La garantie à remettre avant l'audience : le vrai point de blocage d'un acquéreur étranger

Beaucoup d’acquéreurs étrangers découvrent les ventes aux enchères par le prix, puis par la procédure, puis par l’avocat. Ils arrivent en dernier au sujet qui, dans les faits, décide si l’enchère aura lieu : la garantie financière qu’il faut remettre avant d’entrer dans la salle.

Que faut-il remettre à l’avocat avant l’audience ?

Une garantie, sous l’une des formes que le cahier des conditions de vente accepte : le plus souvent une caution bancaire irrévocable, ou un chèque de banque libellé à l’ordre du séquestre désigné pour cette vente.

Elle est remise à l’avocat avant l’audience, pas le jour même et pas à l’ouverture des portes. Sans elle, l’avocat ne peut pas porter d’enchère, quel que soit votre sérieux et quel que soit le montant disponible sur votre compte. Une provision n’est pas une garantie.

Combien représente-t-elle ?

Un dixième de la mise à prix, avec un plancher qui protège les petites ventes. La nuance décide de tout : le calcul porte sur la mise à prix, c’est-à-dire le montant de départ fixé par le cahier des conditions, et non sur le prix que vous espérez payer.

Or la mise à prix est souvent très inférieure à la valeur du bien, parfois de moitié. Beaucoup d’acquéreurs immobilisent donc une somme sans rapport avec leur budget réel, dans un sens comme dans l’autre. Lisez la mise à prix dans le document, faites le calcul, et ne le faites pas sur votre plafond d’enchère.

Chèque de banque ou caution : que choisir depuis l’étranger ?

Cela dépend beaucoup moins de vous que de votre banque.

La caution bancaire irrévocable est un engagement de l’établissement, souvent plus simple à obtenir d’une banque française qui vous connaît, parfois soumis à des frais de dossier et à une analyse. Elle a l’avantage de ne pas immobiliser physiquement la somme.

Le chèque de banque suppose des fonds disponibles sur un compte, et donc un compte. C’est là que le sujet devient celui de la préparation bancaire et non celui des enchères : ouvrir un compte en France sans y résider n’est ni impossible ni instantané, et un établissement étranger n’émet pas un chèque de banque en euros sur demande.

La bonne question à poser à votre banque n’est pas « pouvez-vous faire cela », mais « en combien de jours, et que vous faut-il pour commencer ».

Combien de temps faut-il vraiment ?

Plus que ce qu’annonce le calendrier de la vente, et c’est le nœud du problème. La date d’audience est connue à l’avance, parfois plusieurs mois ; la difficulté n’est pas de la respecter, elle est de découvrir tard que la chaîne bancaire ne tiendra pas dedans.

Comptez donc à rebours, en partant de l’audience : la remise à l’avocat quelques jours avant, l’émission du chèque ou de la caution avant cela, l’approvisionnement du compte avant encore, et la conversion de devises en amont de tout le reste. Chaque maillon a son propre délai, et aucun ne s’accélère le dernier jour.

C’est aussi pourquoi les acquéreurs qui suivent les ventes aux enchères sérieusement constituent leur garantie avant d’avoir choisi le bien. Elle se réemploie d’une vente à l’autre, et elle transforme une décision de plusieurs semaines en une décision de quelques jours.

Que devient la garantie si vous n’êtes pas adjudicataire ?

Elle vous revient. Vous n’avez rien acheté, vous ne devez rien, et la somme ou l’engagement se libèrent à l’issue de la vente. Enchérir sans emporter le bien ne coûte donc pas la garantie : cela coûte le temps pendant lequel elle a été immobilisée, et les frais que votre banque aura facturés pour l’émettre.

C’est une nuance à garder en tête quand on suit plusieurs ventes de suite : l’échec n’est pas financièrement lourd, mais il n’est pas gratuit non plus.

Et si vous emportez le bien ?

La garantie s’impute sur ce que vous devez. Reste alors le solde du prix, à consigner dans le délai fixé, et les frais liés à la procédure, dont certains se règlent sans attendre. Le détail figure au cahier des conditions de vente, qui est le seul document opposable pour la vente en question.

À partir de là, le compte à rebours ne se négocie plus. Un adjudicataire qui ne paie pas dans le délai voit la vente remise en jeu, à ses frais et à son risque. C’est le sujet de la réitération des enchères, et c’est la raison pour laquelle la question du financement se règle avant la salle, jamais après.

Ce qu’il faut retenir

La garantie n’est pas une formalité de dernière minute, c’est le premier travail du dossier. Un acquéreur qui vit à l’étranger et qui s’y prend trois semaines avant ne perd pas une vente parce qu’il a été mal conseillé sur le bien : il la perd parce qu’un virement international a mis six jours ouvrés.