Hipoteca ou fiança: qual garantia para um tomador não residente

Nenhum banco francês empresta sem garantia. Para um residente, a questão se resolve numa linha: um organismo de fiança se torna fiador, o banco fica coberto, e o tomador recupera parte do que pagou no fim. Para um não residente, essa linha muitas vezes desaparece, e o processo volta a um mecanismo mais antigo, mais caro e mais pesado de desfazer: a hipoteca. Este guia explica por quê, o que o banco vai tomar, e quanto cada opção custa na entrada e na saída.

Ele complementa nossa página de referência sobre o financiamento imobiliário para não residentes, que situa a garantia entre os outros itens do processo.

Por que a fiança se fecha aos não residentes

Um organismo de fiança não toma nenhum ônus sobre o imóvel: ele promete pagar o banco se você deixar de pagar, e depois cobrar de você. Seu modelo repousa portanto inteiramente na capacidade de acionar você. Um tomador que mora no exterior, cujos rendimentos caem numa conta fora da França e cujo patrimônio está em outro lugar, é para ele um risco que não sabe recuperar. Alguns organismos aceitam residentes da União Europeia ou da Suíça, onde os procedimentos de cobrança circulam; além disso, a recusa é a regra.

Não é um julgamento sobre a sua solvência. É uma questão de geografia da cobrança, e nenhum processo, por melhor que seja, muda isso.

A hipoteca, e suas duas formas

Quando a fiança escapa, o banco toma uma garantia real: um direito inscrito sobre o imóvel financiado, que lhe permite fazê-lo vender se o financiamento deixar de ser pago, seja qual for o país onde você mora. É a garantia natural de um processo de não residente, porque não depende de você, mas do imóvel, que está na França.

Desde a reforma do direito das garantias em vigor desde 1º de janeiro de 2022, ela existe em duas formas.

A hipoteca legal especial do financiador. Ela substituiu o antigo privilégio do financiador. Só pode garantir a compra de um imóvel usado, não as obras nem a construção, mas é isenta de taxa de registro predial: restam apenas os emolumentos do notário e a contribuição de segurança imobiliária. É a mais barata das garantias reais, e o banco a escolhe sempre que pode.

A hipoteca convencional. Ela garante qualquer tipo de financiamento, inclusive o imóvel novo, as obras e a construção. Suporta, além disso, a taxa de registro predial, 0,715 % do valor garantido, o que a torna sensivelmente mais cara. Ela se impõe quando o projeto inclui uma parte de obras financiada pelo crédito.

Nos dois casos, a inscrição passa pelo notário, que a publica no registro predial ao mesmo tempo que a escritura de compra. Ela toma prioridade nessa data, e sobrevive um ano ao último pagamento.

O penhor, para os perfis patrimoniais

Uma terceira via existe para os tomadores que detêm uma carteira de títulos ou um seguro de vida na França ou na Europa: o penhor. A carteira é dada em garantia no lugar do imóvel, ou em complemento. Os bancos privados recorrem a ele de bom grado, sobretudo em financiamentos com pagamento do capital só no vencimento. A vantagem é dupla: nenhuma inscrição sobre o imóvel, portanto nada a cancelar na revenda, e uma leitura do processo baseada no patrimônio e não nos rendimentos, o que contorna em parte o deságio aplicado aos rendimentos em moeda estrangeira descrito no nosso guia sobre a capacidade de financiamento.

Quanto custa cada garantia, na entrada e na saída

Garantia	Na entrada	Na saída antecipada
Fiança de organismo	Comissão e depósito num fundo mútuo	Nada a cancelar; parte do depósito é devolvida
Hipoteca legal do financiador	Emolumentos do notário e contribuição de segurança imobiliária, sem taxa de registro predial	Cancelamento por ato notarial, cobrado
Hipoteca convencional	O mesmo, mais 0,715 % de taxa de registro predial	Cancelamento por ato notarial, cobrado
Penhor	Ato de penhor, custos reduzidos	Simples levantamento do penhor

A linha da saída é a que se esquece. Uma hipoteca não se extingue sozinha na revenda: se o financiamento ainda corre, ou terminou há menos de um ano, o notário deve lavrar um cancelamento, e ele tem um custo. Para um pied-à-terre que se guarda cinco anos, esse item merece entrar no cálculo desde o início.

O que isso muda no calendário e no custo total

A garantia não é um detalhe de fim de processo. Seu custo entra no custo efetivo total, que a taxa de usura limita: uma hipoteca convencional num processo já carregado em seguro pode fazer ultrapassar o limite e tornar o financiamento impossível de assinar. Ela pesa também no calendário, porque a inscrição exige que o notário seja acionado cedo e que disponha da proposta de financiamento aceita antes de marcar a assinatura.

É uma das razões pelas quais o corretor parceiro trata a garantia ao mesmo tempo que o seguro, e não depois: os dois se respondem, e nosso guia sobre o seguro prestamista a partir do exterior mostra a outra metade do raciocínio. O que o banco vai aceitar depende, enfim, como tudo o mais, do seu país de residência: nosso guia do financiamento conforme o país de residência indica isso país por país.

Para estabelecer seu projeto e saber qual garantia será tomada antes de se comprometer, o estudo personalizado oferecido é o ponto de partida.