Calcular a rentabilidade de locação de um imóvel detido do exterior

A rentabilidade de um imóvel alugado se calcula subtraindo do aluguel bruto tudo o que o corrói: vacância, taxas de condomínio, imposto predial, seguro, custos de administração, conservação periódica e, para um não residente, o custo do câmbio e as tarifas bancárias. O rendimento bruto relaciona o aluguel anual ao valor do imóvel; o rendimento líquido parte do que realmente sobra para você, depois das despesas e conforme o tratamento tributário que se aplica ao seu país de residência. Esta página dá a grade completa dos itens, sem número inventado: cabe a você colocar as suas próprias hipóteses, com as ferramentas certas.

O que exatamente se compara quando se calcula um rendimento?

Existem três andares, e confundi-los é a fonte de quase todas as decepções. O rendimento bruto relaciona os aluguéis anuais teóricos ao valor do imóvel: é um indicador de comparação rápida entre dois endereços ou duas cidades, nada além. O rendimento líquido de despesas subtrai a vacância, as taxas de condomínio não repassáveis, o imposto predial, o seguro, os custos de administração e a conservação: é a ferramenta de orçamento. O rendimento líquido depois dos impostos, por fim, aplica a sua situação tributária própria: regime predial ou regime do mobiliado, deduções conforme o tempo de posse, retenções e acordos conforme o seu país de residência.

O detalhe desse terceiro andar depende de cada situação: ele é tratado sem ambiguidade nos nossos guias por país de residência. Para montar o quadro inteiro, da colocação para locação ao acompanhamento, o nosso guia para alugar seu imóvel morando no exterior continua sendo a porta de entrada. Esta página se concentra na própria grade de cálculo, item por item.

Que itens entram no cálculo?

O método é simples: listar tudo o que entra e tudo o que sai, sem exceção nem repetição. No lado das entradas, os aluguéis recebidos, distribuídos no ano no caso da temporada, para neutralizar a sazonalidade. No lado das saídas, a lista é maior do que se espera:

• A vacância: os meses sem inquilino na longa duração, as noites não alugadas na temporada; é muitas vezes o item mais subestimado.
• As taxas de condomínio não repassáveis ao inquilino, incluindo as provisões e os acertos delas.
• O imposto predial, que segue o imóvel e fica por sua conta.
• O seguro de proprietário não ocupante, com as franquias e as coberturas opcionais dele.
• Os custos de administração, se você escolher entregar a administração a um gestor parceiro.
• A conservação corrente e a recuperação periódica, a provisionar em cada ciclo de locação.
• Na temporada, os custos de operação: limpeza, rouparia, recepção, detalhados na nossa ficha de conciergerie de locação por temporada.
• Como não residente, o câmbio e as tarifas bancárias em cada remessa de renda.

A tabela a seguir organiza esses itens e aponta os que mais se esquecem:

Item	Entra no cálculo	Muitas vezes esquecido
Aluguéis brutos	Sim: a base de tudo, distribuídos no ano na temporada	A sazonalidade, que afunda o inverno
Vacância	Sim: meses sem aluguel ou noites não alugadas	A vacância entre dois inquilinos depois de obras
Taxas de condomínio	Sim: parte não repassável, provisões incluídas	As obras aprovadas em assembleia
Imposto predial	Sim: ele segue você aconteça o que acontecer	Os acréscimos depois de obras ou reavaliações
Seguro do proprietário	Sim: a cobertura do locador não residente	As coberturas opcionais e as franquias
Custos de administração	Sim: se você entrega a administração a um gestor parceiro	Os serviços acessórios, limpeza e rouparia
Conservação e recuperação	Sim: a provisionar em cada ciclo	O ritmo real entre dois inquilinos
Câmbio e tarifas bancárias	Sim: em cada remessa de renda	A diferença de conversão, repetida o ano inteiro

Rendimento bruto ou líquido: por que a diferença decide?

O bruto serve para comparar rápido: dois imóveis, duas cidades, duas estratégias. O líquido diz a verdade: o que chega na sua conta, e o que sai dela. A diferença entre os dois raramente vem de um item espetacular; ela se acumula a partir da vacância, das taxas e dos custos repetidos todo mês. Um imóvel com bruto lisonjeiro pode assim revelar um líquido decepcionante, sobretudo na temporada, em que os custos de operação e a sazonalidade pesam em dobro.

O terceiro andar, o imposto, merece a mesma seriedade. Conforme o seu país de residência, um acordo de bitributação determina onde a renda é tributada e como evitar a dupla tributação; conforme a natureza do imóvel, vazio ou mobiliado, o regime aplicável e as deduções, em especial conforme o tempo de posse, mudam o resultado final. Esses mecanismos estão explicados sem números nos nossos guias por país de residência: consulte-os antes de qualquer decisão, porque um bom rendimento líquido antes dos impostos pode se inverter depois.

Câmbio, tarifas bancárias, tributos: as particularidades do não residente

Um proprietário não residente remete os aluguéis dele, e cada remessa custa. As transferências internacionais cobram tarifas fixas ou proporcionais, a conversão de uma moeda para outra se faz pela taxa do dia, com uma diferença que se repete em cada operação, e a manutenção de uma conta em euros no exterior pode ter um custo próprio. Três atitudes reduzem a conta: concentrar as remessas em vez de multiplicá-las, manter um caixa em euros para as despesas locais, e comparar as tarifas reais dos seus circuitos bancários.

No lado tributário, a mecânica do não residente combina uma retenção na fonte na França conforme as regras aplicáveis, a tributação no seu país de residência, e o papel do acordo de bitributação para repartir os direitos e evitar a dupla tributação. Existem declarações dos dois lados, com prazos que não sempre coincidem. É justamente o campo em que os números variam de uma situação para outra: os nossos guias por país montam o quadro, e o seu interlocutor dedicado da French Realty orienta você aos especialistas certos quando a situação exigir.

Como montar hipóteses sólidas?

Um cálculo de rentabilidade só vale pelas hipóteses dele. Comece pelo valor: o mapa de preços permite ancorar a sua estimativa nos níveis observados localmente, em vez de em uma lembrança de compra. Coloque depois os aluguéis e a vacância em três cenários, prudente, central, favorável: um cálculo de cenário único prepara você mal para os anos ruins. Por fim, rode o conjunto no simulador de rentabilidade de locação, que cruza essas hipóteses e torna o resultado comparável de um imóvel para outro.

Escreva as suas hipóteses com clareza e date-as: aluguel adotado, vacância suposta, despesas conhecidas. Um cálculo documentado se discute, se corrige e se refaz; um cálculo de cabeça não se defende diante de ninguém, nem diante de você. Essa disciplina serve também no momento de mudar de estratégia: é refazendo a grade que se mede o que uma passagem para locação mobiliada realmente acrescenta, depois das despesas e depois dos impostos.

Dois reflexos completam o método. Primeiro, refazer o cálculo a cada ano com as despesas reais do condomínio e a vacância constatada, não com as hipóteses de origem. Depois, nunca esquecer as obrigações que acompanham a renda: na temporada, os anúncios e a taxa de temporada são um capítulo próprio, tratado no nosso artigo sobre os anúncios on-line e a taxa de temporada. Para continuar a leitura, a categoria Locação e rentabilidade do Journal reúne cada capítulo do ciclo de locação.

Se você quer montar a grade completa no seu imóvel, aluguéis, despesas, câmbio e tributos conforme o seu país de residência, o estudo personalizado oferecido pela French Realty permite estabelecer as suas hipóteses reais com o seu interlocutor dedicado, antes de qualquer compromisso.