Comprar em leilão na França a partir do exterior: o percurso

Uma pergunta volta em quase todas as conversas que temos com compradores instalados em Londres, Nova York, Genebra ou São Paulo: é possível comprar em leilão na França quando não se mora lá? A resposta jurídica é simples, e é sim. Nenhuma regra francesa reserva a compra de imóveis a nacionais ou residentes, em leilão como em qualquer outro caso.

As verdadeiras dificuldades estão noutro lugar, e são todas de natureza prática: bancárias, de calendário, documentais. Se resolvem uma a uma, desde que se comece semanas antes da audiência. Eis o percurso completo, na ordem em que se desenrola. Quanto ao procedimento em si, nossa página de referência sobre os leilões imobiliários descreve as três vias possíveis.

O que não representa nenhum problema

Comecemos por afastar as preocupações inúteis. Você não precisa de autorização prévia, de visto, nem de residência fiscal francesa. Não precisa constituir uma empresa. Não precisa estar presente na sala de audiências e, numa adjudicação judicial, de todo modo não poderia dar o lance pessoalmente: a lei impõe que os lances sejam feitos por um advogado.

Ou seja, no terreno puramente jurídico, um comprador estrangeiro não residente está exatamente na mesma posição que um comprador francês. Não é aí que a partida se joga.

Os quatro obstáculos reais

A garantia bancária. Para dar lances numa adjudicação judicial, você entrega ao seu advogado uma caução bancária irrevogável ou um cheque administrativo à ordem do depositário, representando 10 % do preço mínimo com um piso de 3 000 euros. A contraparte deve ser francesa: um cheque sacado sobre seu banco no exterior será recusado. É a primeira frente, e a mais longa, porque abrir uma conta na França à distância leva semanas e não dias.

A ausência de condição de financiamento. Uma adjudicação não se desfaz nem se anula se seu financiamento cair. Você deve portanto dispor dos fundos, ou de um acordo firme que se sustente no prazo. É a diferença de natureza em relação a uma compra comum, e é o que desqualifica a maioria dos processos montados às pressas.

A transferência de divisas. Se seus fundos estão em libras, dólares ou reais, é preciso convertê-los e repatriá-los num prazo apertado, a uma cotação que não lhe seja desfavorável. Entre a decisão e a disponibilidade efetiva dos euros numa conta francesa, calcule com folga. Um parceiro de câmbio comprometido com uma cotação e uma data vale mais do que uma transferência improvisada.

A origem dos fundos. A conformidade bancária francesa pede comprovantes, e um dossiê incompleto trava uma transferência por vários dias. Constituir esse dossiê com antecedência, traduzido se necessário, evita descobrir o problema durante o prazo de dois meses.

Uma observação antes de entrar no detalhe: esses quatro obstáculos são os da adjudicação judicial. Os leilões notariais online eliminam dois deles, já que conservam o prazo de arrependimento e admitem na maioria das vezes uma condição de financiamento.

O calendário, lido ao contrário

A boa forma de raciocinar é partir da data da audiência e voltar atrás.

• Dia da audiência. Tudo está decidido: seu advogado detém seu mandato escrito e seu teto, a garantia está depositada.
• Uma semana antes. A garantia está emitida e entregue ao advogado. O teto está fixado, com base num valor de referência e num orçamento de obras, não numa impressão.
• Duas a três semanas antes. A visita já ocorreu. Você tem as fotos, o vídeo e o relatório do que foi visto e do que não foi.
• Um mês antes. O caderno de condições de venda foi obtido e lido item por item. O advogado está constituído.
• Seis a oito semanas antes. A conta bancária francesa está aberta, ou a caução em vias de emissão. O câmbio está definido.

Um processo que começa três semanas antes da audiência só cumpre esse calendário por sorte. É possível, não é sensato.

Depois da adjudicação

O prazo de dez dias de cobertura de lance corre primeiro: um terceiro pode retomar o imóvel oferecendo um décimo a mais. Depois o preço é depositado em dois meses, e as despesas são pagas. Vem enfim a tomada de posse, que para um não residente é o momento mais concreto: leitura dos contadores, abertura dos contratos, serralheiro, primeiro auto de estado, orçamento das obras, colocação em segurança se o imóvel ficou vazio por muito tempo.

É exatamente disso que seu concierge dedicado se encarrega no local enquanto você ainda está no exterior. Se o imóvel estiver ocupado, o que se segue pertence ao advogado, que coordenamos sem nunca conduzir o processo em seu lugar.

Uma vez proprietário

O regime de detenção é o de qualquer proprietário estrangeiro, e não muda porque o imóvel foi adquirido em leilão: imposto predial, eventual imposto sobre residência secundária, tributação dos rendimentos de aluguel na França e, na revenda, um ganho de capital com contribuições sociais cuja taxa depende do seu país de residência e da sua filiação. Nossos guias por país de residência detalham esses pontos, acordo tributário por acordo tributário.

Para definir um projeto de compra em leilão a partir do exterior, seja qual for o tribunal na França, o estudo personalizado oferecido é o ponto de partida.