Vigilância do imóvel

O que se chama de vigilância de um imóvel, e o que ela abrange?

Uma presença regular e documentada em um imóvel que seu proprietário não ocupa. Não é gestão de locação, que supõe um inquilino e um mandato regulado, nem vigilância patrimonial, que pertence à segurança privada. É a função mais simples e mais frequentemente ausente: alguém entra, olha, escreve o que viu, e envia a você.

A distinção não é teórica: ela decide quem pode agir em seu nome. Uma visita e um relatório não exigem licença profissional; receber aluguel, assinar contrato ou comunicar um sinistro em seu lugar exigem, ou uma procuração escrita. É a fronteira que a French Realty nunca cruza.

Como transcorre uma vigilância, da implantação ao relatório?

Em três tempos, sendo o primeiro mais importante que os outros dois juntos: a implantação. É aí que se decidem os acessos, a lista do que se observa e a pessoa a contatar em caso de anomalia. Uma vigilância mal definida produz relatórios tranquilizadores sobre um imóvel que se degrada.

1. A implantação: entrega de chaves e códigos, lista de pontos a controlar, contatos da administradora, da seguradora e de um profissional de confiança, e o limite a partir do qual se liga para você em vez de escrever.
2. A visita periódica: a volta pelo imóvel conforme a lista, leitura dos medidores, abertura da correspondência sinalizada, fotografias datadas de cada cômodo e de cada ponto sensível.
3. O relatório: enviado em poucos dias, diz o que está bem, o que mudou desde a visita anterior e o que exige uma decisão sua, com as fotografias de apoio.

O limite de alerta é a decisão mais útil da implantação, e a mais frequentemente esquecida. Sem ele, tudo volta por escrito no mesmo tom, e um vazamento se lê entre duas linhas sobre a correspondência. Defina por escrito o que justifica uma ligação imediata, seja qual for a hora onde você está.

O que cobre exatamente um mandato de representação?

O mandato é definido pelo artigo 1984 do Código Civil: o ato pelo qual uma pessoa dá a outra o poder de fazer algo por ela e em seu nome. O artigo 1985 acrescenta que pode ser dado por escritura pública ou por escrito particular, mesmo por simples carta, e que sua aceitação pode ser tácita. Em outras palavras, um mandato se dá com facilidade, e é justamente por isso que se redige com cuidado.

A distinção que comanda tudo aparece nos artigos 1987 e 1988: um mandato é especial para um assunto determinado, ou geral para todos os negócios do mandante, e o mandato concebido em termos gerais abrange apenas os atos de administração. Deixar entrar um encanador, receber uma encomenda, assistir a uma assembleia, ler um medidor são atos de administração. Vender, hipotecar, renunciar a um direito, transigir são atos de disposição, e exigem um poder expresso que os nomeie.

O mandatário responde por sua gestão: o artigo 1991 do Código Civil o obriga a cumprir o mandato enquanto dele estiver encarregado, e o artigo 1992 o torna responsável por suas faltas, apreciadas com menos rigor quando o mandato é gratuito. É uma das razões pelas quais confiar uma representação duradoura a um conhecido não equivale a confiá-la a um prestador segurado.

Quanto custa uma vigilância, comparada ao custo de sua ausência?

A pergunta nunca é colocada nesse sentido, e por isso se decide mal. Uma vigilância se compara não a zero mas ao custo de um incidente não visto a tempo, e essa comparação é desequilibrada: os gastos da vigilância são pequenos, regulares e visíveis; os da ausência são raros, brutais e invisíveis até o dia em que caem.

Um item escapa a esse raciocínio e merece ser sabido: as despesas de condomínio, o imposto predial e, em certos municípios, a taxa sobre imóveis vagos continuam correndo em um imóvel vazio. Não dependem da vigilância, mas pesam na única decisão que realmente conta, manter ou alugar.

Que prazos se perdem quando ninguém está no local, sinistros incluídos?

