O calendário de declarações do proprietário que mora no exterior

Proprietário de um imóvel na França e residente no exterior, você deve à administração francesa declarações que seguem um calendário preciso. A lógica se resume em uma frase: a tributação segue a sua residência e a natureza da renda. Aluguel recebido, ganho de capital realizado, patrimônio imobiliário detido, propriedade em uso: cada fato tem o imposto dele, cada imposto tem o momento dele, e este guia os alinha na ordem do ano. Nenhum número aparece aqui, deliberadamente: alíquotas, limites e tabelas dependem da sua situação e se consultam nos guias por país de residência. Este calendário complementa o artigo central do Jornal dedicado a abrir e manter uma conta bancária francesa, porque declarações e pagamentos pressupõem uma conta em ordem.

Que lógica governa esse calendário?

Dois critérios decidem tudo. O primeiro é a residência: é ela que determina o seu regime de tributação no exterior e a aplicação, ou não, de um acordo de dupla tributação entre a França e o seu país de residência. O segundo é a natureza da renda ou do fato tributável: um aluguel, um ganho de capital, um patrimônio, um imposto ligado à posse não se declaram no mesmo momento, nem no mesmo suporte, nem pelo mesmo canal.

Esses dois critérios explicam por que dois proprietários do mesmo edifício podem ter dois calendários diferentes, e por que o seu pode mudar no meio do ano: um casamento, uma mudança, um primeiro aluguel alteram os campos e os prazos. Daí o método recomendado: uma vez por ano, antes da abertura do período de declarações, verifique se nada mudou, e mande validar esse ponto por um consultor tributário parceiro em caso de dúvida.

Guarde por fim uma constante tranquilizadora: a França tributa as receitas dos imóveis dela qualquer que seja a residência do proprietário, mas o acordo de dupla tributação aplicável organiza a repartição e evita a bitributação. O calendário se constrói, portanto, sempre a partir do acordo, antes de qualquer lista de formulários.

Que famílias de declarações alcançam o proprietário?

Quatro famílias estruturam o ano de um proprietário não residente, cada uma com o gatilho próprio dela.

As receitas do aluguel, primeiro. Se o imóvel está alugado, sem mobília ou mobiliado, os aluguéis recebidos na França se declaram lá todo ano, nos formulários dedicados à categoria correspondente, no ritmo da campanha de declarações da primavera. O regime aplicável, via simplificada ou via real, depende da sua situação e se escolhe com um consultor tributário parceiro.

O ganho de capital, depois: ele não se declara ao longo do ano, mas na ocasião da revenda. O notário cumpre o essencial dele no momento da assinatura, e formalidades próprias dos vendedores estabelecidos fora da França se acrescentam, de modo que a revenda se prepara fiscalmente antes mesmo de encontrar o comprador.

O imposto sobre o patrimônio imobiliário, para os patrimônios franceses que alcançam o limite fixado em lei: a declaração acompanha a campanha da primavera, e o patrimônio alcançado se avalia segundo regras precisas, que dependem da natureza dos bens detidos na França. Nenhum número aqui: só o seu consultor pode dizer se o seu patrimônio passa do limite.

O imposto predial, por fim: ele não se declara, ele se emite. O imóvel construído na França o deve todo ano, o aviso chega automaticamente no endereço de cobrança ou no espaço on-line, e o pagamento vem no outono. O cálculo dele, as isenções possíveis e o imposto de habitação de uma segunda residência são o objeto do artigo vizinho sobre os impostos municipais de um imóvel detido do exterior.

Que documentos reunir antes?

O período de declarações se prepara antes de abrir. Veja a lista dos documentos que voltam sempre nos processos de proprietários não residentes.

• O contrato de aluguel e o laudo de vistoria dele, com os avisos de vencimento ou os recibos dos aluguéis pagos.
• As despesas dedutíveis ou a pagar: despesas de condomínio, imposto predial, prêmios de seguro, obras, honorários.
• Os extratos das contas bancárias francesas que recebem os aluguéis.
• A declaração de imposto do ano anterior, com os seus identificadores e referências fiscais.
• O comprovante da sua residência no exterior e, se for o caso, os elementos de identificação do acordo de dupla tributação aplicável.
• Os documentos dos eventos do ano: aquisição, obras, troca de inquilino, mudança.

