Renovar seu imóvel na França sem estar no local

Quais obras realmente fazem ganhar classes?

O diagnóstico não recompensa o esforço, mede um consumo teórico e emissões. Três alavancas pesam muito mais que as outras, e não são aquelas em que se pensa primeiro: trocar as janelas melhora o conforto mas raramente desloca uma classe sozinho.

A ordem conta tanto quanto a lista. Isolar antes de mudar o aquecimento permite dimensionar um equipamento menor, portanto mais barato e mais eficiente. Mudar o aquecimento antes de isolar leva a superdimensionar, e depois a ficar com uma bomba de calor potente demais para um imóvel que se tornou sóbrio. É a primeira coisa que uma auditoria energética põe em ordem, e a primeira que os orçamentos tomados isoladamente ignoram.

Como se conduz uma obra a partir do exterior?

Uma obra à distância não se gere por mensagens: gere-se por marcos. A questão não é ver tudo, é decidir nos momentos certos e ter alguém no local que abra, constate e assine. O resto pode tratar-se por videoconferência e fotografias datadas.

1. O estado do imóvel antes das obras. Fotos, medições, diagnóstico, levantamento de amianto e chumbo se a construção é antiga. É a referência com a qual tudo se comparará depois, e não se reconstitui a posteriori.
2. Os orçamentos comparados linha a linha. Três orçamentos não se comparam pelo total mas pelo conteúdo: natureza dos materiais, quantidades, remoção e descarte, acabamentos, o que está excluído. Um orçamento mais barato é muitas vezes um orçamento menos completo.
3. O calendário e as autorizações. Assembleia geral, declaração prévia, prazos de entrega dos equipamentos. É aqui que se perdem os meses, nunca na obra em si.
4. A abertura do canteiro. Auto de início, acesso, chaves, gestão dos incômodos com a vizinhança e, num condomínio, informação ao síndico.
5. Os pontos de etapa. Uma visita ao local em cada marco técnico, com relatório em foto e vídeo no mesmo dia: antes do fechamento das divisórias, antes do revestimento, antes da pintura. O que é fechado já não se reverifica.
6. A entrega. Se faz no local, com o auto e as ressalvas escritas. É ela que aciona as três garantias, e uma entrega feita às pressas enfraquece todas.
7. A resolução das ressalvas. Uma segunda passagem verifica que cada ressalva foi tratada, antes do pagamento do saldo.

Um princípio de pagamento protege melhor que todos os contratos: nunca pagar mais do que o que foi realizado. Um sinal razoável na encomenda, pagamentos atrelados a marcos constatados, e um saldo após a resolução das ressalvas. Um profissional sério aceita isso sem discutir; quem exige a totalidade adiantada diz algo sobre si mesmo.

Quais autorizações são necessárias antes de abrir uma obra?

Uma obra interrompida por um vizinho, um síndico ou a prefeitura custa mais caro que uma obra bem preparada, e a reposição de uma instalação não autorizada se paga duas vezes. Três autoridades podem ter voz, e não se pronunciam sobre as mesmas coisas.

A armadilha mais frequente em condomínio não é a proibição, é o calendário. Uma assembleia geral se realiza uma vez por ano, e uma bomba de calor cuja unidade exterior se fixa na fachada espera portanto por vezes onze meses antes de ser votada. Quando a restrição é um prazo de decência energética, é preciso contar de trás para frente a partir da assembleia, não do orçamento.

Quanto custa uma obra, e para onde o dinheiro realmente vai?

Nenhuma tabela faz sentido aqui: o mesmo item dobra conforme o estado do imóvel, o andar, o acesso e a região. O que se pode dizer é a estrutura do custo, porque ela é estável. Dois itens são quase sempre subestimados por um proprietário à distância, e são eles que estouram os orçamentos.

O sinal pedido na assinatura de um orçamento não tem teto legal, mas um profissional que exige o total antes de começar foge da prática. Escalone por etapas verificadas, e guarde a última parcela para a liberação das ressalvas: é o único momento em que você ainda tem poder de pressão.

