Proteger os aluguéis: garantias, prevenção, inadimplência

O melhor sistema contra a inadimplência de aluguel se constrói antes da assinatura: um cadastro sólido, um fiador identificado quando houver, um seguro adequado e uma vigilância de proximidade. Vem depois o arsenal das redes de proteção: depósito de garantia, fiador pessoa física, seguro de aluguel contratado com uma seguradora especializada, mecanismos públicos para certos perfis de inquilino. Se a inadimplência ocorrer mesmo assim, o percurso é sinalizado, cobrança escrita, intimação de pagamento por oficial de justiça, comunicação à seguradora, processo, e nenhum prazo se promete. Este guia complementa o artigo central sobre alugar seu imóvel morando no exterior.

Por que tudo se decide antes da assinatura?

Uma inadimplência se sofre; um cadastro mal selecionado se fabrica. Os casos que terminam mal quase sempre têm as mesmas raízes: renda apertada em relação ao aluguel, situação profissional instável, documentos incompletos aceitos por cansaço, nenhum fiador. A prevenção começa, portanto, pela seleção, critérios objetivos, cadastro completo, decisão documentada, um trabalho detalhado no artigo vizinho sobre selecionar um inquilino morando no exterior.

Segundo andar da prevenção: exigir o certificado de seguro do inquilino na entrada, e depois a cada ano. Terceiro andar: contratar você mesmo uma cobertura adequada antes da entrada do inquilino, nunca depois do primeiro incidente, porque uma seguradora não cobre um risco já realizado. Por fim, para um proprietário ausente, a vigilância conta: um aluguel que atrasa, uma carta não retirada, um vizinho preocupado, outros tantos sinais que uma presença regular no local reporta cedo.

Uma palavra sobre a videochamada, reduzida com frequência a uma formalidade: alguns minutos de conversa com o candidato escolhido permitem verificar a coerência do projeto dele, responder às perguntas dele e assentar as bases de uma relação de confiança. Para um locador estabelecido no exterior, essa relação é um ativo: um inquilino que conhece você e sabe como alcançá-lo avisa mais cedo quando a situação aperta, e uma dificuldade anunciada cedo quase sempre se resolve melhor que uma dificuldade descoberta tarde.

Que redes de proteção existem, e o que elas cobrem?

Rede de proteção	O que cobre	Quando acionar
Depósito de garantia	Atrasos e deteriorações, até o valor depositado	Já na assinatura do contrato
Fiador pessoa física	Aluguéis e deteriorações, sobre a renda de um terceiro que se compromete	Já na análise do cadastro do candidato
Seguro de aluguel	Aluguéis e taxas em aberto, às vezes os custos de cobrança, conforme o contrato	Antes da entrada na moradia
Mecanismos públicos	Certos perfis de inquilino, sob condições próprias de cada um	Durante a análise do cadastro
Seguro de proprietário não ocupante	O próprio imóvel, qualquer que seja a capacidade de pagamento do inquilino	Já na colocação para locação
Vigilância de proximidade	Detecção precoce das dificuldades, correspondência, aviso	Ao longo de todo o contrato

Essas redes não se excluem, elas se sobrepõem. O depósito de garantia cobre pouco, o fiador cobre o que o inquilino não paga, o seguro cobre a duração longa dos processos, a vigilância detecta cedo. Um locador que mora no exterior tem interesse em combinar ao menos dois níveis, conforme o perfil do inquilino escolhido e a distância do imóvel.

Na prática, as combinações se leem nos perfis. Um candidato assalariado estável, com renda confortável em relação ao aluguel, se acomoda com um depósito de garantia e uma cobertura contratada para a entrada. Um candidato em início de trajetória, contrato recente ou atividade autônoma, pede mais um fiador sólido, ou até um seguro exigente quanto aos documentos. Uma moradia com alta rotatividade, locação mobiliada para estudantes por exemplo, justifica ainda uma vigilância reforçada entre dois ocupantes. A rede se escolhe depois da análise do cadastro, nunca antes.

