Notário bilíngue para não residentes

O que é um notário francês, e para quem ele trabalha?

Para ninguém em particular, e é disso que se trata. O notário é um oficial público nomeado pelo Estado, que recebe sua missão da ordenança de 2 de novembro de 1945: ele confere autenticidade às escrituras, está obrigado à imparcialidade perante todas as partes, e responde profissionalmente pela validade do que lavra. Não é um advogado a serviço de um lado.

Uma consequência prática dessa imparcialidade costuma surpreender compradores vindos de países de common law: o notário não negociará por você e não dirá se o preço é bom. Esse trabalho pertence a um caçador de imóveis parceiro com licença carte T, que atua apenas para o comprador. Os dois papéis se complementam e não se substituem.

Como transcorre uma venda diante do notário, etapa por etapa?

Em duas escrituras separadas por dois a quatro meses, e a maior parte do trabalho acontece nesse intervalo, fora da sua vista. Ali o notário consulta o município, o cadastro, a administradora e os serviços de registro de imóveis, e é o que ele encontra que decide se a escritura pode ser assinada.

1. O pré-contrato: promessa ou compromisso, assinado no cartório ou por instrumento particular. Fixa o preço, as condições suspensivas e a data limite da escritura.
2. O prazo de arrependimento: dez dias para o comprador não profissional, sem motivo nem multa, a contar da notificação do pré-contrato.
3. A instrução: o notário reúne a certidão de ônus, as peças urbanísticas, os documentos de condomínio, e notifica o município de seu direito de preferência.
4. O financiamento: o banco emite a oferta, corre o prazo de reflexão de onze dias, e os recursos são chamados pelo notário poucos dias antes da escritura.
5. A escritura pública: leitura, assinatura, entrega das chaves, e pagamento do preço a partir da conta do cartório, nunca de mão em mão.
6. Depois da escritura: registro no serviço de publicidade imobiliária, e depois entrega do título de propriedade, vários meses mais tarde.

O preço nunca transita diretamente entre as partes: é transferido para a conta do cartório, que o retém até o registro e o repassa depois. Essa mecânica, que parece pesada, é a principal proteção do comprador estrangeiro: ela impede que um vendedor receba antes de a transferência de propriedade ser oponível a todos.

Pode-se escolher o notário, e em que condições?

Livremente, e sem condição territorial há muito tempo: um notário de Lille pode lavrar a escritura de um imóvel situado em Nice. A verdadeira questão não é portanto se você pode escolher, mas o que você escolhe, e para um comprador estrangeiro o critério decisivo não é a proximidade nem a notoriedade, é o idioma de trabalho do cartório.

O único caso em que a escolha escapa parcialmente é o de um vendedor que já constituiu o seu: você não o fará trocar. Mas nem por isso precisa abrir mão do seu, e é precisamente o objeto da próxima seção sobre os dois notários.

O que se paga realmente sob o nome de custos de notário?

Tributos, em sua maioria, e a expressão francesa é enganosa a ponto de ter virado um mal-entendido internacional. O que o comprador paga ao cartório se divide em três massas muito desiguais, e a parte que realmente cabe ao notário é a menor das três.

Duas consequências decorrem, em sentidos opostos. A primeira tranquiliza: negociar os custos de notário quase não faz sentido, já que a maior parte não pertence ao notário. A segunda custa: esses custos são mais altos no usado que no novo, e se pagam à vista no dia da escritura, geralmente sem poder ser financiados pelo empréstimo.

Existe porém uma economia real, e muitas vezes ignorada: os móveis vendidos com o imóvel, se inventariados e avaliados de forma sincera, ficam fora da base dos impostos de transmissão. Uma cozinha planejada, armários ou equipamentos de piscina entram legitimamente ali, desde que avaliados pelo valor real e não pelo número que conviria.

Quanto tempo passa entre o compromisso e as chaves?

Dois a quatro meses, e esse prazo não é lentidão administrativa: é a soma de três prazos de ordem pública que nem o notário nem as partes podem abreviar. Querer assinar em três semanas não é ambicioso, é juridicamente impossível.

Os três primeiros prazos correm em parte em paralelo, e por isso o total gira em torno de três meses e não de cinco. A única alavanca real nesse calendário é fornecer rápido os documentos que dependem de você, certidões traduzidas incluídas: cada documento faltante adia o conjunto na mesma medida, e os documentos de um comprador estrangeiro são os que chegam por último.

Dá para assinar sem vir à França, e como?

Sim, por duas vias, e a escolha entre elas não é indiferente. A procuração pública transfere a assinatura a um mandatário presente no cartório. O comparecimento remoto, aberto pelo decreto de 3 de abril de 2020, faz você mesmo assinar, por videoconferência, de outro cartório ou de casa conforme o dispositivo.

Um ponto de direito decide mais que o conforto: a escritura pública é lavrada em francês, e quando uma parte não compreende esse idioma, a intervenção de um intérprete se impõe para que o consentimento seja esclarecido. Não é uma cortesia, é uma condição de validade do consentimento. Um cartório que trabalha no seu idioma elimina esse atrito antes de ele existir.

O que verificar na escritura antes de assiná-la?

A escritura se lê integralmente antes da assinatura, e essa leitura é o único momento em que um erro se corrige sem custo. Seis pontos merecem ser acompanhados palavra por palavra, porque uma imprecisão ali produz efeitos que a boa-fé não conserta.

