Tributação dos aluguéis do não residente: regimes e declarações

Os seus aluguéis franceses são tributáveis na França porque o imóvel está situado ali: esse princípio de territorialidade governa toda a renda de bens imobiliários, more você em Bruxelas, em Londres ou em Genebra. O regime depende depois do tipo de locação, vazia ou mobiliada, com uma via simplificada e uma via real para cada uma. Conforme a sua situação, uma retenção na fonte pode se aplicar, e o acordo de bitributação que liga a França ao seu país de residência reparte o direito de tributar. Este artigo explica esses mecanismos deliberadamente sem nenhum número: as alíquotas, os limites e as tabelas dependem da sua situação e se consultam nos guias por país de residência. Ele complementa o artigo central sobre alugar seu imóvel morando no exterior.

Por que os seus aluguéis franceses são tributados na França?

A regra de fundo cabe em uma frase: o imóvel segue o solo dele. A renda vinda de um bem situado na França é tributável ali, qualquer que seja a residência do proprietário, e qualquer que seja a forma da locação, vazia, mobiliada de longa duração ou mobiliada de curta duração. Consequência direta: você tem obrigações declaratórias francesas mesmo morando o ano inteiro no exterior, e o seu país de residência pode, em paralelo, pedir a declaração da mesma renda. É essa dupla exposição que torna indispensável a leitura do acordo de bitributação, antes mesmo da leitura dos regimes.

Locação vazia ou mobiliada: que famílias de regimes?

A locação vazia produz renda predial; a locação mobiliada entra nos regimes do locador mobiliado. Cada família se divide em duas vias. A via simplificada aplica uma dedução fixa aos aluguéis declarados, sem contabilidade, dentro de limites de receita que deliberadamente não aparecem aqui. A via real deduz as despesas efetivamente suportadas: no vazio, obras, taxas de condomínio, juros de financiamento, custos de administração; no mobiliado, as despesas que o direito contábil autoriza, com a depreciação do imóvel no horizonte, conforme as regras em vigor.

A intuição enganosa é achar que a via simplificada é sempre a mais suave: ela é, quando as despesas são modestas; deixa de ser assim que as obras, o endividamento ou a depreciação pesam. O regime certo se calcula, não se adivinha, e se escolhe depois de posta a estratégia de conjunto: tempo de posse, esforço de conservação, uso do imóvel, planos de revenda. Uma troca de regime mal preparada também pode fazer perder o benefício de um prejuízo a compensar: mais um ponto a resolver com um consultor, e não no chute.

Uma última referência para se orientar: a locação vazia se declara no lado da renda predial, a locação mobiliada no lado da atividade de locador, e essa mudança altera ao mesmo tempo as declarações, os documentos a guardar e o interlocutor natural. Muitos não residentes descobrem essa fronteira ao passar do vazio para o mobiliado, às vezes sem ter decidido isso: a qualificação segue critérios precisos sobre o equipamento da moradia, que o seu consultor vai verificar antes de tudo.

A retenção na fonte se aplica a você?

Um locador estabelecido fora da França pode ver uma retenção na fonte praticada sobre os aluguéis dele: conforme o caso, o inquilino ou um terceiro pagador retém uma antecipação no momento do pagamento e a repassa ao Tesouro francês, para abater do seu imposto. Essa retenção não é universal nem automática: depende da sua situação, da natureza da locação e do acordo de bitributação aplicável, e uma dispensa pode às vezes ser obtida junto à administração, mediante pedido fundamentado e nas formas esperadas. As plataformas que recebem os aluguéis por sua conta, em especial na locação mobiliada de curta duração, podem estar envolvidas pelas mesmas regras: aqui também, quem paga retém.

O sinal que nunca se deve ignorar: um inquilino que pede a você um certificado sobre a sua situação tributária. Não responda de improviso, uma resposta inexata expõe você: mande o documento ser elaborado pelo seu consultor, e guarde o registro de cada troca. Esse momento é também a ocasião de conferir se o seu cadastro declaratório está em dia, porque o certificado se apoia no que você declarou.

