Rapatrier le produit d'une vente française : ce que le notaire retient avant de virer

Un vendeur non-résident qui a signé s’attend à recevoir le prix. Il recevra le net, et l’écart entre les deux peut être important. Comprendre ce que le notaire retient, et pourquoi, évite d’organiser un rapatriement sur une somme qui n’arrivera jamais telle quelle.

Qui calcule l’impôt, et quand ?

Le notaire, au moment de la vente, et il le paie pour votre compte. C’est une particularité française qui surprend souvent : l’imposition de la plus-value immobilière d’un non-résident ne fait pas l’objet d’une déclaration ultérieure que vous rempliriez tranquillement, elle est liquidée et prélevée à la source, sur le prix, avant que quoi que ce soit ne vous parvienne.

Le calcul tient compte du prix d’achat, des frais et travaux admis, et de la durée de détention, qui ouvre des abattements croissants. Deux ventes au même prix peuvent donc laisser des nets très différents selon la date d’acquisition et la qualité des justificatifs conservés.

Pourquoi les justificatifs valent de l’argent

Parce qu’ils réduisent la base imposable, et qu’ils doivent exister sous une forme admise.

Les factures de travaux, en particulier, ne se retrouvent pas après coup. Un chantier payé dix ans plus tôt, sans facture conservée, se traite comme s’il n’avait pas eu lieu. C’est une raison, parmi d’autres, de conserver un dossier propre pendant toute la durée de détention plutôt que de le reconstituer au moment de vendre.

Ce réflexe rejoint celui de l’achat : le dossier qui documente l’origine des fonds à l’entrée est le même qui, des années plus tard, servira à établir le prix de revient à la sortie.

Le représentant fiscal : qui, quand, pourquoi

Lorsque le vendeur réside hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, la loi peut imposer la désignation d’un représentant fiscal accrédité, qui répond de l’impôt devant l’administration. Des cas de dispense existent, tenant notamment au prix de vente et à la durée de détention.

Deux choses à savoir. La première est que cette désignation prend du temps et qu’elle se rémunère, souvent en pourcentage du prix : elle entre donc dans le calcul du net. La seconde est qu’elle se déclenche tôt, et qu’un vendeur qui découvre l’obligation quinze jours avant l’acte décale sa signature.

Posez donc la question au notaire dès la mise en vente, en lui indiquant votre pays de résidence fiscale. Sa réponse tient en une phrase et elle change votre calendrier.

Quand organiser le rapatriement ?

Une fois le net connu, jamais avant. C’est le point de méthode qui évite les erreurs coûteuses.

Un vendeur qui a couvert son change à l’avance sur le montant du prix se retrouve à avoir vendu plus d’euros qu’il n’en recevra, et doit racheter la différence au taux du jour. La couverture, quand elle se justifie, porte sur une estimation prudente du net, pas sur le prix affiché.

Rappelez-vous par ailleurs que le notaire ne libère les fonds qu’après ses vérifications, ce qui peut prendre quelques jours à quelques semaines. La date du virement sortant n’est pas la date de l’acte, et un ordre de change daté de l’acte se retrouve en décalage.

Le moment le plus exposé de l’opération

Celui où vous communiquez vos coordonnées bancaires à l’étude. Une somme importante, une date connue, un vendeur à l’étranger qui communique par courriel : c’est exactement la configuration que visent les tentatives de détournement, décrites dans la fraude au virement notarié, à ceci près que le flux va ici dans l’autre sens.

Le réflexe est le même, et il est le seul qui fonctionne : transmettre les coordonnées par un canal sûr, et les faire confirmer de vive voix, à un numéro que vous avez composé vous-même. Deux minutes, sur une opération qui ne se répare pas.