É o custo real da ausência, e ele não aparece de imediato. Os prazos abaixo correm esteja o proprietário informado ou não, e nenhum se recupera depois de expirado.

A regra da entrega é a mais brutal e a menos conhecida: o artigo L133-3 do Código Comercial extingue qualquer ação contra a transportadora se, nos três dias não feriados seguintes ao recebimento, o destinatário não tiver notificado um protesto motivado. Uma menção "sujeito a conferência" aposta no comprovante não vale como protesto motivado. É preciso descrever a avaria, e é preciso alguém para vê-la.

Os prazos são curtos, correm a partir do conhecimento do sinistro, e é exatamente aí que a distância sai caro: um proprietário que descobre um vazamento três semanas depois do ocorrido já perdeu seu prazo em um sinistro que uma visita mensal teria revelado.

Um segundo mecanismo funciona em condomínio e em prédio coletivo: a convenção entre seguradoras aplicável aos danos por água e aos incêndios designa uma seguradora única para conduzir o processo e nomear o perito quando o dano fica abaixo de 5 000 euros sem impostos por unidade sinistrada. Isso acelera o tratamento, mas pressupõe que uma declaração tenha sido feita a tempo e que um termo amigável tenha sido assinado com o vizinho envolvido, o que exige alguém no local.

O que morar no exterior muda na vigilância de um imóvel?

Três coisas, e nenhuma é uma questão de distância em quilômetros. O fuso horário, que transforma uma ligação urgente em mensagem do dia seguinte. O idioma, em que chegam as cartas que importam. E o fato de que nenhum ato pode ser praticado em seu nome sem uma autorização escrita prévia, que se prepara quando tudo vai bem e nunca na urgência.

Uma procuração se redige em poucas linhas e não custa nada, mas precisa existir antes do incidente: nenhum profissional entrará com base em uma mensagem, e nenhuma seguradora registrará uma comunicação feita por quem não tem legitimidade. É o documento que todos adiam e que sempre falta no dia em que serviria.

O que deve conter um relatório de visita para ser útil?

Um relatório útil não se julga pelo número de fotos, mas pelo que permite fazer sem precisar chamar ninguém de volta: decidir, declarar, encomendar. Três qualidades o distinguem de um simples envio de imagens.

• A marcação de data e hora e a constância do enquadramento: as mesmas vistas, na mesma ordem, a cada passagem, para que a comparação de uma visita à outra torne visível o que muda devagar, uma mancha que se alarga, uma trinca que se abre.
• A leitura dos medidores e das configurações: índices de água, eletricidade e gás, temperatura registrada, posição do aquecedor e das válvulas, estado das persianas e dos alarmes.
• A separação entre a constatação e a interpretação: o que foi visto de um lado, o que se propõe fazer do outro, com uma ordem de prioridade e uma estimativa de prazo, para que o proprietário decida com conhecimento de causa.
• O registro das áreas comuns e do entorno: a escada, o telhado visto do pátio, a área de lixo, a cerca, que sinalizam um problema do prédio antes que ele chegue à sua porta.

Esse relatório tem uma segunda vida, muitas vezes ignorada: é uma prova. Diante de uma seguradora, de um administrador, de um inquilino que sai ou de um comprador, uma série de constatações com data e hora vale mais do que uma lembrança, e não se reconstitui depois.

Um proprietário ausente é responsável pelos danos causados pelo seu bem?

Sim, e a ausência não atenua nada. O artigo 1242 parágrafo 1 do Código Civil estabelece a responsabilidade pelo fato das coisas sob a guarda: o proprietário responde pelos danos causados pelo seu bem, independentemente de qualquer culpa. Uma tubulação que cede e inunda o apartamento de baixo, uma telha que cai sobre um carro, uma árvore que tomba sobre a cerca do vizinho comprometem sua responsabilidade, esteja ele em Paris ou em Singapura.

