Obter um financiamento imobiliário na França sem morar lá

Do que se fala quando se diz "financiamento imobiliário de não residente"?

De um empréstimo concedido por um banco francês, em euros, garantido pelo imóvel comprado na França, a um tomador cuja residência fiscal é outra. Não é um produto à parte nem um favor: é o mesmo crédito imobiliário, analisado com exigências mais altas porque o banco perde duas de suas referências habituais, o domicílio e a conta onde cai o salário.

Ser não residente não se decide pelo passaporte mas pela residência fiscal, no sentido do artigo 4 B do Código Geral de Impostos e do acordo fiscal entre a França e seu país. Um francês instalado em Singapura é não residente; um brasileiro que vive e trabalha em Lyon não é.

Qual é o percurso, etapa por etapa, e quanto tempo leva?

Um financiamento de não residente é montado em dois tempos que não se sobrepõem: o acordo de princípio antes de procurar o imóvel, a proposta de financiamento depois de encontrá-lo. Querer fazer os dois ao mesmo tempo é a primeira causa de calendário estourado.

1. Definição. Uma conversa para estabelecer o projeto: país de residência, moeda e natureza dos rendimentos, entrada disponível, tipo de imóvel, uso previsto. É isso que decide o corretor a mobilizar.
2. Acordo de princípio. O corretor parceiro monta um processo completo e obtém de um ou vários bancos um envelope e condições indicativas, válidos em geral por três a quatro meses. Você procura com um orçamento real, e um vendedor leva você a sério.
3. Contrato preliminar com condição suspensiva. Encontrado o imóvel, o contrato prevê a obtenção do financiamento como condição suspensiva, por um prazo que não pode ser inferior a um mês e que um não residente tem interesse em negociar para sessenta dias.
4. Análise bancária. O banco escolhido analisa o processo definitivo, pede a avaliação do imóvel se julgar útil, e trata do seguro e da garantia em paralelo.
5. Proposta de financiamento. Ela chega a você por escrito e abre um prazo de reflexão obrigatório de dez dias: você só pode aceitá-la a partir do décimo primeiro dia. Ela permanece válida por pelo menos trinta dias.
6. Escritura pública. O notário solicita os fundos ao banco, que os paga diretamente ao cartório. A assinatura acontece no local ou por procuração notarial a partir do exterior.

Um não residente pode tomar financiamento na França, e em que condições?

Nada no direito francês impede um banco de emprestar a quem mora no exterior, e nada o obriga a isso. O crédito imobiliário é um contrato que a instituição aceita ou recusa segundo seu próprio apetite por risco. O que é regulado é a maneira de emprestar: os mesmos limites se aplicam a todos os tomadores, residentes ou não, desde a decisão do Alto Conselho de Estabilidade Financeira em vigor desde 1º de janeiro de 2022.

Três condições práticas se somam a essas regras, e são elas que fazem a diferença entre um processo aceito e um recusado: rendimentos estáveis e legíveis, uma entrada superior à de um residente, e uma conta bancária na França onde o financiamento será domiciliado. O restante desta página as trata uma a uma.

Quanto custa realmente um financiamento de não residente?

A taxa nominal que se compara de um país para outro é apenas uma linha entre sete. O número que conta é o custo efetivo total, que agrega tudo o que segue e que a lei limita pela taxa de usura. Um não residente paga cada um desses itens um pouco mais caro que um residente, e é a soma deles, não a taxa, que às vezes torna um processo impossível.

A taxa de usura é um teto, não uma formalidade. Quando a soma dos itens ultrapassa esse teto, o banco não tem o direito de emprestar, mesmo que quisesse. Num processo de não residente carregado em seguro e garantia, o corretor parceiro trabalha às vezes primeiro em baixar um item, o seguro em geral, para que o processo volte a ser assinável.

Quanto tempo leva de fato, do primeiro contato à oferta?

Conte dois a quatro meses para um processo de não residente, contra seis a dez semanas para um residente. A diferença não vem do banco: vem de documentos que viajam, são traduzidos e legalizados, e de mais uma ida e volta a cada pergunta da área de crédito.

