Desmembramento: usufruto e nua-propriedade para preparar a transmissão

Desmembrar um imóvel é separar a propriedade em dois direitos: o usufruto, que dá ao seu titular o uso da moradia e a percepção das receitas dela, e a nua-propriedade, que dá ao outro a disposição do bem quando o usufruto se extingue. As famílias encontram nisso uma alavanca de transmissão: doar a nua-propriedade aos filhos guardando o usufruto, proteger um cônjuge, comprar a duas gerações. Cada qualidade carrega direitos e deveres precisos, divisão do imposto predial, obras conforme a natureza delas, votos na convenção de condomínio. E quando você mora no exterior, o desmembramento se articula com o acordo tributário do país de residência, daí uma decisão prévia com um consultor.

O que significa desmembrar a propriedade de um imóvel?

A propriedade francesa é divisível. O proprietário pleno concentra o uso, a percepção das receitas e a disposição; o desmembramento reparte essas prerrogativas entre duas pessoas.

O usufrutuário usa e recebe: ele mora na moradia ou a aluga, recebe os aluguéis, contrata o seguro. Ele não pode vender o imóvel sozinho, nem doá-lo, nem alterar a substância dele; ele deve conservá-lo para quem vai vir depois.

O nu-proprietário dispõe: a propriedade completa volta a ele na extinção do usufruto, no falecimento do usufrutuário para um usufruto vitalício, ou no prazo combinado para um usufruto temporário. Ele não pode ocupar nem alugar enquanto espera, mas guarda a faculdade de ceder sua nua-propriedade, de doá-la ou de dá-la em garantia nas formas permitidas.

A reunião das duas qualidades opera de pleno direito na extinção: o nu-proprietário volta a ser proprietário pleno sem nova formalidade. O valor respectivo de cada direito, determinante em uma doação ou na partilha de um preço de venda, depende de uma tabela legal que o notário aplica ao caso: a idade do usufrutuário, o prazo combinado e a natureza do imóvel pesam na divisão, e nenhum número se pronuncia sem o ato.

Que usos familiares se fazem dele?

Quatro cenários voltam sem parar nas famílias, inclusive nas que estão espalhadas entre dois países.

• A doação de nua-propriedade com reserva de usufruto: os pais doam a nua-propriedade e conservam o usufruto. Eles guardam o gozo ou as receitas, a transmissão já está em andamento enquanto os pais estão vivos, e a reunião dos direitos vai acontecer mais tarde sem nova operação.
• A compra desmembrada: uma geração financia o usufruto, a outra a nua-propriedade. Os pais ocupam ou alugam, os filhos constroem o direito deles, cada um contribui conforme seus meios.
• A proteção do cônjuge: atribuir um usufruto ao cônjuge e a nua-propriedade aos filhos organiza a vida da moradia depois de um falecimento: um usa, os outros dispõem, e a vida do imóvel continua.
• A preparação de uma cessão: o desmembramento não se improvisa na véspera de vender, mas um ato bem redigido antecipa o cenário da venda conjunta, que espera as duas qualidades.

Essas montagens às vezes se combinam com uma SCI: a sociedade detém o imóvel, e são as cotas dela que ficam desmembradas entre as gerações.

Quem tem quais direitos, e quem paga o quê?

A tabela abaixo resume a divisão, tal como a lei e os acordos privados a organizam.

Qualidade	Direitos	Deveres
O usufrutuário	morar ou alugar, receber as receitas, ceder seu usufruto	conservação corrente, imposto predial em princípio, seguro do imóvel
O nu-proprietário	ceder ou doar sua nua-propriedade, agir para preservar o imóvel	grandes reparos em princípio, contribuição combinada ao imposto predial
As duas qualidades juntas	vender o imóvel, doá-lo, gravá-lo com uma locação de longo prazo	decisões conjuntas para todos os atos de disposição

O condomínio ilustra essa divisão: conforme o objeto da deliberação, é uma ou outra qualidade que vota, e a convenção de condomínio organiza a repartição. O imposto predial, suportado em princípio pelo usufrutuário, pode ser repartido de outra forma por acordo escrito, desde que cada um o conheça e que o administrador do condomínio seja informado. As obras seguem a mesma lógica de um imóvel isolado: reparos de conservação de um lado, grandes reparos que tocam a estrutura do outro, algumas despesas se dividindo conforme chaves que o notário detalha no ato.

Como o desmembramento se articula com a residência no exterior?

Para um não residente, três pontos pedem prudência.

A tributação das receitas, primeiro: os aluguéis recebidos pelo usufrutuário seguem o regime francês das receitas de um proprietário não residente, e o acordo tributário com o seu país de residência pode mudar a tributação efetiva dessas receitas.

O valor dos direitos na sucessão, depois: conforme as regras aplicáveis à sua residência, o usufruto conservado pode ser reintegrado à sucessão do usufrutuário ou tratado por outras categorias; os regimes matrimoniais e sucessórios estrangeiros não copiam sempre a distinção francesa entre usufruto e nua-propriedade.

As obrigações declaratórias, por fim: cada qualidade pode ter formalidades próprias, na França e no exterior, e os calendários delas não coincidem sempre.

Essas articulações variam de país para país: nossos guias por país apresentam as grandes lógicas, sem números nem casos concretos. A decisão, essa, se toma com um notário parceiro para o ato e um consultor tributário parceiro para as consequências no seu país de residência. Nenhum desmembramento se assina sem essa leitura dupla.

É possível vender um imóvel desmembrado?

Sim, desde que o usufrutuário e o nu-proprietário cedam juntos: a venda incide sobre o imóvel reunido, e o preço se reparte entre as duas qualidades conforme o valor de cada uma. O cenário típico se lê assim: a família decide vender, os dois direitos são cedidos no mesmo ato, cada um recebe sua parte do preço.

Se um recusa, o outro não pode forçar a venda, a não ser pedindo a partilha na justiça: daí o interesse de escrever os cenários de saída já no ato de desmembramento, acordo prévio de cessão, formas de partilha do preço, compromissos de conservação.

A venda em si segue a mecânica do nosso guia para vender seu imóvel morando no exterior: avaliação, mandato assumido por um parceiro, visitas, compromisso, ato. O ato público é assumido por um notário, e a assinatura a distância, por procuração ou nas formas que ele organiza, é assunto do nosso artigo sobre o notário em uma venda a distância.

Como montar um desmembramento direito?

Três reflexos bastam para deixar o conjunto seguro.

• Tudo passa por um ato: doação, compra desmembrada ou acordo, o desmembramento se redige e se assina diante de notário, que fixa o valor dos direitos conforme a tabela aplicável.
• Os acordos internos se escrevem: divisão do imposto predial, quem assume as obras, regras de saída conjunta; esses acordos privados organizam o dia a dia do desmembramento e previnem conflitos.
• Os interlocutores ficam informados: administrador do condomínio, seguradora e, se o imóvel estiver alugado, gestor parceiro precisam conhecer a divisão dos direitos para mandar a correspondência e as despesas à pessoa certa.

Um desmembramento se pensa antes da assinatura: as idades, os países de residência e os objetivos de cada um pesam tanto quanto o mecanismo em si. Esses assuntos entram na categoria Venda e transmissão do Jornal, que cobre a estruturação e a cessão de um imóvel detido do exterior.

O estudo personalizado oferecido pela French Realty permite colocar sua situação com seu interlocutor dedicado e chegar diante do notário parceiro com as perguntas certas já formuladas, em vez de com hipóteses.