Obtenir un prêt immobilier en France quand on n'y réside pas

De quoi parle-t-on quand on dit « prêt immobilier de non-résident » ?

D'un prêt consenti par une banque française, en euros, garanti par le bien acheté en France, à un emprunteur dont la résidence fiscale est ailleurs. Ce n'est ni un produit à part ni une faveur : c'est le même crédit immobilier, instruit avec des exigences plus hautes parce que la banque perd deux de ses repères habituels, le domicile et le compte où tombe le salaire.

Être non-résident ne se décide pas au passeport mais à la résidence fiscale, au sens de l'article 4 B du Code général des impôts et de la convention fiscale conclue entre la France et votre pays. Un Français installé à Singapour est non-résident ; un Brésilien qui vit et travaille à Lyon ne l'est pas.

Quel est le parcours, étape par étape, et combien de temps faut-il ?

Un financement de non-résident se monte en deux temps qui ne se chevauchent pas : l'accord de principe avant de chercher le bien, l'offre de prêt après l'avoir trouvé. Vouloir faire les deux en même temps est la première cause de calendrier explosé.

1. Cadrage. Un échange pour poser le projet : pays de résidence, devise et nature des revenus, apport disponible, type de bien, usage prévu. C'est ce qui décide du courtier à mobiliser.
2. Accord de principe. Le courtier partenaire monte un dossier complet et obtient d'une ou plusieurs banques une enveloppe et des conditions indicatives, valables en général trois à quatre mois. Vous cherchez avec un budget réel, et un vendeur vous prend au sérieux.
3. Compromis avec condition suspensive. Une fois le bien trouvé, l'avant-contrat prévoit l'obtention du prêt comme condition suspensive, pour un délai qui ne peut pas être inférieur à un mois et qu'un non-résident a intérêt à négocier à soixante jours.
4. Instruction bancaire. La banque retenue analyse le dossier définitif, demande l'expertise du bien si elle le juge utile, et instruit l'assurance et la garantie en parallèle.
5. Offre de prêt. Elle vous est adressée par écrit et ouvre un délai de réflexion incompressible de dix jours : vous ne pouvez l'accepter qu'à partir du onzième jour. Elle reste valable trente jours au moins.
6. Acte authentique. Le notaire appelle les fonds à la banque, qui les verse directement à l'étude. La signature se fait sur place ou par procuration notariée depuis l'étranger.

Un non-résident peut-il emprunter en France, et à quelles conditions ?

Rien, dans le droit français, n'interdit à une banque de prêter à une personne qui vit à l'étranger, et rien ne l'y oblige. Le crédit immobilier est un contrat que l'établissement accepte ou refuse selon son propre appétit pour le risque. Ce qui est encadré, c'est la manière de prêter : les mêmes plafonds s'appliquent à tous les emprunteurs, résidents ou non, depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Trois conditions pratiques s'ajoutent à ces règles, et ce sont elles qui font la différence entre un dossier accepté et un dossier refusé : des revenus stables et lisibles, un apport supérieur à celui d'un résident, et un compte bancaire en France sur lequel le prêt sera domicilié. Le reste de cette page les prend une à une.

Combien coûte réellement un prêt de non-résident ?

Le taux nominal que l'on compare d'un pays à l'autre n'est qu'une ligne parmi sept. Le chiffre qui compte est le taux annuel effectif global, qui agrège tout ce qui suit et que la loi plafonne par le taux d'usure. Un non-résident paie chacun de ces postes un peu plus cher qu'un résident, et c'est leur addition, pas le taux, qui rend parfois un dossier impossible.

Le taux d'usure est un plafond, pas une formalité. Quand l'addition des postes dépasse ce plafond, la banque n'a pas le droit de prêter, même si elle le voulait. Sur un dossier de non-résident chargé en assurance et en garantie, le courtier partenaire travaille parfois d'abord à faire baisser un poste, l'assurance en général, pour que le dossier redevienne signable.

Combien de temps faut-il vraiment, du premier contact à l'offre ?

Comptez deux à quatre mois pour un dossier de non-résident, contre six à dix semaines pour un résident. L'écart ne vient pas de la banque : il vient de pièces qui voyagent, se traduisent et se font légaliser, et d'un aller-retour de plus à chaque question du service crédit.