Somam-se a isso obrigações de manutenção cuja falta se volta contra o proprietário em caso de sinistro: a limpeza anual das chaminés, imposta pelo regulamento sanitário departamental, a manutenção anual das caldeiras, e a instalação de um detector de fumaça normalizado, prevista pelo artigo R142-6 do Código da Construção e da Habitação. Um incêndio em um imóvel cuja caldeira não recebe manutenção há quatro anos se discute mal diante do perito.

Em condomínio, uma obrigação adicional recai sobre o condômino ausente: contribuir para as despesas, mas também permitir o acesso às áreas privativas quando obras votadas o exigem. Um administrador que não consegue entrar para uma busca de vazamento ou uma troca de prumada inicia um processo, e os custos vêm junto.

O que diz seu seguro quando o imóvel fica desocupado?

É a primeira coisa a verificar, e quase ninguém o faz antes do sinistro. A maioria dos contratos de seguro residencial traz uma cláusula de desocupação: além de um período de ausência contínua fixado no contrato, muitas vezes trinta, sessenta ou noventa dias, certas coberturas ficam reduzidas, limitadas ou suspensas. O roubo e o vandalismo são os primeiros atingidos, os danos por água vêm logo atrás.

Essa cláusula não é a única restrição. O artigo L113-2 do Código dos Seguros impõe ao segurado declarar, em quinze dias a partir do conhecimento, as circunstâncias novas que agravam o risco ou criam um novo. Ir morar no exterior e deixar um imóvel desocupado boa parte do ano entra nessa categoria. A sanção não é teórica: o artigo L113-9 permite à seguradora reduzir a indenização na proporção do prêmio que teria cobrado se soubesse da situação, e o artigo L113-8 chega até a nulidade do contrato em caso de má-fé.

Uma visita regular documentada é o argumento mais simples a opor a uma seguradora: interrompe a desocupação contínua no sentido de muitos contratos, e deixa um registro com data e hora do estado do bem antes do sinistro. Peça à sua seguradora que confirme por escrito a frequência que ela espera, pois varia de contrato para contrato.

Com que frequência visitar, e o que fazer antes do inverno?

Não existe frequência legal: a frequência certa é a que seu contrato de seguro espera, cruzada com a exposição real do bem. Um apartamento no quarto andar de um prédio com porteiro em Paris não exige o mesmo ritmo que uma casa isolada na Provença com piscina e jardim.

A geada é o sinistro mais previsível e mais caro de um imóvel desocupado, e também o único que uma hora de preparação elimina quase por completo. A água que congela em uma tubulação aumenta de volume e rompe o tubo; no degelo, ela escorre por dias em um imóvel onde ninguém entra.

1. Fechar a entrada geral de água no medidor, depois abrir todas as torneiras para esvaziar as prumadas, inclusive os misturadores de chuveiro em posição intermediária.
2. Drenar os pontos baixos: máquina de lavar, lava-louças, torneira de jardim, entrada da caldeira, e esvaziar a rede externa se não estiver enterrada abaixo da linha de geada.
3. Deixar o aquecimento em posição antigelo em vez de desligá-lo: manter oito graus protege as tubulações e sobretudo a umidade relativa das paredes.
4. Colocar um pouco de água com produto de sifão em cada ralo e nos vasos sanitários: um sifão que seca deixa subir os odores e as pragas.
5. Fechar as persianas do lado do vento dominante, verificar as calhas e as caixas de inspeção, retirar as folhas que retêm água no terraço.
6. Avisar a seguradora, o administrador e a vizinhança imediata sobre o período de ausência, e deixar um contato disponível no local.

Um imóvel desocupado é tributado de modo diferente?

Sim, e a distinção que comanda tudo não é a que se imagina. Não é a presença do proprietário que conta, é o estado do imóvel: mobiliado e pronto para ser habitado, continua sendo residência secundária; vazio de móveis e desocupado, torna-se vago no sentido fiscal, e o regime muda por completo.