Quanto tempo leva uma obra, incluindo as autorizações?

A parte visível, aquela em que pessoas trabalham no seu imóvel, raramente é a mais longa. Antes dela vêm as autorizações, cujos prazos são fixados pelo Código do Urbanismo e não se negociam, e o aval do condomínio, que só se vota em assembleia geral, uma vez por ano na maioria dos prédios.

O prazo de recurso de terceiros é o que se esquece, e é o mais perigoso: começar antes de ele se esgotar é arriscar uma demolição ordenada pelo juiz em uma obra já paga. Dois meses de espera custam menos que um recurso ganho contra você.

O que a não residência muda em uma obra?

Não o direito urbanístico, que ignora seu domicílio, mas todo o resto: quem assina, quem abre a porta, quem constata, quem paga e quem recupera o imposto sobre valor agregado. Uma obra conduzida do exterior não é uma obra comum acompanhada por videochamada, é uma obra em que cada gesto de presença deve ter sido delegado por escrito antes de começar.

O imposto sobre valor agregado a 10 %, e a 5,5 % para obras de melhoria energética, aplica-se a imóveis concluídos há mais de dois anos, seja qual for o país de residência do proprietário. Não é automático: exige um atestado assinado de próprio punho e entregue à empresa antes do faturamento. Esquecido, não se recupera.

Como ler um orçamento de obras, e identificar o que falta?

Três orçamentos para a mesma obra podem variar do simples ao dobro sem que nenhum seja desonesto: simplesmente não descrevem o mesmo trabalho. Comparar totais não serve para nada; comparar linhas serve para tudo. Um orçamento completo menciona obrigatoriamente a identidade e o número de registro da empresa, o detalhe das prestações com quantidades e preços unitários, a duração de validade, os prazos, as condições de pagamento e o seguro profissional.

Uma última verificação vale todos os comparativos: o certificado de seguro decenal, em vigor, e cuja lista de atividades cobre exatamente as obras encomendadas. Pede-se antes da assinatura, nunca depois, e uma empresa que demora a fornecê-lo já respondeu à pergunta.

Que riscos uma obra impõe ao proprietário ausente?

O risco quase nunca é o defeito em si: é descobri-lo tarde demais para consertá-lo sem pagar duas vezes. Todas as proteções do direito francês de obras correm a partir de uma única data, o recebimento, e essa data se fixa por um ato que você deve assinar.

Daí o risco próprio do ausente: sem auto de recebimento assinado, nenhuma dessas três garantias começa a correr, e a empresa pode sustentar que a obra não terminou. Por outro lado, um recebimento assinado sem ressalvas equivale a aceitar o que estava visível naquele dia. Os dois erros custam, e são simétricos.

O seguro de danos à obra é obrigatório para quem contrata obras cobertas pela decenal, nos termos do artigo L242-1 do Código dos Seguros, e se contrata ANTES da abertura do canteiro. Passado esse momento, nenhuma seguradora o emite. É ele que permite ser indenizado sem esperar que um juiz aponte um responsável.

Em que ponto está seu imóvel no calendário das proibições de alugar?

É a pergunta que comanda todas as outras, e muitos proprietários no exterior a descobrem tarde, muitas vezes por um inquilino ou um administrador. A lei Clima e Resiliência de 22 de agosto de 2021 acrescentou um critério de desempenho energético à definição de habitação decente: um imóvel que consome demais já não pode ser alugado, e a data de virada depende da sua classe no diagnóstico de desempenho energético.

Duas precisões evitam mal-entendidos. A proibição visa a colocação em locação, isto é, um novo contrato, uma renovação ou uma prorrogação tácita: um contrato em curso não é anulado de um dia para o outro, mas se torna impossível de renovar. E o congelamento dos aluguéis é distinto da proibição: desde agosto de 2022, o aluguel de um imóvel classificado F ou G já não pode ser aumentado, nem na relocação, nem na revisão anual, nem após obras.