A oferta de financiamento não pode ser aceita antes do décimo primeiro dia após seu recebimento, e permanece válida por trinta dias: artigos L313-34 e L313-24 do Código do Consumidor. Esse prazo é incompressível, por mais apressados que estejam todos. Por isso uma condição suspensiva de financiamento fixada em trinta dias é quase sempre curta demais para um não residente: quarenta e cinco a sessenta dias é a ordem de grandeza a negociar.

Conforme o seu país de residência, o que muda?

Os bancos não raciocinam por nacionalidade mas por país de residência fiscal e por moeda dos rendimentos. A tabela abaixo resume o que observamos processo após processo; ela dá ordens de grandeza, não regras, e cada instituição tem as suas. Os guias por país do site detalham depois a tributação da posse e o acordo aplicável.

O que verificar em uma oferta antes de assiná-la?

A taxa nominal é o número que se olha e o menos decisivo. O que custa ou libera, ao longo de vinte anos e à distância, se lê em outro lugar da oferta: a taxa anual efetiva global, que inclui tudo, as condições de amortização antecipada, e a contrapartida que o banco exige em troca do empréstimo.

O seguro do mutuário não é cativo: o artigo L313-30 do Código do Consumidor permite substituí-lo a qualquer momento por um contrato de coberturas equivalentes, sem custo e sem que o banco possa alterar sua taxa. Em um processo de não residente, onde o prêmio do seguro coletivo costuma vir majorado, é a alavanca mais rentável da oferta.

Que riscos um tomador não residente realmente assume?

Três, e nenhum aparece no dia da assinatura. O câmbio, que desloca sua prestação real sem que o empréstimo mude. O calendário, que pode derrubar a promessa se a condição de financiamento vencer antes da oferta. E a distância, que transforma um contratempo administrativo banal em um processo travado por semanas.

Um quarto risco costuma ser ignorado porque só se realiza na revenda: um empréstimo garantido por hipoteca exige uma baixa, que se paga e que leva tempo. Se você pretende revender em cinco anos, compare as garantias pelo custo total, entrada e saída incluídas, e não apenas pelo custo de entrada.

Qual entrada é necessária, e por que mais do que um residente?

Nenhum texto fixa uma entrada mínima. O número vem do banco, que cobre com a entrada aquilo que não consegue apreender facilmente: um tomador instalado no exterior, rendimentos que não pode bloquear numa conta francesa, um imóvel que teria de revender sozinho em caso de inadimplência. Quanto mais distantes da zona do euro forem o país de residência e a moeda, mais alta a entrada exigida.

A essa entrada se somam os custos de aquisição, que os bancos não financiam para um não residente: cerca de 7 a 8 % do preço num imóvel usado, 2 a 3 % num imóvel novo, mais as despesas de garantia e de abertura. Um projeto de 500 000 euros num imóvel usado exige portanto, para um residente britânico, algo entre 165 000 e 215 000 euros disponíveis antes de falar em taxa. O simulador de custos de aquisição do site dá o detalhe item por item.

Renda em moeda estrangeira, empréstimo em moeda estrangeira: como o banco lê seu dinheiro?

É o ponto menos compreendido, e o que explica a maioria das recusas. O banco não toma seus rendimentos como estão: ele os converte em euros à cotação do dia, depois aplica um deságio para se proteger de uma queda da moeda ao longo de vinte anos. Conforme a instituição e a moeda, esse deságio vai de 10 a 30 %. Um salário de 100 000 dólares não entra portanto no cálculo pelo seu contravalor em euros, mas por 70 a 90 % dele.

O comprometimento de renda de 35 % é calculado depois sobre esse montante com deságio, integrando seus créditos em curso no país de residência, seu aluguel se você for inquilino, e o seguro do novo financiamento. Os bancos olham também a renda residual, isto é, o que sobra a cada mês depois de pagas todas as despesas, considerando o custo de vida do seu país. Uma renda confortável em Dubai ou em Singapura pode assim resultar numa capacidade de financiamento decepcionante depois de passar pelo filtro francês.

