Guide · Location meublée
Classificar seu mobiliado turístico: o procedimento e o cálculo
Desde a reforma, a classificação eleva o abatimento micro-BIC de 30 a 50 % e o limite de 15 000 a 77 700 euros. Procedimento, critérios, prazos e rentabilidade do gesto.
A classificação de um mobiliado turístico foi por muito tempo uma questão de vitrine: estrelas num anúncio, mais um argumento diante da concorrência. Desde a lei de 19 de novembro de 2024, tornou-se uma linha de contas. Um imóvel não classificado vê seu abatimento micro-BIC cair a 30 % e seu limite de receitas a 15 000 euros; um imóvel classificado conserva 50 % e 77 700 euros. Entre as duas, a diferença se conta em milhares de euros por ano.
Este guia dá o procedimento, os critérios e o cálculo. Ele complementa nossa página de referência sobre a locação mobiliada e o estatuto LMNP.
O que a classificação rende, em números
Tomemos um apartamento alugado em temporada que recebe 28 000 euros de receitas anuais.
| Não classificado | Classificado | |
|---|---|---|
| Limite do micro-BIC | 15 000 euros, portanto ultrapassado | 77 700 euros, portanto acessível |
| Regime aplicável | Regime real obrigatório, com contabilidade | Micro-BIC possível, sem contabilidade |
| Abatimento fixo | 30 %, mas inacessível aqui | 50 %, ou seja 14 000 euros |
| Base tributável no micro-BIC | Sem objeto | 14 000 euros |
A classificação não muda apenas uma alíquota: ela reabre o acesso a um regime. Abaixo do limite, faz o abatimento passar de 30 a 50 %, ou seja sobre 12 000 euros de receitas uma base tributável que cai de 8 400 para 6 000 euros. Acima do limite de 15 000 euros, evita pura e simplesmente a passagem forçada ao regime real, com sua contabilidade e seus honorários.
Isso não quer dizer que a classificação vença sempre. Num imóvel financiado a crédito ou saindo de obras, o regime real apaga muitas vezes mais do que 50 % de abatimento graças aos juros e à depreciação, e a classificação volta a ser um argumento comercial em vez de fiscal. Nosso guia sobre a depreciação e sua retomada na revenda dá a outra metade do raciocínio.
O procedimento, etapa por etapa
- Escolha um organismo credenciado. A classificação é concedida por um organismo avaliador credenciado, que você seleciona livremente e que fatura sua prestação. Não é a prefeitura nem o posto de turismo.
- Prepare a moradia para a grade. Os critérios incidem sobre equipamento, superfície, estado, acessibilidade, informação ao cliente e serviço. Muitos são facultativos e se compensam entre si: não é necessário cumpri-los todos.
- Peça a visita. É agendada conforme sua conveniência, dura uma a duas horas, e pode acontecer na sua ausência se uma pessoa mandatada abrir a moradia.
- Receba o relatório e a decisão. O organismo dispõe de um prazo para elaborar o relatório de visita, e a decisão de classificação segue. Você pode recusá-la se o número de estrelas não lhe convier.
- Declare a classificação na prefeitura. A classificação se soma à sua declaração de mobiliado turístico, não a substitui.
- Transporte-a para seus anúncios e sua declaração fiscal. É ela que abre o abatimento de 50 %, e vale cinco anos.
O que o inspetor olha de verdade
Ao contrário do que se imagina, a grade não recompensa o luxo mas a coerência. Um estúdio simples e bem equipado obtém mais facilmente uma ou duas estrelas do que um grande apartamento mal conservado. Os pontos que mais aparecem nos relatórios são concretos.
- A cama e seu estado, a roupa de cama fornecida, o número de dormidas realmente aproveitáveis em relação à superfície.
- O equipamento de cozinha, medido pela lista regulamentar do mobiliado e depois além dela: lava-louças, lava-roupas, forno, cafeteira.
- A informação ao cliente: manual de acolhimento, instruções de segurança, afixação dos preços, contato de alguém acessível.
- A conservação e a limpeza no momento da visita, que pesam mais do que a decoração.
- A acessibilidade e a segurança: detector de fumaça, extintor conforme o caso, iluminação das circulações.
O que não se substitui
A classificação não autoriza você a alugar. Esse direito depende do município, e a lei de 19 de novembro de 2024 lhe deu poderes novos: quotas de autorizações, compensação, redução a noventa dias da locação de uma residência principal, setores reservados à moradia. Um mobiliado classificado num município que recusa a mudança de uso continua proibido de locação de temporada.
A ordem das operações é portanto sempre a mesma: verificar o regulamento do município, depois declarar o mobiliado, depois considerar a classificação. Nosso guia sobre o mobiliado turístico e suas obrigações detalha esse primeiro degrau.
O que fazemos
Para um proprietário que vive no exterior, a classificação esbarra num detalhe material: alguém precisa abrir a moradia ao inspetor e responder às perguntas. Seu concierge dedicado se encarrega disso, prepara a moradia para a grade com antecedência, completa os equipamentos faltantes e assiste à visita. A parte fiscal cabe ao contador parceiro para o qual orientamos você: é ele que compara os regimes sobre os seus números e formula a opção.
Para fazer o cálculo antes da primeira temporada, o estudo personalizado oferecido é o ponto de partida.
Perguntas frequentes
Uma estrela basta para beneficiar do regime favorável?
Sim. O regime fiscal dos mobiliados turísticos classificados não distingue o número de estrelas: já a partir da primeira, o abatimento do micro-BIC volta a 50 % e o limite de receitas a 77 700 euros. Visar cinco estrelas é uma escolha comercial, não uma obrigação fiscal, e muitas habitações corretas obtêm uma ou duas estrelas sem obras.
Quem realiza a visita de classificação?
Um organismo credenciado pelo comitê francês de acreditação, que você escolhe e remunera. Ele envia um inspetor que aplica uma grade de critérios sobre equipamentos, superfície, acessibilidade, limpeza e serviço. A visita dura uma a duas horas e não exige sua presença: uma pessoa mandatada pode abrir e acompanhar, o que faz seu concierge dedicado se você vive no exterior.
A classificação dispensa a declaração na prefeitura?
Não, são duas providências distintas que não se substituem. A declaração na prefeitura, e se for o caso a autorização de mudança de uso, cabem ao direito urbanístico e condicionam o direito de alugar. A classificação diz respeito à qualidade turística e condiciona o regime fiscal. Um mobiliado pode estar classificado e proibido de alugar, ou autorizado e não classificado.