O contrato de locação residencial: as obrigações do proprietário não residente

Alugar um imóvel na França impõe a você obrigações precisas, more você em Lyon ou em Montreal: entregar uma moradia habitável, anexar os laudos ao contrato, assumir os reparos que não são de responsabilidade do inquilino, devolver o depósito de garantia conforme as regras. A distância não alivia nada dessa base: ela acrescenta uma exigência prática, estar presente ou representado em cada etapa que conta, laudos, visitas, atendimentos. Todas essas obrigações se delegam, porém, em um quadro escrito. Este panorama reúne o que a lei espera de um locador não residente e, para cada obrigação, o meio de fazê-la ser cumprida no seu lugar. Ele complementa o guia de conjunto para alugar seu imóvel morando no exterior.

O que você precisa garantir antes mesmo da assinatura do contrato?

A primeira obrigação cabe em uma palavra: habitabilidade. Uma moradia alugada, vazia ou mobiliada, não deve apresentar nenhum risco evidente para a segurança ou a saúde dos ocupantes, e precisa ter os elementos que a tornam própria para morar: fornecimento de água potável e escoamento, aquecimento, meio de cozinhar, instalação elétrica sem perigo aparente. A lei aperta além disso, por etapas, a exigência de desempenho energético: as moradias mais gastadoras de energia saem progressivamente do mercado de locação. Antes de qualquer locação, mande levantar um estado completo do imóvel e trate os pontos sensíveis de antemão, em vez de descobri-los na primeira reclamação do inquilino.

Vem depois a pasta de laudos, a anexar ao contrato: desempenho energético, risco de exposição ao chumbo conforme a idade do imóvel, presença de amianto nas construções envolvidas, estado das instalações de gás ou de eletricidade conforme a idade delas, informação sobre riscos naturais e tecnológicos. Esses documentos têm validade limitada, e uma pasta vencida no dia da assinatura continua sendo uma das censuras mais frequentes feitas a locadores ausentes. Registre cada vencimento de renovação na pasta do imóvel, como uma revisão técnica a agendar, não como um papel acessório.

O laudo de entrada fixa, por fim, a referência de toda a relação de locação. Elaborado com as duas partes, datado, assinado e apoiado em fotografias, ele servirá de ponto de comparação no dia da saída. É também o momento de ler os medidores e listar as chaves entregues, duas informações que você vai agradecer ter de outro fuso horário.

Que contrato escolher, e o que ele precisa conter?

Duas grandes famílias enquadram a locação residencial: o contrato de uma moradia vazia corre três anos renovável, o contrato de uma moradia mobiliada corre um ano. O primeiro pressupõe uma moradia dotada dos elementos essenciais, o segundo uma moradia equipada de forma completa, verificável por um inventário anexado ao contrato. Se o seu projeto tende à locação mobiliada de curta duração a hóspedes, o quadro muda de novo: registro prévio na prefeitura e, em certas grandes cidades, autorização de mudança de uso. A ficha de administração de locação por temporada do catálogo detalha esse regime.

O conteúdo do contrato segue um modelo legal: identificação das partes, descrição da moradia, valor do aluguel, divisão das taxas, regras de reajuste, depósito de garantia no limite previsto em lei. Certas cláusulas são consideradas não escritas, como as que proibissem o inquilino de hospedar alguém próximo. Outro ponto de atenção: os custos de colocação para locação ficam por sua conta e não podem ser repassados ao inquilino.

O seguro fecha este capítulo. O inquilino precisa estar segurado contra os riscos de locação, e você pode exigir o certificado a cada ano. Do seu lado, um seguro de proprietário não ocupante cobre o próprio imóvel, e um condomínio segura por outro lado as áreas comuns dele: três camadas que não se substituem.

Que obrigações recaem sobre você durante toda a locação?

Entregues as chaves, a sua obrigação principal recai sobre os reparos que não são de responsabilidade do inquilino: o desgaste natural do tempo, a manutenção dos equipamentos e a estrutura são seus. Uma caldeira no fim da vida, uma telha levada pelo vento, uma fachada a refazer: essas obras são suas. O desgaste natural nunca é atribuível ao inquilino, e uma moradia habitável precisa continuar assim por toda a duração do contrato.