Uma nuance salvou muitas superfícies pequenas: desde 1º de julho de 2024, o método de cálculo do diagnóstico foi corrigido para os imóveis de quarenta metros quadrados ou menos, que eram penalizados pelo peso da água quente sanitária. Dezenas de milhares de estúdios subiram assim uma classe sem nenhuma obra. Se o seu diagnóstico é anterior a essa data e o imóvel é pequeno, refazê-lo custa algumas centenas de euros e pode bastar.

Quais apoios um proprietário não residente pode obter?

Ao contrário de uma ideia persistente, os apoios à renovação não são reservados aos residentes fiscais franceses. O que conta é o uso do imóvel e sua localização, não a residência do proprietário. Um locador que vive em Londres, Dubai ou São Paulo e cujo apartamento parisiense é alugado como residência principal entra no âmbito dos principais dispositivos.

• O auxílio público à renovação, aberto aos proprietários locadores para um imóvel concluído há mais de quinze anos, alugado como residência principal, com um compromisso de locação de vários anos e um teto de aluguel para os percursos mais apoiados.
• O eco-empréstimo a taxa zero, que financia um conjunto de obras sem juros, cumulável com o auxílio à renovação, e acessível a um não residente desde que um banco francês aceite concedê-lo.
• O imposto sobre valor agregado reduzido: 5,5 % nas obras de melhoria do desempenho energético e nas obras induzidas, 10 % nas outras obras de melhoria, transformação e manutenção de um imóvel concluído há mais de dois anos. Aplica-se automaticamente, mas somente se a empresa fornecer e faturar os materiais.
• Os certificados de economia de energia, pagos pelos fornecedores de energia e cumuláveis com o resto, muitas vezes sob a forma de prêmio deduzido do orçamento.
• Os apoios locais, votados pelas regiões, pelos departamentos e por algumas intercomunalidades, que só se encontram nos sites das coletividades em questão.
• O déficit predial, para um imóvel alugado vazio: as obras dedutíveis que excedem os aluguéis se imputam sobre a renda global no limite anual de 10 700 euros, transportando-se o excedente para os rendimentos prediais dos dez anos seguintes.

Dois obstáculos práticos espreitam um não residente, e nenhum é jurídico. O primeiro é a conta bancária: os apoios são pagos numa conta francesa, e os processos se apresentam com um identificador fiscal. O segundo é a tesouraria: a maioria dos apoios chega após o pagamento das obras, o que supõe adiantar os fundos durante vários meses, transferência de divisas incluída.

Quais garantias e seguros protegem o proprietário?

Um proprietário que manda realizar obras se torna dono da obra, com direitos e uma obrigação que quase ninguém no exterior conhece. Os direitos são três garantias legais, que correm a partir da entrega e que a empresa deve conceder a você sem que precise pedir.

A obrigação chama-se seguro de danos à obra. O dono da obra deve contratá-lo antes do início do canteiro para os trabalhos que dependem da garantia decenal. Serve para ser indenizado rápido, sem esperar que um tribunal designe um responsável, e depois a seguradora volta-se contra quem de direito. É largamente ignorado pelos particulares, e sua ausência só aparece no dia em que surge um defeito ou no momento da revenda, já que o comprador o reclama nos dez anos.

Antes de assinar um orçamento, uma verificação leva dez minutos e evita a maior parte dos litígios: pedir o certificado de seguro decenal da empresa, verificar que está em vigor e que a atividade declarada cobre mesmo as obras encomendadas. Uma empresa segurada para encanamento não está segurada para eletricidade, e o certificado o diz preto no branco.

É preciso um arquiteto, um gestor de obra, ou nenhum dos dois?

Três papéis se confundem na cabeça dos proprietários, e não abrangem nem as mesmas obrigações nem os mesmos custos. Saber qual deles sua obra exige evita ao mesmo tempo pagar por nada e ficar sozinho diante de um projeto pesado demais.

