Caderno de condições de venda: como lê-lo antes de um leilão

Num leilão imobiliário judicial na França, um único documento decide se a operação será boa ou má, e ele é público: o caderno de condições de venda, o cahier des conditions de vente. É depositado no cartório do tribunal antes da audiência, se impõe a todos os licitantes e não se negocia. A maioria dos compradores o folheia na véspera. É aí que se perdem os processos, muito antes dos noventa segundos de lance.

Este guia percorre o que procurar nele, por ordem de importância, e o que cada linha significa em euros. Complementa nossa página de referência sobre os leilões imobiliários, que descreve o procedimento completo.

O que é este documento, e o que não é

O caderno de condições de venda é redigido pelo advogado do credor que promove a penhora. Descreve o imóvel, as modalidades da venda e os encargos que recairão sobre o adquirente, e anexa as peças disponíveis: título de propriedade, laudos técnicos, auto de descrição lavrado por um oficial de justiça, convenção de condomínio.

Um leilão notarial também tem seu caderno de encargos, entregue pelo notário, mas ele varia bem mais de uma venda para outra: é um dos pontos que detalha nosso guia dos leilões notariais online.

Não é um folheto comercial. Ninguém destaca ali o que incomoda, ninguém resume os riscos, e nada obriga o redator a chamar sua atenção para a cláusula que mais vai lhe custar. Está tudo lá, mas nada está sinalizado. É um documento para ler linha por linha, não para folhear.

Corolário a guardar: o que não consta dele não existe. Não há complemento a pedir, nem vendedor a interrogar, nem segunda visita para conferir. O silêncio do documento é em si uma informação, e quase sempre é má notícia.

As oito linhas a ler primeiro

Eis a ordem em que um processo se despe com proveito. As quatro primeiras decidem o essencial.

1. A ocupação. O imóvel está livre, ocupado pelo devedor penhorado, ou alugado? Se ocupado, a que título e desde quando? Um lote ocupado impõe um processo de despejo que se conta em meses e se interrompe durante a trégua invernal, de 1 de novembro a 31 de março. Para quem compra para morar, é a linha decisiva.
2. Os encargos de condomínio. O documento indica o atraso do proprietário penhorado. O condomínio é pago sobre o preço quanto ao ano em curso e aos quatro anos vencidos; além disso, e para todas as quotas posteriores à venda, o encargo passa a ser seu.
3. As obras votadas e ainda não cobradas. É a linha que todos esquecem. Uma reforma de fachada ou uma troca de telhado decididas em assembleia antes da venda chegarão à sua mesa depois. As atas anexadas, quando o são, dizem isso.
4. As servidões e os direitos de terceiros. Passagem, vista, meação, direito de uso, contrato comercial em vigor: tudo o que onera o imóvel é oponível a você.
5. A designação exata do lote. Números de lotes, frações ideais, dependências. Uma vaga ou um depósito que se julgava incluído pode não estar, e isso muda o valor.
6. Os laudos anexados. A data deles conta tanto quanto o conteúdo. Um laudo antigo sobre um imóvel vazio há dois anos nada diz do seu estado atual.
7. As despesas a cargo do adquirente. Despesas prévias taxadas, direito proporcional, registro predial: acrescem ao preço e se pagam à parte.
8. As modalidades da venda. Valor da garantia, prazo de pagamento, sorte da cobertura de lance. São as regras do jogo, e variam no detalhe de um tribunal para outro.

O auto de descrição, a peça mais útil

Anexado ao caderno, é lavrado por um oficial de justiça que entrou no imóvel. Descreve cômodo por cômodo, mede, fotografa e menciona a ocupação constatada. É muitas vezes a única descrição honesta do lote, porque seu autor não tem nada a vender.

Leia-o procurando as ausências: um cômodo não visitado porque a porta estava fechada, um subsolo inacessível, uma menção a desordens sem outra precisão. Esses pontos cegos valem orçamentos, e esses orçamentos se descontam do teto de lance.

O que este documento nunca lhe dirá

Três informações decisivas não constam dele, e é preciso buscá-las noutro lugar antes de se comprometer.

• O valor de mercado do imóvel. O preço mínimo é fixado pelo credor para atrair licitantes, não por uma avaliação. Só um profissional que conhece a região pode lhe dar um valor de referência: é o papel de um caçador de imóveis parceiro com licença carte T.
• O custo das obras. Nenhuma peça do processo o orça. Se deduz do auto de descrição, das fotos da visita e da idade da construção.
• O zoneamento e o direito de preferência. Em zona sujeita ao direito de preferência urbana, a coletividade pode substituir-se a você pelo preço do último lance em trinta dias. Isso se verifica na prefeitura, não no caderno.

Como lê-lo quando se mora no exterior

O documento está em francês, em linguagem processual, e existe apenas na versão depositada no cartório. Três coisas se delegam com proveito, e é delas que a French Realty se encarrega: obter o caderno junto ao advogado e traduzi-lo item por item na sua língua, enviar seu concierge dedicado à visita aberta pelo oficial de justiça para fotografar o que o processo não mostra, e confrontar tudo isso com um valor de referência dado por um caçador parceiro.

Isso se inscreve num calendário mais amplo, que detalha nosso guia da compra em leilão a partir do exterior. Este trabalho se faz nas semanas que antecedem a audiência, não na véspera. É a única forma de chegar com um teto escrito que se sustente, e de não ter mais nada a decidir durante os noventa segundos em que tudo se joga.

Para definir um projeto de compra em leilão, onde quer que esteja o tribunal na França, o estudo personalizado oferecido é o ponto de partida.