L'offre de prêt ne peut pas être acceptée avant le onzième jour qui suit sa réception, et elle reste valable trente jours : articles L313-34 et L313-24 du Code de la consommation. Ce délai est incompressible, même si tout le monde est pressé. C'est pourquoi une condition suspensive de prêt calée sur trente jours est presque toujours trop courte pour un non-résident : quarante-cinq à soixante jours est l'ordre de grandeur à négocier.

Selon votre pays de résidence, qu'est-ce qui change ?

Les banques ne raisonnent pas par nationalité mais par pays de résidence fiscale et par devise de revenus. Le tableau ci-dessous résume ce que nous observons dossier après dossier ; il donne des ordres de grandeur, pas des règles, et chaque établissement a les siennes. Les guides par pays du site détaillent ensuite la fiscalité de détention et la convention applicable.

Que faut-il vérifier sur une offre avant de la signer ?

Le taux nominal est le chiffre qu'on regarde et le moins décisif. Ce qui coûte ou libère, sur vingt ans et à distance, se lit ailleurs dans l'offre : le taux annuel effectif global, qui inclut tout, les conditions de remboursement anticipé, et la contrepartie que la banque exige en échange du prêt.

L'assurance emprunteur n'est pas captive : l'article L313-30 du Code de la consommation vous laisse la substituer à tout moment par un contrat de garanties équivalentes, sans frais et sans que la banque puisse modifier votre taux. Sur un dossier de non-résident, où la prime de l'assurance de groupe est souvent majorée, c'est le levier le plus rentable de l'offre.

Quels risques un emprunteur non-résident porte-t-il vraiment ?

Trois, et aucun ne se voit le jour de la signature. Le change, qui déplace votre mensualité réelle sans que le prêt bouge. Le calendrier, qui peut faire tomber la promesse si la condition de prêt expire avant l'offre. Et la distance, qui transforme un incident administratif banal en dossier bloqué pendant des semaines.

Un quatrième risque est souvent ignoré parce qu'il ne se réalise qu'à la revente : un prêt garanti par hypothèque exige une mainlevée, qui se paie et qui prend du temps. Si vous envisagez de revendre dans les cinq ans, comparez les garanties sur leur coût total, entrée et sortie comprises, et pas seulement sur leur coût d'entrée.

Quel apport faut-il, et pourquoi plus qu'un résident ?

Aucun texte ne fixe d'apport minimal. Le chiffre vient de la banque, qui couvre par l'apport ce qu'elle ne peut pas saisir facilement : un emprunteur installé à l'étranger, des revenus qu'elle ne peut pas saisir sur un compte français, un bien qu'elle devra revendre seule en cas de défaut. Plus le pays de résidence et la devise sont éloignés de la zone euro, plus l'apport demandé monte.

À cet apport s'ajoutent les frais d'acquisition, que les banques ne financent pas pour un non-résident : autour de 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, plus les frais de garantie et de dossier. Un projet à 500 000 euros dans l'ancien demande donc, pour un résident britannique, de l'ordre de 165 000 à 215 000 euros disponibles avant de parler taux. Le simulateur de frais d'acquisition du site donne le détail poste par poste.

Revenus en devise, prêt en devise : comment la banque lit-elle votre argent ?

C'est le point le moins compris, et celui qui explique la plupart des refus. La banque ne prend pas vos revenus tels quels : elle les convertit en euros au cours du jour, puis elle leur applique une décote pour se protéger d'une baisse de la devise pendant vingt ans. Selon l'établissement et la monnaie, cette décote va de 10 à 30 %. Un salaire de 100 000 dollars n'entre donc pas dans le calcul pour sa contre-valeur en euros, mais pour 70 à 90 % de celle-ci.

Le taux d'effort de 35 % se calcule ensuite sur ce montant décoté, en y intégrant vos crédits en cours dans votre pays de résidence, votre loyer si vous êtes locataire, et l'assurance du nouveau prêt. Les banques regardent aussi le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui demeure chaque mois une fois toutes les charges payées, en tenant compte du coût de la vie de votre pays. Un revenu confortable à Dubaï ou à Singapour peut ainsi donner une capacité d'emprunt décevante une fois passé au filtre français.

