Nos leilões judiciais franceses você não dá o lance: um advogado dá por você

Num leilão judicial na França, o comprador não fala. Não levanta a mão, não faz sinal, não dá lance com um gesto de cabeça. Ele pode estar sentado na sala sem ter poder algum. Todos os lances são dados por advogados, e essa é a primeira coisa a entender antes de qualquer outra.

Por que você não pode dar o lance pessoalmente?

Porque a venda ocorre perante o juiz da execução, ao fim de um processo de penhora. Não é uma casa de leilões, é uma audiência. Aplicam-se as regras de uma audiência, entre elas a de que as partes se manifestam por seu advogado.

A consequência é mais profunda que um formalismo. Ela significa que sua capacidade de comprar não depende da sua presença, do seu francês nem da sua nacionalidade, mas da qualidade do mandato que você concedeu. Para um comprador que mora no exterior, é até uma boa notícia: esse sistema foi concebido para funcionar por representação.

Quem pode dar seu lance, e perante qual tribunal?

Um advogado inscrito na ordem do tribunal judiciário onde a venda ocorre. Esse ponto é preciso e elimina muitos candidatos: seu advogado habitual em Paris não poderá dar lances por você num imóvel vendido em Nice se não estiver inscrito na ordem competente.

É a primeira pergunta a fazer, antes mesmo de falar do imóvel. Um advogado sério dirá isso por conta própria e indicará um colega da ordem certa, o que já é um bom sinal sobre a maneira como ele trabalha.

Como se dá o mandato quando se mora no exterior?

Por escrito, a distância, sem deslocamento. O mandato identifica o imóvel, a venda, a audiência, e sobretudo fixa o valor máximo que o advogado está autorizado a oferecer. Ele vem acompanhado dos documentos de identidade e da garantia financeira que o processo exige, a qual deve estar em mãos do advogado antes da audiência, não no próprio dia.

É a parte do calendário que os compradores mais subestimam. Reunir uma garantia em euros a partir de outro país leva dias, às vezes semanas: é o assunto de a garantia a depositar antes da audiência, e se trata dele primeiro, não por último.

O que o advogado faz na sala, exatamente?

Ele escuta, conta e levanta a mão. Os lances se sucedem e param quando um prazo curto se esgota sem que nenhum novo lance seja dado. O ritmo é rápido, mais perto de uma mesa de operações que de uma negociação imobiliária.

Não há discussão, nem proposta escrita, nem prazo de reflexão. O último a levantar a mão leva o imóvel, e o leva no estado e nas condições do caderno de condições da venda, sem condição suspensiva de financiamento, sem direito de arrependimento, sem garantia contra vícios ocultos.

Por que o teto não se muda durante a sessão?

Porque um comprador que acompanha a audiência por telefone, em outro fuso horário, com alguns segundos de atraso sobre o que se diz, não está em condições de decidir. A euforia de leilão é um fenômeno documentado e não poupa ninguém: a única proteção eficaz é um número fechado antes, com base no que o imóvel vale e não no que os outros fazem.

Esse número se constrói como um lance de comprador, não como um limite de orçamento. Parte do valor do imóvel, retira o que custarão as obras, as despesas do processo e o risco de ocupação, se houver. O que sobra é o teto. Ultrapassá-lo em dez mil euros porque a audiência ainda corre é exatamente o que a mecânica da sala busca produzir.

O que acontece depois do martelo?

O advogado informa a identidade da pessoa por conta de quem deu o lance, e o processo entra numa fase que muitos compradores acham encerrada. Não está: o título não é definitivo enquanto corre o prazo de lance de reforço, e o preço deverá ser depositado no prazo fixado, sob pena de a venda voltar a leilão.

Por isso o mandato não deve parar na audiência. Pergunte explicitamente o que ele cobre depois: o acompanhamento do prazo de reforço, a publicação do título, as formalidades, e o interlocutor a quem você escreverá se algo se mexer enquanto você está a oito mil quilômetros.

Do que se compõe a conta?

De duas partes de natureza diferente, e é preciso distingui-las antes de comparar dois orçamentos. Uma parte está ligada ao próprio processo e segue uma tabela; outra é livremente combinada entre você e o advogado, pelo trabalho de análise, preparação e acompanhamento.

Peça o detalhamento por escrito antes da audiência, e também o destino de cada item se a venda não terminar a seu favor. Um advogado que se recusa a separar as duas partes, ou que anuncia um valor global sem explicar sua estrutura, diz algo sobre a continuação da relação.

O que reter

A obrigação de passar por um advogado não é um obstáculo para o comprador estrangeiro: é o mecanismo que lhe permite comprar sem estar presente. Ela apenas desloca o esforço. Tudo o que faz a qualidade da compra se decide antes, na escolha do mandatário, na preparação da garantia e no número escrito no mandato. No dia da audiência, não resta nada a decidir.