O seguro contra inadimplência de aluguel: para quem, contra o quê?

O seguro de aluguel se contrata com uma seguradora especializada, isolado ou no quadro de um mandato de administração que o inclua, e o alcance varia de um contrato para outro: aluguéis apenas ou aluguéis e taxas, deteriorações do imóvel, custos de cobrança, assistência jurídica. O contrato também define os limites dele: condições de elegibilidade do inquilino, franquia, carência, teto de indenização, prazo de comunicação. Nenhum desses parâmetros se adivinha: a ficha seguro de proprietário locador do catálogo apresenta essa contratação e os pontos a verificar antes de assinar.

Uma confusão a desfazer: esse seguro protege os seus aluguéis, o seguro de proprietário não ocupante protege o seu imóvel. Para um locador estabelecido no exterior, os dois cumprem papéis distintos e complementares, e nenhum substitui o outro. E um último reflexo de prevenção: mirar a qualidade do cadastro em vez do preço do prêmio, porque um contrato barato recusado no momento da entrada é uma rede que não existe.

O que fazer já no primeiro aluguel em atraso?

A primeira semana decide o que vem depois. Verifique primeiro a causa: uma transferência atrasada, uma troca de banco, um simples esquecimento se resolvem com um lembrete cordial. Se a dificuldade é real, documente na hora: cobrança por telefone e depois por escrito, proposta de parcelamento se a situação justificar, por escrito e assinada. Se o silêncio se instala, o processo começa: intimação de pagamento cumprida por oficial de justiça, que formaliza a notificação e abre os desdobramentos previstos em lei; comunicação da inadimplência à seguradora no prazo do contrato, sob pena de perder o direito; e depois, se necessário, acionamento do juiz para a rescisão do contrato e a desocupação, no quadro do procedimento aplicável.

Duas proibições absolutas, sobretudo do exterior, onde a tentação dos atalhos cresce: entrar na moradia sem autorização, cortar a água, a eletricidade ou o aquecimento, trocar as fechaduras. Esses métodos se voltam contra o locador, com consequências às vezes mais pesadas que a própria inadimplência. E uma lucidez se impõe: conforme os tribunais e as situações, os prazos variam muito, e ninguém pode seriamente prometê-los a você.

Em todo o percurso, a disciplina é a mesma: tudo se escreve, tudo se data, tudo se guarda. As cobranças por telefone se confirmam por escrito, o eventual parcelamento se assina, o oficial de justiça guarda os atos dele, a seguradora exige os documentos dela em um formato preciso. Essa pasta parece não ter importância enquanto a situação se arruma: ela se torna o seu melhor argumento se ela se prolongar, diante da seguradora, diante do juiz, diante do fiador acionado.

Como conduzir uma inadimplência morando no exterior?

Um litígio de locação é um duelo de provas e de prazos, duas coisas que um fuso horário complica. Três elos mudam tudo. A representação no local, primeiro: receber os avisos de visita do oficial de justiça, estar presente em uma constatação, receber as cartas registradas, necessidades cobertas pelo serviço de presença, entrega e atendimento. O gestor parceiro, depois: cobranças, recebimentos, acompanhamento do processo no cotidiano, no quadro do mandato. O seu interlocutor dedicado da French Realty, por fim, delimita o caso, liga esses elos e presta contas a você, sem nunca substituir as decisões que pertencem a você.

Falta a questão do tempo: do exterior, cada formalidade se soma a uma diferença de fuso e a um prazo de entrega. Antecipe a carta registrada, que se envia mais cedo que um e-mail, confie os originais a alguém presente no local, e coloque as suas cobranças em um ritmo regular marcado na sua agenda, em vez do seu humor do dia. A regularidade faz mais pela cobrança que a firmeza improvisada.

Para o conjunto dos temas de locação, percorra a categoria Locação e rentabilidade do Journal. E se você quer identificar, bem antes da assinatura, as redes adequadas ao seu imóvel e ao perfil dos seus futuros inquilinos, o estudo personalizado oferecido pela French Realty permite esse ajuste com o seu interlocutor dedicado.