Seguro de danos à obra: a obrigação que quase ninguém conhece

É a obrigação legal mais sistematicamente ignorada pelos particulares que renovam, e aquela cuja ausência se paga mais caro, muitas vezes anos depois. O proprietário que manda realizar obras abrangidas pela garantia decenal deve contratar um seguro de danos à obra antes da abertura do canteiro. Quase ninguém o faz, e quase ninguém o sabe.

Este guia explica para que serve, quando se impõe, e por que conta particularmente para um proprietário que vive no exterior. Ele complementa nossa página de referência sobre as obras e a renovação.

O que faz, e por que existe

Quando um defeito grave aparece após obras, o empreiteiro está coberto pela sua garantia decenal. Falta ainda estabelecer que o defeito decorre mesmo da responsabilidade dele, e não da do gesseiro, do telhadista, do arquiteto ou do fabricante do material. Essa demonstração se faz perante um tribunal, com uma perícia judicial, e leva entre dois e cinco anos.

O seguro de danos à obra serve para não esperar. Indeniza você rapidamente, mediante simples constatação do defeito, sem procurar quem é o culpado. É depois a seguradora que se volta contra o responsável e seus colegas. Chamam isso de por vezes um seguro de pré-financiamento, e é exatamente isso: compra tempo, não um direito novo.

Quando é obrigatório

O critério não é o montante das obras mas a sua natureza: estão abrangidas as obras que dependem da garantia decenal, isto é, as que comprometem a solidez da construção ou a tornam imprópria ao seu uso.

Obras abrangidas	Obras geralmente fora do âmbito
Estrutura, reforço, abertura numa parede estrutural	Substituição de uma caldeira ou de um radiador
Cobertura, telhado, estanqueidade de um terraço	Colocação de um revestimento de piso ou de pintura
Isolamento pelo exterior, fachada com isolamento	Substituição de equipamento dissociável
Varanda envidraçada, ampliação, elevação	Pequenos reparos e manutenção
Redes embutidas na estrutura	Cozinha ou banheiro sem intervenção estrutural

Para uma renovação de apartamento clássica, sem tocar na estrutura, a obrigação não se aplica. Aplica-se em contrapartida assim que se abre uma parede estrutural, se isola pelo exterior ou se refaz um telhado, o que é precisamente o programa de uma renovação energética de grande porte. Nosso guia sobre as opções de um locador classificado F ou G mostra em que momento se entra nesse perímetro.

O que sua ausência custa de fato

Um particular que manda realizar obras para você não incorre em sanção penal: a obrigação é sancionada penalmente para os profissionais, não para ele. É o que explica que seja tão largamente ignorada, e é um raciocínio curto.

O primeiro custo é o prazo. Sem seguro de danos à obra, uma infiltração surgida quatro anos após obras de telhado se resolve por um processo judicial: perícia, chamamento das empresas e das suas seguradoras, sentença. Durante esse tempo, o defeito se agrava e os reparos ficam por sua conta.

O segundo custo aparece na revenda. A escritura menciona as obras realizadas nos dez anos e a existência, ou não, dos seguros correspondentes. Um comprador informado tira daí duas conclusões: herda um risco não coberto, e pode orçá-lo. A negociação se abre sobre esse ponto, e raramente se conclui a seu favor.

Para um proprietário não residente, se acrescenta um terceiro custo, invisível nos textos: o da distância. Acompanhar uma perícia judicial em Paris a partir de Singapura ou de Nova York supõe um mandatário, deslocações, e uma disponibilidade que ninguém tem.

Como contratá-lo, e em que momento

A regra é sem exceção: antes da abertura do canteiro. Uma vez começadas as obras, as seguradoras recusam o processo, e os raros contratos ditos de regularização custam bem mais e supõem uma perícia da obra já realizada.

O processo pedido é sempre o mesmo, e se monta ao mesmo tempo que os orçamentos.

1. A descrição das obras e os orçamentos assinados.
2. Os certificados de seguro decenal de cada empresa, em vigor e cobrindo a atividade exercida.
3. As plantas, e o estudo técnico quando existe.
4. O nome do gestor de obra ou do arquiteto, se houver.
5. A data prevista de abertura do canteiro.

O prêmio se calcula em percentagem do custo das obras e se paga de uma vez. Segue o imóvel e não o proprietário: se você revender, beneficia o comprador pelo prazo restante, o que faz dele um dos raros custos de obra que se recupera no preço de venda.

O que fazemos

É um ponto que verificamos sistematicamente antes da abertura de um canteiro, porque não se recupera. Montamos o processo com você, obtemos os certificados decenais das empresas e controlamos sua validade e seu perímetro de atividade, o que nosso guia sobre o que verificar antes de assinar um orçamento detalha. A contratação em si cabe a uma seguradora, para a qual orientamos você.

Para definir uma obra antes de abri-la, o estudo personalizado oferecido é o ponto de partida.