Amortissement LMNP : ce que la reprise à la revente change vraiment

Pendant vingt ans, la location meublée au régime réel a offert au propriétaire un avantage que peu de placements connaissaient : amortir le bien chaque année, ce qui effaçait l’impôt sur les loyers, sans que cet amortissement soit jamais repris à la revente. On déduisait, on ne rendait rien. La loi de finances pour 2025 a fermé cette porte, et la plupart des simulations de rendement faites avant cette date sont devenues fausses.

Ce guide explique ce qui change exactement, et surtout ce qui ne change pas. Il complète notre page de référence sur la location meublée et le statut LMNP.

Ce qu’était l’amortissement, et pourquoi il séduisait

Au régime réel, un loueur en meublé traite son bien comme une entreprise traite son outil de production : il constate chaque année la perte de valeur théorique du bâti et du mobilier, et il la déduit de ses recettes. Le terrain ne s’amortit pas, le bâti s’amortit sur vingt-cinq à quarante ans selon ses composants, le mobilier sur cinq à dix ans.

L’effet est spectaculaire. Sur un appartement acheté 300 000 euros dont 240 000 de bâti, l’amortissement annuel tourne autour de 7 000 euros, auxquels s’ajoutent le mobilier, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges, l’assurance et les honoraires comptables. Face à 14 000 euros de loyers annuels, le bénéfice imposable tombe souvent à zéro. Pendant des années, le propriétaire encaissait des loyers sans payer d’impôt dessus.

Ce que la règle de 2025 a changé

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent en diminution du prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente du montant total des amortissements pratiqués.

Reprenons l’exemple. Bien acheté 300 000 euros, amorti à hauteur de 7 000 euros par an pendant douze ans, soit 84 000 euros, puis revendu 380 000 euros.

	Avant le 15 février 2025	Depuis
Prix d’acquisition retenu	300 000 euros	300 000 moins 84 000, soit 216 000 euros
Plus-value brute	80 000 euros	164 000 euros
Effet des amortissements	Aucun	Plus-value augmentée de 84 000 euros

Le tableau fait peur, et c’est normal. Il ne dit pourtant qu’une moitié de l’histoire.

Ce qui n’a pas changé, et qui compte autant

Trois éléments continuent de jouer en faveur du régime réel, et ils sont souvent oubliés dans les articles alarmistes.

Les abattements pour durée de détention. Ils s’appliquent à la plus-value augmentée comme à l’ancienne : l’impôt sur le revenu s’efface entièrement au bout de vingt-deux ans de détention, et les prélèvements sociaux au bout de trente. Sur une détention longue, la reprise des amortissements est absorbée par ces abattements.

La valeur du temps. Un impôt que vous ne payez pas pendant quinze ans, et que vous réglez à la fin, ne coûte pas le même prix qu’un impôt payé chaque année. Pendant toute la détention, l’argent non versé au Trésor reste chez vous, et il travaille. C’est l’essentiel de l’avantage, et il subsiste intact.

Le montant des charges déductibles. L’amortissement n’est qu’une ligne parmi d’autres. Intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, honoraires de gestion et de comptabilité restent déductibles au réel et ne sont jamais repris. Sur un bien financé à crédit, ces charges suffisent souvent à elles seules à faire pencher la balance.

Comment refaire le calcul honnêtement

La bonne façon de décider n’est plus de comparer l’impôt annuel des deux régimes, mais de raisonner sur la durée de détention envisagée.

• Détention longue, au-delà de quinze ans. Le réel reste largement gagnant : le report d’impôt joue à plein et les abattements commencent à effacer la reprise.
• Détention moyenne, huit à quinze ans. Le calcul se fait au cas par cas, et il dépend surtout de l’existence d’un crédit. Avec des intérêts d’emprunt significatifs, le réel garde l’avantage ; sans crédit, l’écart se resserre.
• Détention courte, moins de huit ans. Le micro-BIC redevient souvent préférable, parce que la reprise tombe avant que le moindre abattement n’ait commencé à jouer.

Ce raisonnement croise celui du choix de régime, que détaille notre guide sur la location meublée ou vide, et celui de la rentabilité, traité dans calculer la rentabilité locative. Pour un meublé de tourisme, il faut y ajouter la question du classement, devenue déterminante depuis la même réforme : notre guide sur classer son meublé de tourisme en donne le calcul.

Ce qu’il faut faire maintenant

Si vous êtes déjà au réel, ne changez rien sur un coup de tête : sortir du régime réel ne supprime pas les amortissements déjà pratiqués, qui resteront repris à la revente. La sortie ne fait que vous priver des déductions futures.

Si vous hésitez encore, posez la question à un expert-comptable avant la première déclaration, parce que l’option se formule dans des délais précis et qu’elle engage pour plusieurs années. C’est exactement ce vers quoi French Realty vous oriente : un partenaire habitué aux loueurs non résidents, qui pose les deux calculs sur vos chiffres réels et sous sa propre responsabilité.

Pour cadrer votre situation avant de choisir, l’étude personnalisée offerte est le point de départ.