Monte essa pasta uma vez, mantenha-a atualizada continuamente, e o período de declarações se torna uma formalidade de algumas horas em vez de uma caça a documentos com prazo apertado.

Por que canais declarar e pagar?

O canal depende da declaração. A declaração anual de renda se entrega on-line do exterior na maioria das situações, com uma janela de entrega própria de quem não é residente; algumas situações mantêm o uso do formulário em papel, em especial quando a declaração não pode vir pré-preenchida. As declarações cumpridas pelo notário na revenda passam por circuitos próprios, e o aviso do imposto sobre patrimônio segue a via da declaração principal.

O pagamento segue os mesmos canais: débito em conta bancária, pagamento on-line no vencimento, ou terceiro pagador para certas retenções. É aqui que uma conta francesa corretamente provisionada faz todo o sentido: um débito perdido em um imposto gera acréscimos que um simples calendário de provisões teria evitado.

Dois pré-requisitos práticos merecem ser resolvidos uma vez por todas. O espaço on-line, primeiro: crie ou reative o seu desde já, com os seus identificadores, porque algumas providências de quem não é residente pressupõem um acesso já funcionando no dia da declaração. O endereço, depois: a administração escreve de bom grado para o endereço do imóvel; informe o seu endereço de correspondência no exterior, ou mande recolher a correspondência do imóvel, para não descobrir um aviso depois do vencimento.

Diante desse panorama, duas atitudes se opõem. A improvisação anual, em que se redescobrem os formulários cada primavera; ou o acompanhamento contínuo por um consultor tributário parceiro, que prepara, entrega por procuração e acompanha os avisos, com uma reunião anual de sincronização. A segunda custa uma coordenação, a primeira custa multas.

A tabela do calendário, momento por momento

Momento	O quê	Canal indicativo
Começo do ano	Atualização da pasta de documentos, revisão do acordo de dupla tributação	Você mesmo, com um consultor tributário parceiro
Primavera	Declaração da renda do ano anterior, aluguéis incluídos, e patrimônio se o limite for alcançado	Declaração on-line, ou formulário em papel conforme a situação
Depois da entrega	Recebimento e conferência dos avisos, correção de eventual erro	Espaço on-line ou correspondência
Outono	Pagamento do imposto predial, emitido automaticamente	Aviso automático, pagamento on-line ou débito
Na revenda	Declarações de ganho de capital cumpridas com o notário	Circuito do notário
Continuamente	Manutenção da pasta, informação dos eventos: obras, novo contrato, mudança	Você mesmo, com o seu interlocutor dedicado

O que se arrisca ao perder um prazo?

As consequências de um erro são de duas ordens. A primeira é financeira: uma declaração atrasada ou incompleta expõe a acréscimos cujo valor segue regras próprias, e uma regularização espontânea custa sempre menos do que uma regularização sofrida depois de uma fiscalização. A segunda, menos conhecida, é operacional: na revenda, certas formalidades fiscais condicionam o pagamento do preço, e um processo declaratório atrasado pode atrasar o pagamento do comprador, ou mesmo comprometer a própria venda. Um calendário em ordem é, portanto, também uma proteção patrimonial.

Para o conjunto dos temas de dinheiro e de tributação, percorra a categoria Financiamento e tributação do Jornal, e para as regras próprias da sua situação, o guia do seu país de residência é o ponto de entrada indicado.

Cada calendário de declarações é o reflexo de uma trajetória pessoal: datas de aquisição, regime de aluguel, patrimônio, país de residência. Se você quiser colocar o seu em ordem, o estudo personalizado oferecido pela French Realty permite desenhar o mapa dele com o seu interlocutor dedicado, que depois orienta você para o consultor tributário parceiro adequado.