Que papel cumpre o acordo de bitributação do seu país de residência?

A França está vinculada a muitos acordos destinados a evitar a dupla tributação. Para a renda imobiliária, esses tratados costumam seguir a mesma lógica: o Estado onde está o imóvel conserva o direito de tributá-lo, e o Estado de residência elimina a dupla tributação, na maioria das vezes por um crédito de imposto, às vezes por uma isenção sob condições. O acordo também pode regular a retenção na fonte e organizar a troca de informações entre administrações.

Na prática, dois não residentes podem enfrentar regras muito diferentes pelo mesmo aluguel, simplesmente porque um mora em um país ligado à França por um acordo favorável e o outro não. De onde vem o reflexo básico: leia o guia do país onde você mora, e depois confirme tudo com um consultor tributário parceiro. O acordo se lê, não se improvisa, e se combina com as regras francesas em vez de substituí-las. A esses impostos somam-se contribuições cujo produto financia a proteção social: sem nenhum número aqui, a base de cálculo e as isenções delas seguem regras próprias, que dependem, uma vez mais, do acordo aplicável.

Que declarações você precisa entregar na França?

As obrigações declaratórias francesas se colocam em dois tempos. No início da locação, uma declaração inicial identifica o imóvel e o uso dele. Depois, a cada ano, a renda recebida é declarada nos formulários dedicados, conforme o calendário francês cujos prazos caem na primavera; no mobiliado no regime real, somam-se obrigações contábeis e declarações próprias do regime de locador, um acompanhamento que um contador parceiro assume no dia a dia, apresentado na ficha contabilidade da sua locação mobiliada.

Dois riscos aparecem com frequência entre não residentes: achar que uma mudança para o exterior suspende as declarações francesas, e esperar uma fiscalização para regularizar. O esquecimento expõe a acréscimos, e uma regularização tardia sempre custa mais que uma declaração mantida em dia. Uma conferência anual com o seu consultor basta para proteger o conjunto, tanto mais que a morte, o casamento ou uma mudança de residência às vezes alteram as regras aplicáveis no meio do caminho.

Com quem resolver a sua situação?

A tabela a seguir coloca lado a lado situações típicas, a pista de regime a explorar e o interlocutor competente:

Situação típica	Pista de regime	A resolver com
Locação vazia, despesas e obras modestas	Via simplificada da renda predial	Um consultor tributário parceiro
Locação vazia, obras, despesas ou financiamento significativos	Via real da renda predial	Um consultor tributário parceiro
Locação mobiliada regular	Regimes do locador mobiliado, simplificados ou reais	Um contador parceiro
Renda já tributada no país de residência	Aplicação do acordo de bitributação	Um consultor tributário parceiro dos dois lados
Pedido de certificado ou dúvida sobre retenção na fonte	Verificação do acordo e das regras francesas	O seu consultor tributário parceiro

Essa tabela não se lê como um veredito, mas como um mapa: cada pista pede uma verificação o mais perto possível da sua situação, do seu acordo e das suas despesas reais. É também a ordem em que um processo sério se constrói: o acordo primeiro, o regime depois, as declarações por fim.

A rentabilidade de uma locação não se julga apenas antes dos impostos: ainda é preciso que os aluguéis cheguem no vencimento. É esse o objeto do artigo vizinho, proteger os aluguéis: garantias, prevenção, inadimplência. Para o conjunto dos temas de locação, percorra também a categoria Locação e rentabilidade do Journal.

Nenhuma generalidade vale um parecer ajustado ao seu caso. O estudo personalizado oferecido pela French Realty permite primeiro esclarecer a sua situação e as suas dúvidas com o seu interlocutor dedicado, que orienta você depois ao consultor tributário parceiro adequado.