O notário em uma venda à distância: poderes e assinatura

Em uma venda imobiliária na França, a escritura é assumida por um notário: ele autentica a transferência de propriedade, retém o preço, apura os direitos de preferência e calcula e depois declara a tributação do vendedor. À distância, tudo se decide nas modalidades de assinatura: procuração específica recebida diante de notário ou no consulado da França, assinatura eletrônica conforme as modalidades que ele organiza, conversas em vídeo conforme os protocolos dele. Com um notário habituado a processos de não residentes, a língua, os fusos horários e a transferência internacional do preço deixam de ser obstáculos.

O que o notário faz exatamente em uma venda?

Quatro missões estruturam a atuação dele.

A autenticação, primeiro: ele verifica a propriedade do vendedor, a situação de ônus hipotecários, a situação urbanística e a identidade das partes, e depois redige a escritura e lhe dá data e força certas.

A retenção, depois: a indenização de reserva no pré-contrato, e depois o preço na escritura, transitam pela conta dele, antes de serem liberados ao vendedor uma vez cumpridas as obrigações.

A apuração dos direitos de preferência: ele dá às administrações que podem se tornar compradoras a oportunidade de manifestar interesse e recolhe as renúncias delas, condição de uma transferência tranquila.

A tributação do vendedor, por fim: para um não residente, ele calcula o ganho de capital conforme as regras aplicáveis, deduções por tempo de posse incluídas, apresenta a declaração esperada e, quando for o caso, retém do preço o que precisa ser retido até o encerramento. Esse cálculo se apoia nos comprovantes que você fornece, preço de aquisição original, notas de obras, cronogramas: nada se trata às cegas.

Soma-se o dever de orientação: o notário explica ao vendedor o que cada cláusula compromete, o que a escritura contém e o que os documentos anexos revelam. Para um vendedor que descobre o procedimento francês do exterior, essa pedagogia conta tanto quanto a própria redação.

Como assinar sem vir à França?

Existem dois caminhos, combináveis conforme as etapas do processo.

A procuração específica se recebe diante de notário ou no consulado da França do seu país de residência: você atesta ali a sua identidade e a sua vontade diante da autoridade exigida, com os documentos esperados, e o notário do processo assina a escritura em seu nome no dia devido. A redação dela se prepara com ele: alcance exato, prazo, eventual regime de bens; cada palavra conta, porque uma procuração estreita demais trava e uma procuração ampla demais compromete.

A assinatura eletrônica segue as modalidades que o notário organiza: identificação à distância, leitura da escritura em vídeo conforme os protocolos dele, aposição da assinatura no sistema que ele adotou. A técnica segue as exigências dele, nunca o contrário.

Nos dois casos, o verdadeiro trabalho acontece antes: receber o projeto de escritura em tempo, lê-lo por inteiro, fazer as suas perguntas por escrito e obter respostas escritas. Um vendedor à distância bem preparado assina com tranquilidade; um vendedor surpreendido por uma escritura não relida, nunca.

Que calendário segue uma venda à distância?

A estrutura de uma venda não muda com a distância: é a do guia para vender seu imóvel morando no exterior. Só a organização das assinaturas se adapta.

Etapa	Atuação do notário	A sua ação à distância
Pré-contrato de venda	redige ou revisa o pré-contrato, retém a indenização de reserva	leia cada cláusula, assine por procuração ou por assinatura eletrônica conforme as modalidades dele
Desistência e condições suspensivas	acompanha o calendário, recolhe os comprovantes, cobra as partes	envie os documentos pedidos sem esperar
Apuração do direito de preferência	notifica as administrações, recolhe as renúncias	avise-o de qualquer mudança de projeto
Projeto de escritura	redige a escritura, calcula os tributos, anuncia o saldo a receber	confira a identidade das partes, os seus dados bancários, a destinação do preço
Assinatura da escritura	organiza procuração ou assinatura eletrônica, autentica, libera a retenção	assine na forma que ele preparou
Depois da escritura	declara os tributos, transfere o saldo, envia as vias	guarde a escritura e os anexos dela na sua pasta permanente

O ponto de atenção dos processos à distância cabe em uma palavra: a antecipação. Uma procuração se recebe antes da data prevista, um documento de identidade vencido se renova, uma transferência internacional se configura com os circuitos próprios dela. Cada imprevisto se resolve melhor antes da data de assinatura que depois.

Como a tributação do vendedor é tratada?

Para um vendedor não residente, o notário ocupa uma posição-chave: ele calcula o ganho de capital, aplica as deduções conforme o tempo de posse, apresenta a declaração e, conforme o caso, retém do preço de venda o que precisa ser retido até o encerramento, com o saldo transferido a você depois.

Três preparativos tornam esse cálculo justo: reunir os comprovantes do preço de aquisição e das obras admitidas; identificar as isenções possíveis, à frente delas a da residência principal no sentido francês; conferir o acordo de bitributação entre a França e o seu país de residência, que pode alterar a divisão dos direitos. Esse acordo, país por país, está apresentado nos nossos guias por país, e os simuladores dão uma primeira ordem de grandeza antes da instrução do processo. Nenhum número se improvisa aqui: só o processo, instruído com o notário, decide.

Por que um notário habituado a não residentes muda tudo?

Um processo transfronteiriço concentra dificuldades que as etapas jurídicas não mostram: a língua das escrituras, os fusos horários para as perguntas feitas à noite, a transferência internacional do preço, as exigências de identificação de um vendedor estabelecido no exterior.

Um notário bilíngue parceiro trata esses assuntos com rotina: explica a escritura na sua língua, recebe as suas perguntas no seu fuso horário, conhece os circuitos de transferência e os comprovantes esperados, e coordena o conjunto com o parceiro que assume o mandato de venda com carte T. A negociação continua sendo desse parceiro, a escritura do notário; o que muda é a fluidez entre eles e com você.

A coordenação do calendário conta igualmente: um escritório habituado a fusos diferentes propõe horários compatíveis com o seu dia, envia os projetos de escritura cedo o bastante para serem lidos com calma e agrupa as perguntas em vez de distribuí-las ao longo das semanas. A venda de um não residente se decide muitas vezes nesses detalhes de organização, invisíveis no direito e decisivos na prática.

Como a French Realty se articula com o escritório notarial?

A French Realty, empresa de indicação de negócios, valoriza, delimita e coordena a cadeia: o seu interlocutor dedicado prepara os documentos do processo, acompanha o calendário entre o mandato, o pré-contrato e a escritura, e faz a ponte entre você e o escritório notarial, na sua língua e no seu fuso horário. Ele nunca substitui o notário: ele faz com que cada prazo chegue preparado, documentos reunidos, perguntas feitas, respostas escritas. Esse trabalho de base encurta as trocas: cada documento já está lá, cada pergunta já tem a resposta escrita dela, e o notário trabalha em um processo completo em vez de em uma correspondência que chega aos poucos.

Antes de chegar à escritura, o próprio imóvel prepara a venda dele: o nosso artigo sobre esvaziar e valorizar um imóvel antes da venda trata da triagem à distância e da valorização para as fotos do anúncio. Todos esses temas se percorrem na categoria Venda e transmissão do Journal.

Vender do exterior se decide tanto na preparação quanto no direito. O estudo personalizado oferecido pela French Realty coloca o seu processo em ordem antes do primeiro compromisso: documentos, calendário, interlocutores. O seu interlocutor dedicado mantém depois o fio, do mandato à entrega das chaves.