A agilidade faz parte da obrigação, mesmo sem cronômetro legal: um vazamento de água ou uma pane de aquecimento em pleno inverno não pode esperar a sua próxima estadia. É justamente aí que a distância se torna um risco jurídico, e não apenas um desconforto: um incômodo tratado tarde pode se agravar em conflito, e depois em indenização por sua conta.

Somam-se obrigações de comportamento, muitas vezes esquecidas: respeitar a tranquilidade do inquilino e só visitar com a concordância dele para reparos, entregar um recibo de aluguel a simples pedido, e só alterar o aluguel nas condições de reajuste previstas no contrato. Essas regras não custam nada para cumprir, mas o descumprimento delas custa caro em litígio.

Como cumprir as obrigações de presença morando no exterior?

Laudos, visitas com os candidatos, recepção de um profissional, entrega de um jogo de chaves: outros tantos momentos que exigem presença física, justamente aqueles em que você está mais longe. A resposta está no mandato escrito: você designa uma pessoa encarregada de representar você, com um escopo definido, receber um laudo, estar presente em um laudo de entrada, abrir a porta a um encanador, e prestar contas depois de cada missão.

Para as necessidades do cotidiano, o serviço de presença, entrega e atendimento responde exatamente a isso: receber um técnico, acompanhar um serviço, fazer uma passagem depois de um sinistro. Você mantém o comando das decisões, alguém está no local.

Quanto à administração de locação propriamente dita, recebimento dos aluguéis, recibos, cobranças, acompanhamento das renovações, se trata de um ato regulamentado. A French Realty delimita o seu projeto e orienta você a um gestor parceiro, que assume essas missões no quadro de um mandato de administração. O contrato se firma entre o proprietário e o inquilino: a relação continua sendo a sua, a execução diária é garantida no local.

Quem pode assumir o quê no seu lugar?

A tabela a seguir recapitula, obrigação por obrigação, o que a lei impõe e quem pode agir por você:

Obrigação	O que a lei impõe	Quem pode assumir no seu lugar
Moradia habitável	Nenhum risco evidente, equipamentos essenciais, exigências energéticas	Um profissional parceiro, com base em um estado do imóvel feito antes da assinatura
Laudos anexados	Pasta completa e em dia no dia da assinatura	Um perito parceiro, com um calendário de renovação
Redação do contrato	Conteúdo conforme, inventário no mobiliado, depósito no limite legal	O gestor parceiro ou um advogado, conforme a sua organização
Reparos não atribuíveis ao inquilino	Manutenção e substituição por sua conta, fora das deteriorações do inquilino	Um profissional parceiro, com orçamento aprovado por você
Laudos de entrada e saída	Documentos feitos com as duas partes, datados, assinados, com fotografias	O seu procurador, munido de um mandato escrito
Acompanhamento do contrato	Recibos, certificado de seguro anual, respostas ao inquilino	O gestor parceiro, no quadro de um mandato de administração

Essa tabela pede uma constatação: nada dessa base desaparece porque você mora no exterior, mas tudo se delega, desde que se deixe um registro escrito. Um mandato claro, um relatório por missão, uma pasta do imóvel em dia: essas três peças constituem a sua memória e a sua prova.

O que acontece com essa base quando o contrato termina?

Na saída do inquilino, as obrigações voltam em espelho: laudo de saída, comparação com a entrada, devolução do depósito de garantia no prazo legal, acerto das taxas. O método à distância continua o mesmo: representação, documentação, calendário. É esse o objeto do artigo vizinho, fim de contrato, laudos e depósito de garantia à distância, que detalha a cronologia da saída e as provas a guardar. Para o conjunto dos temas de locação, percorra também a categoria Locação e rentabilidade do Journal.

As suas obrigações de locador merecem ser postas uma vez por todas, com um calendário e elos identificados no local. O estudo personalizado oferecido pela French Realty permite esse balanço completo com o seu interlocutor dedicado, esteja você preparando uma primeira locação ou retomando o controle de uma locação já em curso.