Para uma renovação de apartamento sem intervenção na estrutura, a maioria dos proprietários não precisa de nenhum dos três: profissionais por ofício e alguém que coordene bastam. Assim que o projeto toca uma parede estrutural, modifica o aspecto exterior ou ultrapassa os limites de área, o arquiteto se torna útil, por vezes obrigatório, e traz um seguro profissional que cobre a concepção.

A French Realty não substitui nem um nem outro. Coordenamos, estamos presentes nos marcos e prestamos contas; a concepção cabe a um arquiteto, a gestão de obra a um gestor, e a execução às empresas. Quando o projeto exige um, orientamos você ao profissional adequado em vez de fingir.

Quais erros custam mais caro?

1. Lançar as obras sem auto de estado datado. Sem fotos de início, nenhuma discussão sobre um defeito é ganhável, e a reposição de uma parte comum se torna assunto seu.
2. Mudar o aquecimento antes de isolar. O equipamento fica então superdimensionado, mais caro na compra e no uso, para um ganho de classe menor.
3. Esquecer o seguro de danos à obra. Contrata-se antes da abertura do canteiro, nunca depois, e sua ausência se paga no primeiro sinistro ou no momento da revenda.
4. Não verificar o certificado de seguro decenal. Uma empresa segurada para outro ofício que não o que executa deixa o proprietário sem recurso por dez anos.
5. Pagar adiantado. Os pagamentos atrelam-se a marcos constatados; um adiantamento integral elimina a única alavanca de que dispõe o dono da obra.
6. Contar o calendário a partir do orçamento. Conta-se a partir da assembleia geral do condomínio e dos prazos da prefeitura, que somam muitas vezes vários meses.
7. Receber a obra sem ressalvas escritas. Uma entrega sem auto enfraquece as três garantias legais, inclusive a decenal.

O que a French Realty faz nas suas obras, e o que ela não faz?

Uma obra põe a trabalhar pessoas que não se coordenam espontaneamente: profissionais de ofícios diferentes, um síndico, às vezes um arquiteto, uma prefeitura, uma seguradora. A French Realty segura esse fio. Coordenamos e conduzimos; as obras são executadas por profissionais e empresas parceiras, sob seus próprios seguros e suas próprias garantias, e eles faturam diretamente a você.

Antes: definir e orçar

Partimos do seu diagnóstico, das suas plantas e de algumas fotos, e apresentamos vários cenários de obras com seu efeito estimado na classe energética e suas faixas de custo. Essa projeção serve para decidir antes de gastar, e é muitas vezes o que faz desistir de um conjunto de obras mal ordenado. Identificamos em seguida os profissionais da rede, obtemos os orçamentos, e entregamos a você comparados linha a linha, com o que cada um inclui e exclui.

Durante: estar no local em seu lugar

Seu concierge dedicado abre o imóvel, faz o auto de início, comparece aos marcos técnicos e presta contas no mesmo dia em fotos e vídeo, com o que viu e o que resta decidir. Cobra as empresas, gere os acessos e a vizinhança, e avisa o síndico quando um incômodo é previsível. É uma prestação de execução, orçada pelo tempo dedicado.

No fim: receber a obra a sério

A entrega é o momento mais importante da obra, e o mais frequentemente apressado. Assistimos a ela, listamos as ressalvas por escrito, e voltamos para verificar sua resolução antes do pagamento do saldo. Recolhemos por fim os documentos que contam para depois: auto de entrega, certificados de seguro decenal, faturas para os apoios e para o cálculo da ganho de capital na revenda.

O que não fazemos: executar as obras, garantir um prazo ou um preço no lugar da empresa, nem substituir um gestor de obra ou um arquiteto quando o projeto exige um. A apresentação aos profissionais é oferecida; os orçamentos e as prestações deles são elaborados e faturados diretamente por eles.