Os laudos obrigatórios antes de uma venda: a lista e as armadilhas

Antes de qualquer venda de uma moradia na França, o vendedor precisa mandar fazer uma pasta de laudos técnicos e entregá-la ao comprador no mais tardar na assinatura da promessa: desempenho energético, amianto, chumbo, eletricidade, gás quando aplicável, cupins conforme a região, riscos naturais, esgotamento. Cada laudo tem a validade dele, algumas muito curtas, outras muito longas, e um relatório vencido vale como relatório ausente. O vendedor responde pela ausência ou pela inexatidão. Do exterior, tudo se conduz à distância: acesso ao imóvel, visita agrupada, relatórios digitais. Essa pasta é uma peça central do percurso para vender seu imóvel morando no exterior.

O que a pasta entregue ao comprador contém?

A pasta de laudos técnicos reúne as constatações que informam o comprador sobre o estado da moradia e sobre os riscos que ele assume. Ela acompanha a promessa de venda, e depois a escritura recebida pelo notário. Veja a lista, com o que cada documento representa para você, vendedor:

Laudo	Quando se aplica	Em jogo para o vendedor
Desempenho energético	Para todo edifício fechado e coberto, salvo exceções	A etiqueta pesa na atração dos compradores, e uma moradia que gasta muita energia pode enfrentar proibições de locação
Amianto	Para as construções cuja licença é anterior a uma data fixada pela regulamentação	Um material degradado impõe obrigação de obras antes da venda, e a informação precisa ser exata
Chumbo	Para as construções anteriores a uma data fixada pela regulamentação	Um risco comprovado dispara obrigações de informação e, se houver degradação, de obras
Eletricidade	Para as instalações elétricas internas acima de certa idade	Esclarece o comprador sobre a segurança da instalação, e protege você em caso de vício posterior
Gás	Para as instalações de gás acima de certa idade	Mesma lógica: informar sobre a segurança da instalação
Cupins e outros insetos da madeira	Nas regiões delimitadas por ato da prefeitura regional	Um estado datado localiza eventuais focos nas madeiras da construção
Riscos naturais, minerários e tecnológicos	Para todo imóvel situado em zona de risco mapeada	A informação sobre as exposições ao risco é obrigatória para que o comprador se segure com conhecimento
Esgotamento	Para todo imóvel não ligado à rede pública	A instalação individual precisa ser verificada; uma não conformidade costuma se negociar em preço ou em obras

Duas regras simples evitam a maior parte dos dissabores. Primeiro, um laudo único não faz uma pasta: é o conjunto, completo e em dia, que protege você. Depois, o perito precisa ser escolhido com cuidado: uma certificação em ordem, um seguro profissional e um relatório preciso, não um documento feito às pressas que exporia você em vez de cobrir.

Por quanto tempo os laudos continuam válidos?

É aqui que se alojam a maior parte das armadilhas. Cada constatação obedece à lógica própria de validade: algumas vencem rápido, outras cobrem longos anos, outras ainda só se contam a partir da data de entrega da pasta. Em outras palavras, um relatório feito há muito tempo pode ainda estar válido ou, ao contrário, estar caduco, conforme a natureza dele. A única atitude segura é fazer o balanço algumas semanas antes de colocar à venda e refazer o que precisa ser refeito.

Na prática, a cronologia típica de uma venda bem conduzida é assim:

• Avaliação e escolha da estratégia de preço.
• Encomenda da pasta de laudos, agrupada em uma única visita quando possível.
• Entrega da pasta ao comprador no mais tardar na promessa de venda.
• Assinatura da promessa, e depois da escritura no notário, em um prazo negociado.

Se o tempo passa entre a promessa e a assinatura, confira se nada venceu no caminho: uma pasta em dia no momento da promessa precisa continuar em dia no dia da escritura. É uma verificação que o seu interlocutor dedicado pode acompanhar para você no calendário.

O que o vendedor arrisca em caso de ausência ou de inexatidão?

A lógica protetiva é constante: o comprador precisa saber o que está comprando. Se um laudo falta, está vencido ou contém um erro, você não pode invocar a cláusula de venda no estado para se isentar dos vícios ocultos nos pontos cobertos por esse laudo. O comprador prejudicado pode pedir redução de preço, indenização e, em certos casos precisos, contestar a própria venda.

A responsabilidade também pode vir do perito, cujo seguro profissional pode ser acionado em caso de erro. Mas o primeiro exposto continua sendo o vendedor: é ele que encomenda, paga e entrega a pasta. De onde vêm três reflexos: guardar os relatórios originais, informar por escrito qualquer elemento conhecido que complete as constatações, e nunca ceder à tentação da pasta barata, que não protege ninguém e sempre sai mais caro.

Uma palavra sobre o laudo energético, que se tornou central: a etiqueta dele serve de referência à regulamentação térmica, e uma moradia que gasta muita energia pode enfrentar proibições progressivas de locação. O comprador leva isso em conta na oferta dele; é melhor conhecer a sua etiqueta antes de fixar um preço, o que o nosso artigo para avaliar seu imóvel à venda detalha.

Como organizar os laudos morando no exterior?

Nada obriga o vendedor a estar presente. A organização à distância se apoia em três alavancas:

• O acesso ao imóvel: um jogo de chaves confiado a uma pessoa de confiança no local, ou o acesso combinado com o inquilino se o imóvel estiver ocupado, com o aviso prévio previsto no contrato.
• A visita agrupada: pedir aos peritos que venham juntos, ou no mesmo dia, reduz as idas e vindas e o risco de esquecimento.
• O recebimento digital dos relatórios: as constatações são entregues em arquivos, que você envia ao notário e ao parceiro que assume a venda.

Entre a passagem dos técnicos e a entrega da pasta, uma visita de controle com relatório, sob orçamento, protege a cadeia: ela confere se os peritos acessaram todos os ambientes, se nada ficou aberto depois da passagem, e documenta o estado do imóvel nessa data. O imóvel ocupado exige uma coordenação ainda mais cuidada: o tema é tratado em detalhe no nosso artigo sobre a venda de um imóvel alugado.

Laudos e estratégia de venda: qual é a ligação?

A pasta não é uma formalidade de fim de percurso: é um argumento de venda. Uma pasta completa, recente e legível tranquiliza, acelera a negociação e reduz o risco de renegociação para baixo depois da promessa. Ao contrário, um laudo energético medíocre assumido já no anúncio, com um orçamento de obras se preciso, vale mais que uma descoberta na reta final. E se o imóvel está ocupado por um inquilino, o calendário dos laudos precisa se articular com a estratégia escolhida, vender ocupado ou vender livre.

Para acompanhar cada etapa desse percurso, do preço à escritura, percorra a categoria Venda e transmissão do Journal.

Uma pasta de laudos não se improvisa à distância: ela se prepara. O estudo personalizado oferecido pela French Realty permite planejar essas constatações para o seu imóvel, com o seu interlocutor dedicado, para que a venda comece em base sólida.