Uma obrigação declaratória se acrescenta desde 2023 e muitos proprietários não residentes a ignoram: cada proprietário declara a situação de ocupação de seus imóveis residenciais em sua área fiscal on-line, e atualiza essa declaração a cada mudança. É ela que determina qual imposto será enviado a você, e uma declaração ausente ou desatualizada produz com frequência um lançamento errado que depois precisa ser contestado. O imposto territorial, por sua vez, permanece devido em todos os casos pelo proprietário em 1º de janeiro.

Um vizinho pode bastar, e é melhor alugar do que deixar vazio?

Para recolher a correspondência e abrir para um profissional, muitas vezes sim, e nada o proíbe. Para manter a vigilância de um bem ao longo de vários anos, três limites aparecem, e sempre se revelam no momento errado.

O primeiro é a responsabilidade. Um conhecido que deixa uma janela aberta, fecha a válvula errada ou deixa entrar a pessoa errada não está coberto por nenhum seguro profissional, e a questão se transforma em conflito familiar ou de vizinhança. O segundo é a prova: uma mensagem dizendo que está tudo bem não vale nada diante de um perito de seguros, ao passo que um registro fotográfico com data e hora vale como constatação. O terceiro é a duração: um favor cansa, e cansa em silêncio, sem avisar, muitas vezes depois da sexta ou sétima passagem.

A combinação que funciona melhor mantém o vizinho para a emergência imediata, porque ele está a trinta segundos, e confia a vigilância regular a um prestador segurado que produz um registro. Os dois não se excluem, apenas não desempenham o mesmo papel.

A questão se coloca assim que o imposto sobre imóveis vagos entra em jogo, mas a resposta não é apenas tributária. Alugar elimina a vacância, mantém as instalações em uso e financia a manutenção; alugar também acrescenta um cenário regulatório, obrigações e mais um interlocutor.

Na locação de curta duração, duas regras dominam. Nos municípios que o instituíram, alugar um imóvel residencial a hóspedes de passagem depende da mudança de uso dos artigos L631-7 e L631-7-1 do Código da Construção e da Habitação, com autorização prévia e, muitas vezes, compensação. E quando o imóvel é a residência principal do locador, a locação é limitada a cento e vinte dias por ano, limite que a lei de 19 de novembro de 2024 permite aos municípios reduzir até noventa dias. Um número de registro é exigido nos municípios que criaram a declaração prévia.

A locação de longa duração traz menos restrições de uso, mas mais obrigações de locador, e vem acompanhada de um regime tributário próprio conforme o imóvel seja alugado vazio ou mobiliado. Essa escolha, seu imposto e sua contabilidade são tratados em nossa página dedicada à locação mobiliada; a vigilância, por sua vez, continua necessária nos dois casos, entre dois inquilinos, antes e depois de cada vistoria.

Quais erros custam mais caro em um imóvel deixado vazio?

Todos têm a mesma forma: uma decisão de economia tomada em um dia em que nada acontecia, cuja conta chega meses depois. Nenhum é negligência, todos são uma leitura errada do risco.

O sexto erro é o mais frequente e o mais silencioso: espaçar as visitas porque as anteriores nada revelaram. A leitura correta é a oposta. Uma sequência de relatórios sem anomalia não diz que o risco caiu, diz que a vigilância está funcionando.

O que a French Realty faz na vigilância do seu imóvel, e o que ela não faz?

A visita de controle é uma das prestações que a French Realty executa ela mesma, e não por apresentação: um profissional passa, verifica o estado geral, a segurança e os equipamentos, registra as anomalias e deposita um relatório fotográfico com data e hora na sua área. A prestação é orçada, pelo tempo realmente dedicado, e seu ritmo se define com você conforme seu contrato de seguro e a exposição do bem.

Em torno dessa visita, o mesmo interlocutor encadeia o que a constatação exigir: presença para uma intervenção, coordenação de um reparo, registro e acompanhamento de um sinistro junto à seguradora e ao administrador, abertura e fechamento sazonais, leitura de medidores. O que depende de um ato regulamentado, a administração de locação, a transação, a perícia de seguros, o aconselhamento jurídico ou tributário, é assumido por um parceiro titular do título correspondente, e a French Realty coordena.