• Salarié en contrat à durée indéterminée ou équivalent local : le profil le plus simple, sur trois bulletins de paie et deux avis d'imposition.
• Indépendant, dirigeant, profession libérale : trois bilans ou déclarations, et la banque retient une moyenne, souvent la plus basse des trois années.
• Revenus variables, primes, actions gratuites : rarement pris à 100 %, parfois écartés, et toujours sur un historique de deux à trois ans.
• Revenus locatifs existants : comptés à 70 % de leur montant, comme pour un résident.
• Revenus exonérés d'impôt dans le pays de résidence : acceptés, mais la banque reconstitue un net et demande des attestations d'employeur détaillées.

La règle est stricte depuis 2016 : une banque française ne peut consentir un crédit immobilier dans une autre monnaie que l'euro que si, au moment de la signature, vos revenus ou votre patrimoine sont principalement dans cette monnaie. Elle doit alors vous informer du risque de change et vous garantir une possibilité de conversion en euros. C'est l'article L313-64 du Code de la consommation, écrit après les prêts en francs suisses qui avaient ruiné des emprunteurs français.

En pratique, la question ne se pose vraiment que pour les revenus en francs suisses, que quelques établissements frontaliers acceptent de prêter tels quels. Pour tous les autres, le prêt est en euros, et le risque de change se loge ailleurs : dans les mensualités que vous paierez pendant vingt ans avec un salaire dans une autre monnaie. Un dollar ou une livre qui baisse de 15 % renchérit vos mensualités d'autant. Cela ne se couvre pas par la banque, mais par la façon dont vous dimensionnez le prêt : emprunter moins que le maximum autorisé, c'est se donner cette marge.

Quelles banques prêtent aux non-résidents, et lesquelles refusent ?

Le marché se divise en trois familles, et savoir dans laquelle frapper évite des semaines perdues. Les grandes banques de réseau prêtent aux non-résidents, mais seulement à travers leurs pôles spécialisés, jamais par une agence de quartier : un dossier déposé au mauvais guichet est refusé par défaut. Les banques privées et les établissements à vocation patrimoniale accueillent volontiers les profils étrangers, contre un ticket d'entrée et des placements. Les filiales françaises de groupes étrangers, enfin, connaissent les revenus de leur pays d'origine et les lisent sans décote excessive.

Deux catégories d'emprunteurs rencontrent des portes fermées. Les personnes américaines, citoyens ou résidents fiscaux des États-Unis, sont écartées par une partie des établissements depuis l'entrée en vigueur de l'accord FATCA en 2014, à cause des obligations déclaratives qu'il impose aux banques : il reste des établissements ouverts, mais ils se comptent. Et les résidents de pays soumis à une vigilance renforcée au titre de la lutte contre le blanchiment voient leur dossier passer par un examen de conformité long, parfois sans issue.

C'est ici que le courtier partenaire vaut son prix : il sait quel établissement lit quel passeport, quelle devise et quel type de revenus, et il ne présente votre dossier qu'à ceux qui l'accepteront. Un courtier en crédit exerce sous le statut d'intermédiaire en opérations de banque, immatriculé à l'ORIAS, ce qui se vérifie en ligne en une minute.

Quelles garanties et quelle assurance la banque exige-t-elle ?

Tout crédit immobilier en France est garanti, soit par une sûreté sur le bien, soit par la caution d'un organisme spécialisé. Pour un résident, la caution l'emporte le plus souvent parce qu'elle coûte moins cher et se restitue en partie à la fin. Pour un non-résident, les organismes de caution refusent fréquemment le dossier, et la banque revient à la sûreté réelle.

Une hypothèque survit un an au dernier remboursement. Si vous revendez avant, le notaire doit la radier, et cette mainlevée a un coût. Pour un pied-à-terre que l'on pense garder cinq ans, c'est un poste à inscrire dans le calcul dès le départ.

L'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire, mais aucune banque ne prête sans elle. Elle couvre le décès, la perte totale d'autonomie et, selon le contrat, l'incapacité de travail. C'est souvent elle qui fait ou défait un dossier de non-résident, pour une raison simple : les assureurs excluent ou surprennent certains pays de résidence, certaines professions exercées à l'étranger et certains déplacements.