• Assalariado com contrato por prazo indeterminado ou equivalente local: o perfil mais simples, com três holerites e duas declarações de imposto.
• Autônomo, dirigente, profissional liberal: três balanços ou declarações, e o banco retém uma média, muitas vezes a mais baixa dos três anos.
• Rendimentos variáveis, bônus, ações: raramente contados a 100 %, às vezes descartados, e sempre com um histórico de dois a três anos.
• Rendimentos de aluguel existentes: contados a 70 % do valor, como para um residente.
• Rendimentos isentos de imposto no país de residência: aceitos, mas o banco reconstitui um líquido e pede atestados de empregador detalhados.

A regra é estrita desde 2016: um banco francês só pode conceder um crédito imobiliário em outra moeda que não o euro se, no momento da assinatura, seus rendimentos ou seu patrimônio estiverem principalmente nessa moeda. Ele deve então informar você do risco cambial e garantir uma possibilidade de conversão em euros. É o artigo L313-64 do Código do Consumidor, escrito depois dos financiamentos em francos suíços que arruinaram tomadores franceses.

Na prática, a questão só se coloca de fato para rendimentos em francos suíços, que algumas instituições fronteiriças aceitam financiar como tal. Para todos os outros, o financiamento é em euros, e o risco cambial mora noutro lugar: nas parcelas que você pagará durante vinte anos com um salário em outra moeda. Um dólar ou uma libra que cai 15 % encarece suas parcelas na mesma proporção. Isso não é coberto pelo banco, mas pela forma como você dimensiona o financiamento: tomar menos do que o máximo autorizado é dar a si mesmo essa margem.

Quais bancos emprestam a não residentes, e quais recusam?

O mercado se divide em três famílias, e saber em qual bater à porta evita semanas perdidas. Os grandes bancos de varejo emprestam a não residentes, mas somente por meio de seus núcleos especializados, nunca por uma agência de bairro: um processo entregue no guichê errado é recusado por padrão. Os bancos privados e as instituições voltadas ao patrimônio acolhem de bom grado os perfis estrangeiros, em troca de um tíquete de entrada e de aplicações. As filiais francesas de grupos estrangeiros, por fim, conhecem os rendimentos do país de origem e os leem sem deságio excessivo.

Duas categorias de tomadores encontram portas fechadas. As pessoas americanas, cidadãos ou residentes fiscais dos Estados Unidos, são afastadas por uma parte das instituições desde a entrada em vigor do acordo FATCA em 2014, por causa das obrigações de reporte que ele impõe aos bancos: restam instituições abertas, mas elas se contam nos dedos. E os residentes de países sujeitos a vigilância reforçada no combate à lavagem de dinheiro veem seu processo passar por uma análise de conformidade longa, às vezes sem saída.

É aqui que o corretor parceiro vale o que custa: ele sabe qual instituição lê qual passaporte, qual moeda e qual tipo de rendimento, e só apresenta seu processo àquelas que o aceitarão. Um corretor de crédito atua sob o estatuto de intermediário em operações bancárias, registrado no ORIAS, o que se verifica online em um minuto.

Que garantias e que seguro o banco exige?

Todo crédito imobiliário na França é garantido, seja por um ônus sobre o imóvel, seja pela fiança de um organismo especializado. Para um residente, a fiança prevalece na maioria das vezes porque custa menos e é parcialmente devolvida no fim. Para um não residente, os organismos de fiança recusam com frequência o processo, e o banco volta à garantia real.

Uma hipoteca sobrevive um ano ao último pagamento. Se você revender antes, o notário deve cancelá-la, e esse cancelamento tem um custo. Para um pied-à-terre que se pensa guardar cinco anos, é um item a inscrever no cálculo desde o início.

O seguro prestamista não é legalmente obrigatório, mas nenhum banco empresta sem ele. Ele cobre morte, perda total de autonomia e, conforme o contrato, incapacidade de trabalho. É muitas vezes ele que faz ou desfaz um processo de não residente, por uma razão simples: as seguradoras excluem ou sobretaxam certos países de residência, certas profissões exercidas no exterior e certos deslocamentos.

