Arrematado mas ocupado: o que você realmente compra quando alguém ainda mora no imóvel

Numa venda amigável, a data de entrega das chaves consta do contrato. Numa venda por execução, ela não consta de lugar nenhum. O tribunal transfere a você a propriedade de um imóvel, não o seu uso, e a diferença entre as duas coisas se mede às vezes em anos.

Você compra um imóvel vazio ou ocupado?

O caderno de condições da venda diz, e é a primeira linha a procurar. Ele se apoia no auto de descrição lavrado por um oficial de justiça no início do processo: composição do imóvel, estado e ocupação constatada naquele dia.

Esse documento é sua principal fonte de informação, e tem um limite que convém conhecer: descreve uma situação numa data, às vezes de vários meses atrás. Um imóvel descrito como vazio pode ter sido reocupado, e um ocupante descrito como inquilino pode já não ser.

Quem ocupa o imóvel, e por que a resposta muda tudo?

Três situações, três desfechos radicalmente diferentes.

O proprietário executado, que ainda mora ali. É o caso mais frequente e juridicamente o mais simples para você: o título de venda vale como título de despejo contra ele, sem necessidade de novo processo.

Um inquilino com contrato oponível, anterior e regular. Aí você não despeja ninguém: você se torna o locador dele. O contrato continua, o aluguel passa a ser seu, e a saída ocorrerá nas condições do contrato, não nas suas.

Um ocupante sem direito nem título, instalado sem contrato ou com um contrato de fachada. É a situação mais incerta, porque combina uma posição jurídica frágil com uma realidade material que não se move sozinha.

O título de venda permite o despejo?

Contra o executado, sim: é exatamente isso que distingue uma arrematação de uma venda comum, na qual seria preciso obter antes uma decisão judicial. Você já detém o título necessário.

Mas deter um título e ter as chaves não são a mesma coisa. A execução segue seu próprio caminho, com seus prazos, seus envolvidos e suas interrupções. O título é o ponto de partida do processo de desocupação, não o ponto de chegada.

Quanto tempo leva uma desocupação?

A sequência é conhecida. Um oficial de justiça entrega uma notificação para desocupar, que abre um prazo de dois meses. Se o imóvel não for desocupado, ele solicita o apoio da força pública à prefeitura departamental, e é aí que o calendário se torna imprevisível: a autorização pode vir em algumas semanas ou demorar bem mais, sendo que uma recusa dá direito a indenização do Estado sem por isso devolver o imóvel a você.

Guarde a ordem de grandeza em vez da promessa: alguns meses no caso favorável, mais quando a ocupação é disputada. E, nesse intervalo, as despesas de condomínio e o imposto predial estão no seu nome.

O que a trégua de inverno muda?

De 1º de novembro a 31 de março, os despejos de imóveis residenciais ficam suspensos. Um processo iniciado em setembro para portanto em novembro e recomeça na primavera, em qualquer estágio em que esteja.

Não é um detalhe de calendário, é um dado a integrar à sua decisão. Uma arrematação conquistada no outono sobre um imóvel ocupado significa, em muitos casos, a posse na primavera seguinte, na melhor das hipóteses. Compre sabendo dessa sazonalidade, não contra ela.

Como saber antes de dar o lance?

Lendo o auto de descrição por inteiro, comparecendo à visita organizada e perguntando ao seu advogado, que tem acesso aos autos do processo. Três fontes, e nenhuma delas basta sozinha.

O sinal mais útil costuma ser a diferença entre o preço mínimo e o valor do imóvel. Um desconto profundo quase sempre tem explicação: estado, situação jurídica ou ocupação. Quando as duas primeiras explicações não se sustentam, a terceira é provável, e merece ser procurada antes da audiência em vez de descoberta depois.

Como isso entra no seu teto?

Em meses, depois em euros. Estime a duração provável da desocupação, multiplique pelo que o imóvel custa a você a cada mês sem render nada, some as despesas do processo de despejo e, se for o caso, uma reforma mais pesada que a prevista: imóveis recuperados ao fim de um conflito raramente ficam em boa ordem.

O total se subtrai do teto que você dá ao seu advogado. É a única forma de transformar a ocupação num risco precificado em vez de uma má surpresa. Um imóvel ocupado não é uma má compra: é uma compra cujo preço precisa dizer que ela é isso.