Prêt immobilier en France selon votre pays de résidence

Deux acheteurs présentent le même bien, le même apport et le même salaire, et l’un obtient son prêt en six semaines quand l’autre essuie trois refus. La différence n’est ni dans le passeport ni dans le montant : elle est dans le pays où chacun paie ses impôts et dans la monnaie où tombent ses revenus. Ce guide passe en revue les situations que nous rencontrons le plus souvent, avec l’apport que les banques demandent en pratique et le point qui décide dans chaque cas.

Il complète notre page de référence sur le prêt immobilier pour non-résident ; les chiffres sont des ordres de grandeur observés, pas des règles, et chaque établissement a les siens.

Ce que la banque regarde vraiment

Trois données classent un dossier avant même sa lecture : la résidence fiscale, la devise des revenus et, pour les personnes américaines, le statut au regard de la réglementation FATCA. La nationalité ne vient qu’après, et elle ne pèse presque rien. Un Français salarié à Dubaï est un résident des Émirats ; un Brésilien salarié à Luxembourg est un résident de la zone euro.

Le mécanisme commun à tous les pays hors zone euro est la décote appliquée aux revenus après conversion, que détaille notre guide sur la capacité d’emprunt. Ce qui varie d’un pays à l’autre, c’est son ampleur, le nombre d’établissements ouverts et les pièces attendues.

Royaume-Uni

Le dossier le plus fréquent du marché, et pour cette raison le mieux rodé. Depuis 2021, un résident britannique est traité comme hors Union européenne : apport usuel de 25 à 30 %, décote sur les revenus en livres, caution le plus souvent refusée au profit de l’hypothèque. Les banques ouvertes restent nombreuses. Les pièces attendues sont les bulletins de paie, les relevés fiscaux annuels et trois mois de relevés bancaires, acceptés en anglais sans traduction.

États-Unis

Le cas le plus particulier. Depuis l’accord FATCA de 2014, les banques françaises doivent déclarer les comptes de leurs clients américains à l’administration fiscale des États-Unis ; une partie d’entre elles a préféré ne plus en ouvrir. Il reste des établissements accessibles, qui connaissent bien ces dossiers, demandent en pratique 30 à 35 % d’apport et font signer le formulaire fiscal américain à l’ouverture du compte. Pièces attendues : les deux dernières déclarations fédérales, les relevés de salaire annuels et les bulletins récents. Le point décisif est de ne présenter le dossier qu’aux banques ouvertes : ailleurs, le temps perdu est certain.

Suisse

Le profil le plus recherché après la zone euro. Les revenus en francs suisses sont lus avec une décote faible, et quelques établissements frontaliers acceptent même de prêter en francs, ce que la loi n’autorise que si vos revenus sont principalement dans cette monnaie. Apport usuel de 20 à 25 %. Le certificat de salaire annuel et les décomptes d’impôt cantonaux suffisent en général.

Belgique, Luxembourg, Allemagne, Pays-Bas

La zone euro supprime la question du change, donc la décote. Le dossier ressemble à celui d’un résident, avec un apport usuel de 20 à 25 % et une caution parfois acceptée. Le point à surveiller est ailleurs : la fiscalité de détention et la convention applicable, que nos guides par pays détaillent.

Canada et Australie

Devises stables, revenus lisibles, mais deux contraintes concrètes. Le fuseau horaire allonge chaque échange d’une journée, ce qui pèse sur une condition suspensive courte, et les pièces doivent souvent être certifiées. Apport usuel de 30 à 35 %. Négocier soixante jours de condition suspensive plutôt que le minimum légal d’un mois est ici une nécessité, pas une précaution.

Émirats, Qatar, Arabie saoudite

Les salaires n’y sont pas imposés, et c’est ce qui complique la lecture : la banque française ne peut pas s’appuyer sur un avis d’imposition et reconstitue elle-même un revenu net à partir d’attestations d’employeur détaillées, du contrat de travail et des relevés bancaires. Apport usuel de 30 à 40 %. Les dossiers passent bien quand l’employeur est un groupe connu ; ils s’enlisent quand les revenus arrivent en espèces ou de plusieurs sources.

Brésil

Le réal est la devise sur laquelle les banques appliquent la décote la plus lourde, et certains établissements refusent tout simplement les revenus libellés dans cette monnaie. En pratique, la plupart des dossiers brésiliens qui aboutissent s’appuient sur un patrimoine ou des revenus déjà en euros ou en dollars, ou sur un nantissement plutôt que sur les revenus, comme l’explique notre guide sur la garantie du prêt. Apport usuel de 35 à 40 %, souvent davantage. Les pièces sont à traduire par un traducteur assermenté.

Singapour et Hong Kong

Revenus élevés, employeurs connus, pièces impeccables : ces dossiers sont bons, mais le nombre d’établissements qui les traitent est réduit, et l’origine des fonds y est examinée de près. Apport usuel de 30 à 35 %. Préparer la preuve d’origine des fonds avant le premier rendez-vous fait gagner plusieurs semaines.

Ce qui ne change pas

Quel que soit le pays, les règles françaises s’appliquent à l’identique : taux d’effort de 35 % assurance comprise, 25 ans au plus, délai de réflexion de dix jours sur l’offre, condition suspensive d’un mois au minimum. Et quel que soit le pays, le dossier se monte avec un courtier partenaire immatriculé à l’ORIAS qui sait quelle banque lit quel passeport, pendant que French Realty cadre le projet et coordonne le compte bancaire, le change, l’assurance et le notaire.

Pour savoir où se situe votre dossier avant de chercher un bien, l’étude personnalisée offerte est le point de départ.