Ne pas payer après avoir été adjudicataire : ce que coûte vraiment la réitération des enchères

Il existe, dans la vente aux enchères, une sanction que les acquéreurs étrangers ne voient jamais venir, parce qu’elle n’a pas d’équivalent dans une transaction ordinaire. Elle ne frappe pas celui qui a mal acheté. Elle frappe celui qui a bien acheté et n’a pas pu payer.

Que se passe-t-il si l’adjudicataire ne paie pas ?

Le bien est remis en vente. La procédure s’appelle la réitération des enchères, on l’a longtemps appelée la folle enchère, et elle se déclenche à la demande du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou du débiteur saisi, sur constatation que l’adjudicataire n’a pas justifié du paiement dans les délais.

Une nouvelle audience est fixée, sur les bases du même cahier des conditions de vente. Le bien repart, et il repart sans vous.

Que perd l’adjudicataire défaillant ?

Trois choses, et la troisième est celle qu’on n’imagine pas.

Il perd d’abord la garantie qu’il avait remise avant l’audience, celle dont il croyait qu’elle lui reviendrait en toute hypothèse.

Il supporte ensuite les frais de la remise en vente, qui s’ajoutent à ceux qu’il a déjà exposés.

Et surtout, il reste tenu de la différence si le bien se revend moins cher que son enchère. C’est le point décisif : sa responsabilité ne s’éteint pas avec la perte du bien. Il a enchéri à un prix, ce prix fait référence, et l’écart reste à sa charge. À l’inverse, si le bien se revend plus cher, le surplus ne lui revient pas.

Pourquoi un acquéreur étranger y est-il plus exposé ?

Pas parce qu’il serait moins sérieux, mais parce que sa chaîne de paiement est plus longue et qu’aucun de ses maillons ne s’accélère.

Il n’y a pas de condition suspensive de prêt dans une vente sur saisie. L’enchère engage sans réserve. Un accord de principe obtenu avant l’audience n’est pas un déblocage de fonds, et un établissement qui reconsidère son offre ne vous délie de rien.

Il y a ensuite le change, les délais interbancaires, les contrôles de conformité sur un virement entrant important, et parfois une demande de justificatifs supplémentaires au moment le moins opportun. Chaque étape est normale prise isolément ; c’est leur addition qui déborde du délai.

Comment éviter d’y arriver ?

En traitant le financement comme la première question du dossier, pas comme la dernière.

Les fonds doivent être disponibles et en euros avant l’audience, pas mobilisables après. Cela veut dire que la conversion de devises est faite ou couverte, que le compte qui recevra les fonds existe, et que votre banque sait déjà qu’un virement important va arriver et pourquoi. Un établissement prévenu ne bloque pas ; un établissement surpris bloque, et il a raison de le faire.

Quand un prêt intervient, la seule question utile à poser au prêteur est la date à laquelle il décaissera réellement, documents à l’appui, et non la date à laquelle il pense pouvoir le faire. La différence entre les deux réponses est exactement le risque que vous portez.

Faut-il se méfier d’un bien remis en vente ?

Non, mais il faut comprendre ce que l’événement dit et ce qu’il ne dit pas. Un défaut de paiement renseigne sur la trésorerie d’un enchérisseur, pas sur la qualité d’un bien. Beaucoup de réitérations ont pour seule cause un financement qui n’a pas suivi.

Cela dit, le bien a, entre-temps, vécu quelques mois de plus dans la situation qui était la sienne. Si un occupant s’y trouvait, il y est probablement encore, et le procès-verbal de description a vieilli d’autant. Reprenez la vérification à zéro plutôt que de reprendre les conclusions du précédent enchérisseur : vous ne savez pas non plus ce qu’il avait vu.

Ce qu’il faut retenir

La réitération des enchères est la seule sanction du processus qui vous poursuive au-delà du bien. Tout le reste s’arrête au coup de marteau ou à la perte d’une vente ; celle-ci vous suit. C’est aussi, pour cette raison, la meilleure explication de la règle la plus répétée de ce silo : dans une vente aux enchères, on prépare l’argent avant de choisir le bien, et non l’inverse.