A declaração de ocupação: a obrigação anual que os proprietários estrangeiros ignoram

É uma obrigação recente, silenciosa e puramente declaratória, e é por isso que passa despercebida: desde 2023, todo proprietário de imóvel residencial na França declara à administração fiscal quem ocupa seus locais e a que título. Um proprietário que vive no exterior a descobre muitas vezes por um lançamento de imposto inesperado. Esta página diz o que ela comanda, junto com nossa página de referência sobre a vigilância de um imóvel.

O que a declaração determina

Desde a supressão do imposto de habitação sobre as residências principais, a administração já não sabe, apenas pelos lançamentos, quem ocupa o quê. A declaração de ocupação preenche essa lacuna: indica, unidade por unidade, se está ocupada pelo proprietário, alugada, emprestada, vaga, e desde que data.

É ela que decide qual imposto será enviado a você, e a consequência não é pequena para um proprietário não residente. Um imóvel mobiliado e pronto para ser habitado, ocupado algumas semanas por ano, é uma residência secundária: fica sujeito ao imposto de habitação correspondente, que o município pode majorar de 5 a 60 % em zona de mercado apertado. Um imóvel vazio de móveis e desocupado há mais de um ano em zona apertada fica sujeito, ao contrário, ao imposto sobre imóveis vagos, a 17 % do valor locativo no primeiro ano e 34 % depois.

Esses dois regimes se parecem de longe e não se parecem nada na chegada. Sem declaração, a administração decide com os elementos de que dispõe, e o erro se corrige depois por reclamação, com documentos, desde o exterior. Melhor fazer a declaração.

Quem declara, e como

A obrigação alcança todo proprietário de imóveis residenciais situados na França, seja pessoa física ou jurídica, residente ou não. O usufrutuário declara pelo bem desmembrado, e em condomínio indiviso cada coproprietário pode declarar em nome de todos.

A declaração se faz on-line, na área do proprietário no site da administração fiscal, na seção dedicada à gestão de imóveis. Cada unidade já figura ali, com suas referências cadastrais, e basta confirmar ou corrigir a situação de ocupação e, se for o caso, a identidade do ocupante e o valor do aluguel.

Um proprietário não residente que ainda não tem área on-line a cria com seu número fiscal, aquele que consta do primeiro lançamento de imposto territorial. É o mesmo identificador que serve depois para consultar e pagar os impostos locais desde o exterior.

Quando atualizá-la

A declaração não é anual no sentido de um formulário a devolver todos os anos: uma vez declarada a situação, ela se renova tacitamente. O que aciona uma nova declaração é a mudança, e é preciso fazê-la antes do prazo fixado a cada ano pela administração, tradicionalmente no início do verão.

As situações que constituem uma mudança são mais numerosas do que se imagina:

• a chegada ou a saída de um inquilino, e a alteração do aluguel;
• a passagem de uma locação vazia para uma locação mobiliada, ou de uma locação de longa duração para curta duração;
• a passagem de uma residência secundária mobiliada para um imóvel esvaziado de seus móveis, que muda o bem de um regime de tributação para o outro;
• a cessão gratuita a um conhecido, que continua a ser declarada;
• a venda do bem, e a aquisição de um novo.

A recolocação em locação depois de obras também entra na lista, o que faz dela uma das últimas etapas a não esquecer quando uma obra termina.

Por que isso é assunto de vigilância, e não apenas de contabilidade

Essa obrigação se liga à vigilância do bem por uma razão prática: ninguém pode declarar corretamente uma situação de ocupação que desconhece. Um imóvel que se acredita vazio e que um conhecido ocupa pontualmente, um inquilino que saiu sem aviso formalizado, móveis retirados em uma mudança sem que o proprietário saiba, e a declaração se torna falsa sem má-fé.

É a mesma lógica que exige saber datar com precisão o estado de um bem quando um dano ocorre, assunto tratado em o que fazer em caso de sinistro a distância. Nos dois casos, o que protege o proprietário são constatações regulares e com data e hora, e não uma lembrança.

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