• La délégation d'assurance est un droit : vous pouvez choisir un assureur autre que celui de la banque, à garanties équivalentes, et certains assureurs se sont spécialisés dans les expatriés.
• Depuis la loi Lemoine de 2022, le contrat se résilie à tout moment, sans frais, pour un contrat équivalent : un non-résident mal assuré au départ peut corriger le tir après la signature.
• Le questionnaire médical est supprimé quand la part assurée n'excède pas 200 000 euros par emprunteur et que le prêt s'achève avant le soixantième anniversaire : au-delà, les formalités médicales se font à distance, avec des examens réalisés dans le pays de résidence et traduits.
• Le coût de l'assurance entre dans le taux d'effort et dans le taux annuel effectif global : une surprime pour pays de résidence peut, à elle seule, faire franchir le taux d'usure.

Quelles sont les erreurs qui font échouer un dossier ?

1. Chercher le bien avant d'avoir un accord de principe. On signe un compromis sur un budget imaginaire, et la condition suspensive tombe faute d'offre dans le délai.
2. Déposer le dossier dans une agence de quartier. Les non-résidents relèvent des pôles spécialisés ; ailleurs, la réponse est non par défaut.
3. Compter ses revenus au cours du jour sans décote. La capacité d'emprunt réelle est de 10 à 30 % plus basse que celle que l'on calcule seul.
4. Faire arriver l'apport d'un compte tiers ou d'un compte joint à la dernière minute. Le virement déclenche des vérifications d'origine des fonds qui ne tiennent pas dans le calendrier.
5. Négliger l'assurance jusqu'à l'offre. Une surprime ou une exclusion liée au pays de résidence se découvre alors trop tard, parfois au-delà du taux d'usure.
6. Accepter une condition suspensive d'un mois. C'est le minimum légal, pas un délai réaliste pour un non-résident : quarante-cinq à soixante jours se négocient.

Que fait French Realty sur votre financement, et que ne fait-elle pas ?

Un financement de non-résident fait travailler quatre métiers qui ne se connaissent pas : un courtier pour monter et négocier le crédit, une banque pour l'accorder, un assureur pour couvrir l'emprunteur, un notaire pour inscrire la garantie et recevoir les fonds. S'y ajoute souvent un prestataire de change. French Realty est le point unique qui les fait travailler dans le bon ordre, tient le calendrier et vous traduit ce qui se passe. Nous cadrons, nous orientons, nous coordonnons ; le crédit lui-même est l'affaire du courtier et de la banque.

Cadrer avant de chercher

Le premier échange sert à poser les faits qui décideront de tout : où vous résidez, dans quelle monnaie vous êtes payé, ce que vous pouvez apporter, ce que vous voulez acheter et pour quel usage. À partir de là, nous savons quel type de courtier mobiliser, et surtout nous vous disons franchement si le projet tient ou s'il faut le redimensionner avant de faire travailler qui que ce soit.

Vous orienter vers le bon courtier, et rester dans la boucle

Nous vous mettons en relation avec un courtier partenaire immatriculé à l'ORIAS et habitué à votre pays de résidence. C'est lui qui monte le dossier, choisit les banques, négocie et vous conseille sur le crédit, sous sa propre responsabilité : French Realty n'est pas intermédiaire en opérations de banque et ne compare aucune offre. Ce que nous faisons, c'est rester à côté de vous pendant l'instruction, relancer quand un délai glisse, et vous expliquer chaque pièce demandée dans votre langue.

Coordonner le compte, le change, l'assurance et le notaire

Le prêt sera domicilié sur un compte français : nous vous aidons à l'ouvrir à distance, avec les pièces au bon format. L'apport arrive d'une autre monnaie : nous vous orientons vers un partenaire de change engagé sur un cours et une date, pour que les fonds soient chez le notaire quand il les appelle. L'assurance bloque : nous vous orientons vers un assureur habitué aux expatriés. Et nous tenons le notaire informé du calendrier bancaire, pour que la date de signature soit fixée sur une offre de prêt acceptée, pas sur un espoir.

Ce que nous ne faisons pas, et que personne ne devrait vous promettre : garantir un accord de prêt, annoncer un taux avant que la banque ne l'ait écrit, ou conseiller sur le crédit à la place du courtier. La mise en relation est offerte ; les honoraires du courtier, s'il y en a, sont fixés par sa convention et ne sont dus que si le prêt est obtenu.