• A portabilidade do seguro é um direito: você pode escolher uma seguradora diferente da do banco, com coberturas equivalentes, e algumas seguradoras se especializaram em expatriados.
• Desde a lei Lemoine de 2022, o contrato pode ser rescindido a qualquer momento, sem custo, por um contrato equivalente: um não residente mal segurado no início pode corrigir o rumo depois da assinatura.
• O questionário médico é dispensado quando a parte segurada não ultrapassa 200 000 euros por tomador e o financiamento termina antes do sexagésimo aniversário: além disso, as formalidades médicas são feitas à distância, com exames realizados no país de residência e traduzidos.
• O custo do seguro entra no comprometimento de renda e no custo efetivo total: uma sobretaxa por país de residência pode, sozinha, fazer ultrapassar a taxa de usura.

Quais são os erros que fazem um processo fracassar?

1. Procurar o imóvel antes de ter um acordo de princípio. Assina-se um contrato preliminar sobre um orçamento imaginário, e a condição suspensiva cai por falta de proposta no prazo.
2. Entregar o processo numa agência de bairro. Os não residentes dependem dos núcleos especializados; em outro lugar, a resposta é não por padrão.
3. Contar os rendimentos à cotação do dia sem deságio. A capacidade real de financiamento é 10 a 30 % mais baixa do que a calculada sozinho.
4. Fazer a entrada chegar de uma conta de terceiro ou conta conjunta na última hora. A transferência aciona verificações de origem dos fundos que não cabem no calendário.
5. Negligenciar o seguro até a proposta. Uma sobretaxa ou uma exclusão ligada ao país de residência é então descoberta tarde demais, às vezes além da taxa de usura.
6. Aceitar uma condição suspensiva de um mês. É o mínimo legal, não um prazo realista para um não residente: quarenta e cinco a sessenta dias se negociam.

O que a French Realty faz no seu financiamento, e o que ela não faz?

Um financiamento de não residente põe a trabalhar quatro profissões que não se conhecem: um corretor para montar e negociar o crédito, um banco para concedê-lo, uma seguradora para cobrir o tomador, um notário para inscrever a garantia e receber os fundos. Junta-se com frequência um prestador de câmbio. A French Realty é o ponto único que os faz trabalhar na ordem certa, mantém o calendário e traduz o que está acontecendo. Definimos, orientamos, coordenamos; o crédito em si é assunto do corretor e do banco.

Definir antes de procurar

A primeira conversa serve para estabelecer os fatos que decidirão tudo: onde você mora, em que moeda é pago, o que pode dar de entrada, o que quer comprar e para que uso. A partir daí sabemos que tipo de corretor mobilizar, e sobretudo dizemos a você com franqueza se o projeto se sustenta ou se precisa ser redimensionado antes de pôr alguém a trabalhar.

Orientar você ao corretor certo, e permanecer no circuito

Apresentamos você a um corretor parceiro registrado no ORIAS e habituado ao seu país de residência. É ele que monta o processo, escolhe os bancos, negocia e aconselha você sobre o crédito, sob sua própria responsabilidade: a French Realty não é intermediária em operações bancárias e não compara nenhuma proposta. O que fazemos é permanecer ao seu lado durante a análise, cobrar quando um prazo escorrega, e explicar cada documento pedido na sua língua.

Coordenar a conta, o câmbio, o seguro e o notário

O financiamento será domiciliado numa conta francesa: ajudamos você a abri-la à distância, com os documentos no formato certo. A entrada vem de outra moeda: orientamos você a um parceiro de câmbio comprometido com uma cotação e uma data, para que os fundos estejam com o notário quando ele os solicitar. O seguro trava: orientamos você a uma seguradora habituada a expatriados. E mantemos o notário informado do calendário bancário, para que a data de assinatura seja marcada sobre uma proposta de financiamento aceita, não sobre uma esperança.

O que não fazemos, e o que ninguém deveria prometer a você: garantir uma aprovação de financiamento, anunciar uma taxa antes de o banco a ter escrito, ou aconselhar sobre o crédito no lugar do corretor. A apresentação é oferecida; os honorários do corretor, se houver, são fixados pela convenção dele e só são devidos se o financiamento for obtido.