de 19 de novembro de 2024, quotas, autorizações e compensações se decidem localmente, e uma locação irregular para de um dia para o outro.
6. Basear o cálculo de rentabilidade numa simulação anterior a 2025. O abatimento do não classificado passou de 50 a 30 %, e as depreciações são agora retomadas na revenda: as duas hipóteses de partida mudaram.

O que a French Realty faz na sua locação mobiliada, e o que ela não faz?

A locação mobiliada de um não residente põe a trabalhar dois mundos que não se falam: a fiscalidade, que se decide uma vez por ano numa declaração, e o terreno, que se decide a cada semana no imóvel. A French Realty segura as duas pontas. Definimos sua situação e orientamos você a um contador parceiro, que sozinho aconselha e declara, sob sua própria responsabilidade. E seu concierge dedicado se encarrega do que acontece no local, porque é o nosso ofício de execução.

A parte fiscal: definir, depois orientar

Uma primeira conversa estabelece o que decide tudo: seu país de residência e seu regime de segurança social, o tipo de locação visado, o montante de receitas esperado, a existência de um financiamento, e o prazo de posse previsto. Apresentamos você em seguida a um contador parceiro habituado a locadores não residentes: é ele que compara micro-BIC e regime real sobre os seus números, que formula a opção, que declara o início de atividade e que mantém a contabilidade. A apresentação é oferecida; os honorários dele são fixados e faturados por ele.

A parte do terreno: o que executamos nós mesmos

Um mobiliado se mantém. Seu concierge dedicado equipa a moradia conforme a lista regulamentar, fotografa o inventário, comparece às vistorias, coordena a recuperação entre dois inquilinos, substitui o mobiliário desgastado e faz as visitas de controle. São tarefas de execução, orçadas pelo tempo dedicado, e é o que torna sustentável uma locação mobiliada a dez mil quilômetros.

O que não fazemos, e que pertence a outros: aconselhar sobre a escolha de um regime fiscal, elaborar ou assinar uma declaração, garantir uma rentabilidade. A French Realty informa, orienta e coordena; o contador parceiro aconselha e declara; a administração de locação regulamentada cabe a um administrador com licença profissional.