A garantia a depositar antes da audiência: o verdadeiro gargalo do comprador estrangeiro

Muitos compradores estrangeiros descobrem os leilões pelo preço, depois pelo processo, depois pelo advogado. Chegam por último ao assunto que, na prática, decide se o lance vai acontecer: a garantia financeira que é preciso entregar antes de entrar na sala.

O que é preciso entregar ao advogado antes da audiência?

Uma garantia, em uma das formas que o caderno de condições da venda aceita: na maioria das vezes uma fiança bancária irrevogável, ou um cheque administrativo emitido em nome do depositário designado para aquela venda.

Ela é entregue ao advogado antes da audiência, não no próprio dia e não na abertura das portas. Sem ela, o advogado não pode dar lance, por mais sério que você seja e qualquer que seja o valor disponível na sua conta. Ter saldo não é ter garantia.

Quanto ela representa?

Um décimo do preço mínimo, com um piso que protege as vendas pequenas. A nuance decide tudo: o cálculo recai sobre o preço mínimo, ou seja, o valor de partida fixado pelo caderno de condições, e não sobre o preço que você espera pagar.

Ora, o preço mínimo costuma ser bem inferior ao valor do imóvel, às vezes pela metade. Muitos compradores imobilizam portanto uma quantia sem relação com seu orçamento real, num sentido ou no outro. Leia o preço mínimo no documento, faça a conta, e não a faça sobre o seu teto de lance.

Cheque administrativo ou fiança: o que escolher do exterior?

Isso depende muito menos de você do que do seu banco.

A fiança bancária irrevogável é um compromisso da instituição, muitas vezes mais simples de obter de um banco francês que conhece você, às vezes sujeito a taxas de análise. Tem a vantagem de não imobilizar fisicamente a quantia.

O cheque administrativo pressupõe recursos disponíveis numa conta, e portanto uma conta. É aí que o assunto passa a ser de preparação bancária e não de leilões: abrir uma conta na França sem residir no país não é impossível nem instantâneo, e uma instituição estrangeira não emite um cheque administrativo em euros mediante simples pedido.

A pergunta certa ao seu banco não é « vocês conseguem fazer isso », mas « em quantos dias, e do que vocês precisam para começar ».

Quanto tempo leva de verdade?

Mais do que sugere o calendário da venda, e esse é o nó do problema. A data da audiência é conhecida com antecedência, às vezes meses; a dificuldade não é cumpri-la, é descobrir tarde que a cadeia bancária não cabe dentro dela.

Conte então de trás para frente, a partir da audiência: a entrega ao advogado alguns dias antes, a emissão do cheque ou da fiança antes disso, o provisionamento da conta antes ainda, e a conversão de moeda antes de tudo o mais. Cada elo tem seu próprio prazo, e nenhum acelera no último dia.

É também por isso que os compradores que acompanham leilões a sério constituem sua garantia antes de escolher o imóvel. Ela se reaproveita de uma venda para a outra, e transforma uma decisão de várias semanas numa decisão de alguns dias.

O que acontece com a garantia se você não arrematar?

Ela volta para você. Você não comprou nada, não deve nada, e a quantia ou o compromisso se liberam ao fim da venda. Dar lance sem levar o imóvel não custa portanto a garantia: custa o tempo em que ela ficou imobilizada, e as taxas que seu banco cobrou para emiti-la.

É uma nuance a guardar quando se acompanha várias vendas seguidas: o fracasso não é financeiramente pesado, mas também não sai de graça.

E se você levar o imóvel?

A garantia é abatida do que você deve. Resta então o saldo do preço, a depositar no prazo fixado, e as despesas ligadas ao processo, algumas das quais vencem de imediato. O detalhe consta do caderno de condições da venda, único documento oponível para aquela venda.

A partir daí a contagem não se negocia mais. Um arrematante que não paga no prazo vê a venda voltar a leilão, às suas custas e por sua conta e risco. É o assunto de a repetição dos lances por falta de pagamento, e a razão pela qual a questão do financiamento se resolve antes da sala, nunca depois.

O que reter

A garantia não é uma formalidade de última hora, é o primeiro trabalho do processo. Um comprador que mora no exterior e começa três semanas antes não perde uma venda por ter sido mal aconselhado sobre o imóvel: perde porque uma transferência internacional levou seis dias úteis.