A origem dos recursos é o ponto que mais surpreende, e é o que de fato trava vendas no dia marcado. O notário está sujeito aos deveres de vigilância do artigo L561-2 do Código Monetário e Financeiro: ele precisa poder justificar de onde vem o dinheiro, e uma transferência vinda de conta de terceiro ou de jurisdição sensível sem explicação escrita suspende a assinatura. Prepare esses comprovantes semanas antes, não na véspera.

Que riscos pesam sobre um comprador estrangeiro diante do notário?

Nenhum que diga respeito à segurança da escritura: é precisamente o que a autenticidade garante, e é um dos sistemas mais protetores que existem. Os riscos estão em outro lugar, no que a escritura compromete sem que você tenha entendido, e são todos de natureza linguística ou patrimonial.

Um quarto risco não diz respeito à compra mas à revenda, e no entanto se prepara no dia da aquisição: um vendedor não residente estabelecido fora do Espaço Econômico Europeu deve designar um representante fiscal credenciado quando o preço ultrapassa 150 000 euros, nos termos do artigo 244 bis A do Código Geral de Impostos. Isso se sabe na compra e se orça, ou se descobre às pressas quinze anos depois.

Ter seu próprio notário custa mais caro?

Não, e essa é provavelmente a informação menos conhecida de toda a compra imobiliária francesa. Quando dois notários atuam, um pelo vendedor e outro pelo comprador, eles não cobram duas vezes: dividem os mesmos honorários, tabelados por decreto. O custo total para as partes é rigorosamente idêntico.

A questão não é portanto financeira, é prática: um segundo notário acrescenta alguns dias e uma revisão por quem não lavrou a escritura. Para um comprador que lê francês fluentemente e adquire um apartamento sem complicações, o ganho é modesto. Para um comprador estrangeiro, casado sob regime não francês e comprando do outro lado do mundo, é o que torna a leitura realmente possível.

Que lei regerá a transmissão do seu imóvel francês?

A da sua última residência habitual, salvo se você decidir de outro modo, e essa frase merece ser relida: desde o regulamento europeu 650/2012, uma única lei rege toda uma sucessão internacional, e por padrão é a do país onde você viveu por último, não a do país onde está o imóvel.

A questão concreta tem um nome: a legítima. O direito francês impõe uma parte mínima aos filhos, o que muitos direitos anglo-saxões ignoram. Conforme a lei que se aplicar, seu imóvel francês irá portanto a quem você designou, ou a quem a lei designa em seu lugar. A escolha se faz por testamento, lavrado pelo notário, e se faz em vida: é a única janela.

Como se calculam os honorários, e por que são regressivos?

Por faixas de preço, com uma alíquota que decresce à medida que o preço sobe, tudo fixado por decreto. Essa tabela explica algo que costuma espantar: a parte do notário, em relação ao preço, é bem menor em um imóvel de prestígio que em um estúdio, ainda que o trabalho não seja proporcionalmente menor.

• Os honorários são proporcionais ao preço, por faixas, e a alíquota de cada faixa decresce: é a regressividade.
• São idênticos em todos os cartórios da França, por serem fixados por decreto: compará-los não faz sentido.
• Um desconto é possível acima de certo valor, a critério do cartório e dentro de um limite fixado pelo texto.
• Não cobrem nem os impostos de transmissão, pagos ao Estado e aos entes locais, nem os desembolsos adiantados a terceiros.
• As escrituras acessórias, procuração pública ou testamento, têm seus próprios honorários, também tabelados.

O que essa tabela implica merece ser dito claramente a um comprador vindo de um país onde se negociam honorários: não há nada a negociar, e um cartório que oferecesse tarifa abaixo da tabela estaria fora da lei. A energia da negociação vai portanto inteiramente para o preço do imóvel, nunca para os custos.

Quais erros custam mais caro diante do notário?

Todos se parecem: ter tratado a ida ao notário como uma formalidade de encerramento, quando é o único momento em que tudo se decide e se fixa. Depois da assinatura, o que foi escrito produz seus efeitos, inclusive o que não foi lido.

O sétimo erro é o de um comprador apressado: recusar a leitura integral da escritura porque é longa. Essa leitura é a própria garantia da autenticidade, e é o último momento em que um erro material se corrige com um traço de caneta. Depois, é preciso uma escritura retificadora e a concordância da outra parte.

O que a French Realty faz em torno do notário, e o que ela não faz?

Ela orienta você a um cartório cujo idioma de trabalho é o seu e cujos processos internacionais são o cotidiano, e então mantém a circulação dos documentos entre você, o cartório, o banco e o caçador parceiro. É um trabalho de coordenação e calendário, não um trabalho jurídico.

• A orientação: um cartório que trabalha no seu idioma e trata rotineiramente regimes de bens e sucessões internacionais.
• Os documentos: a lista do que o cartório espera de você, o que deve ser traduzido por tradutor juramentado e o que deve ser apostilado.
• O calendário: as datas que comandam, a preparação da origem dos recursos bem antes, e a procuração iniciada a tempo.
• A coordenação: as trocas entre o cartório, o banco, a administradora e o caçador parceiro, para que nada espere uma cobrança.

O que ela não faz: não lavra nenhuma escritura, não dá nenhuma consultoria jurídica, reservada pela lei de 31 de dezembro de 1971, e nunca detém seus recursos, que transitam apenas pela conta do cartório. Sobre o alcance de uma cláusula ou a escolha de uma lei sucessória, a resposta pertence ao notário, e encaminhar você a ele faz parte do serviço.