Custos de notário em imóvel usado: como eles se compõem

Custos de notário: a expressão engana, porque designa sobretudo impostos. Em imóvel usado, o imposto de transmissão, recolhido pelo notário em nome do Estado e dos municípios e depois repassado, predomina largamente, bem à frente dos honorários propriamente ditos e dos desembolsos. É o comprador que paga o conjunto, no dia da assinatura, além do preço acertado com o vendedor. Nenhuma dessas rubricas se negocia, mas a base de cálculo pode, em certos casos e com comprovação, ser ajustada; uma ordem de grandeza confiável se obtém aliás com antecedência, e voltamos a isso no fim do guia.

Esta página se dirige a todo comprador de uma moradia usada situada na França, qualquer que seja a nacionalidade ou a residência: a composição dos custos não depende disso. Em compensação, todo o caminho de compra morando no exterior, financiamento, tributação pessoal, meios de pagamento, merece ser recolocado no contexto: é o objeto dos guias por país de residência do Jornal.

O que esconde a expressão « custos de notário »?

Três componentes se sobrepõem naquilo que todo mundo chama de custos de notário:

• O imposto de transmissão, em sentido amplo: direitos de registro e taxa de publicidade imobiliária, devidos por ocasião da venda de um imóvel usado. É de longe a parcela predominante, e ela não fica com o notário: ele a recolhe e a repassa.
• Os honorários do notário: a remuneração própria dele, calculada sobre o preço de venda segundo uma tabela regulamentada, idêntica para todos os notários da França. Nada se discute nessa rubrica, nem desconto nem acréscimo.
• Os desembolsos e as formalidades: os custos adiantados pelo notário em seu nome, documentos cadastrais, certidões, diligências diversas, refaturados pelo valor efetivo, e as formalidades previstas na tabela.

Em outras palavras, o notário fica com uma parcela limitada do que você paga: o essencial é tributário, e é por isso que se fala cada vez mais de « custos de aquisição », uma expressão mais justa. O demonstrativo detalhado é entregue a você e consta do processo: cada linha ali se confere, e vale muito a pena ler.

Usado ou novo: por que a composição muda?

No imóvel novo, o preço de venda em princípio já inclui o imposto sobre valor agregado, e os direitos de registro têm papel apagado. No usado, esse imposto não se soma ao preço, e é o imposto de transmissão que ocupa a frente do palco. A consequência prática é direta: com preço anunciado comparável, os custos de aquisição não têm o mesmo rosto conforme o imóvel seja novo ou usado, e comparar os dois com orçamento total idêntico não faz sentido.

As fronteiras também existem: uma aquisição com obras de acabamento, uma parte reformada recentemente, um imóvel ao mesmo tempo usado e novo por etapa. Nesses casos, é o notário que qualifica a operação e aplica o regime correspondente, parte por parte quando necessário. Daí o interesse de pedir o demonstrativo previsto assim que o projeto se precisa: a qualificação da operação se conhece antes da assinatura, não depois.

Quem paga esses custos, e em que momento?

É o comprador que suporta os custos de aquisição: eles se somam ao preço acertado com o vendedor e se pagam no dia da assinatura, nas mãos do notário, ao mesmo tempo que o saldo do preço. O notário emite um demonstrativo que recapitula cada linha, entrega a você antes da escritura para os valores a provisionar, e depois da escritura com os comprovantes definitivos.

Duas consequências práticas para quem compra do exterior:

• O caixa a mobilizar passa do preço anunciado, e ele precisa estar disponível no mesmo dia, em uma conta em euros ou facilmente convertível. Ter uma conta bancária de não residente prepara esse momento e evita conversões de última hora.
• O calendário das transferências se prepara: os recursos às vezes viajam devagar entre jurisdições, e o notário exige a presença efetiva deles no dia marcado, não uma promessa de transferência.

É possível reduzir esses custos no imóvel usado?

Nem o imposto de transmissão nem a tabela de honorários se negociam: a margem de manobra é estreita, mas existe, e passa pela base sobre a qual o imposto é calculado.

O caminho principal é o dos móveis. Um imóvel às vezes se vende mobiliado ou com equipamentos destacáveis da edificação: a parcela do preço que recai sobre esses móveis pode, sob condições, ficar fora da base do imposto de transmissão. Ainda é preciso que esse valor seja real e documentado: um inventário assinado pelas duas partes, notas fiscais ou, na falta delas, um laudo, e valores críveis diante do preço total. Uma valoração artificial não resiste ao exame da administração, que conhece bem essa alavanca e olha de perto.

Outras alavancas, mais modestas, existem conforme a operação: certas cláusulas ou qualificações influem na margem do demonstrativo final. Nenhum desses caminhos promete economia com número: eles se julgam processo por processo, com o notário, e sempre dentro das regras.

Componente	Natureza	Flexível ou não
Direitos de registro e taxa de publicidade imobiliária	Imposto recolhido para o Estado e os municípios, predominante no usado	Não o imposto, mas a base pode ser ajustada por um inventário de móveis documentado
Honorários do notário	Remuneração calculada segundo tabela regulamentada	Não
Formalidades da escritura	Remunerações acessórias previstas na tabela	Não
Desembolsos	Custos adiantados em seu nome, refaturados	Pouco
Valor dos móveis	Parcela do preço que recai sobre bens destacáveis da edificação	Sim, com documentos probatórios

Como obter uma ordem de grandeza antes de se comprometer?

O notário emite um demonstrativo previsto ao longo do processo, mas nada impede montar o orçamento antes, já na busca. O simulador de custos de aquisição dá uma ordem de grandeza conforme o preço visado e a natureza do imóvel, usado, novo ou misto: alguns instantes bastam para saber se um imóvel é alcançável com um orçamento dado, custos incluídos.

Dois hábitos depois puxam todo o processo para cima. Primeiro, inscrever os custos de aquisição no plano de financiamento desde o começo: eles fazem parte do custo real da compra, tanto quanto o preço, e um financiamento mal calibrado nesse ponto se paga em aperto de caixa. Depois, pedir o demonstrativo previsto do notário assim que a operação se precisa, e compará-lo com a simulação: uma diferença sempre se explica, e a explicação faz parte da decisão.

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