O IFI, imposto sobre o patrimônio imobiliário francês de quem mora fora

O imposto sobre o patrimônio imobiliário atinge o patrimônio imobiliário situado na França das pessoas cujo domicílio fiscal está fora da França: é a regra de territorialidade dele, e ela basta para alcançar muitos proprietários que moram no exterior. Um limite legal condiciona o acionamento do imposto: apurado sobre o ativo bruto conforme as regras, e depois sobre um ativo líquido de certas dívidas para o cálculo, ele se verifica com os seus números pessoais, nunca em um artigo genérico. O que este guia detalha são os mecanismos: base de cálculo, isenções, declaração, articulação com o acordo de dupla tributação. A decisão final, ela, pertence a um consultor tributário parceiro.

Por que o IFI alcança proprietários domiciliados no exterior?

A lógica do imposto é territorial. Um contribuinte domiciliado na França é tributado lá sobre todo o patrimônio imobiliário dele, onde quer que esteja. Um contribuinte domiciliado fora da França é tributado só sobre o imóvel francês dele: não importam a sua nacionalidade, a duração das suas estadias ou a moeda da sua renda, o vínculo que conta é o domicílio fiscal. É aliás esse mesmo critério que organiza as suas obrigações de declarar renda na França.

O acionamento do imposto obedece a um limite legal, que nenhum artigo genérico pode calcular no seu lugar. Esse limite se apura no nível do núcleo familiar conforme as regras aplicáveis à sua situação, primeiro sobre o valor bruto do ativo imobiliário francês, e depois o cálculo do imposto se faz sobre o valor líquido, depois de considerar as dívidas dedutíveis nas condições previstas. Duas consequências práticas decorrem disso: avaliar o seu patrimônio todo ano em vez de uma vez por todas, e documentar o valor dos bens e das dívidas ao longo do tempo, porque é esse conjunto de documentos que vai permitir a declaração no dia certo.

O que entra na base de cálculo: bens, cotas, dívidas?

Três famílias de elementos compõem a base de cálculo. Os bens detidos diretamente, primeiro: todo imóvel situado na França, apartamento, casa, terreno, vaga de garagem ou sala, qualquer que seja o uso, ocupado por você, alugado ou vago, entra pelo valor de mercado apurado conforme as regras em vigor. As cotas de sociedades, depois: mecanismos específicos fazem entrar na base toda ou parte dos direitos que você detém em sociedades cujo ativo é composto de imóvel, segundo regras que diferem em especial conforme a sociedade seja ou não sujeita ao imposto sobre sociedades. As dívidas, por fim: algumas se deduzem da base, financiamentos contratados para a aquisição ou gastos assumidos para reparo e melhoria do imóvel, em condições estritas de existência, vencimento e vínculo; havendo cotas de sociedades, as deduções obedecem a regras distintas.

O valor adotado merece uma palavra. Ele se apura conforme as regras em vigor, a partir de referências de mercado, e se prepara: elementos de comparação datados, um dossiê de valor por imóvel, ou mesmo uma avaliação profissional para ativos atípicos, constituem a melhor defesa em caso de fiscalização. Para as cotas de sociedades, o valor segue as regras próprias da sociedade, que não se confundem com o valor dos bens que ela detém. Essas distinções contam: são elas que fazem a base variar, muito antes de qualquer debate sobre o detalhe das regras.

A tabela seguinte resume as grandes noções e o que elas exigem decidir com um consultor.

Noção	Tratamento indicativo	A decidir com um consultor
Bem detido diretamente	Entra na base pelo valor de mercado	Avaliação, em especial em caso de condomínio ou de usufruto
Cotas de sociedade com ativo imobiliário	Entrada na base conforme as regras aplicáveis à sociedade	Natureza da sociedade e parcela do ativo imobiliário
Dívidas e encargos	Dedutíveis sob condições estritas	Existência, vencimento e vínculo de cada dívida
Bem afetado à atividade	Fora da base se as condições estiverem cumpridas	Caráter profissional no sentido dos textos
Dedução de residência principal	Prevista nas regras para a residência principal	Qualificação, raramente compatível com domicílio fiscal no exterior

Que bens podem sair da base de cálculo?

A isenção mais estruturante diz respeito aos bens afetados à atividade: os imóveis qualificados como profissionais pelos textos saem da base quando as condições estão cumpridas, em especial quando o bem é afetado à atividade do proprietário ou de uma sociedade que o explora. Essa qualificação segue regras precisas de afetação e de exercício: ela se prepara antes, raramente depois.

Outros mecanismos atuam conforme a natureza das participações: deduções previstas nas regras sobre certas categorias de bens, tratamento próprio dos direitos desmembrados, com o usufruto e a nua-propriedade repartidos entre os titulares deles segundo regras dedicadas. Por fim, a localização decide: só o imóvel francês entra na base de quem não é residente, o que torna decisivo o vínculo de cada bem, e de cada cota de sociedade. Nenhuma dessas portas se abre sem exame: é o trabalho de um consultor tributário parceiro, que confronta as suas participações com as condições reais, ano após ano.

Como declarar e pagar o IFI morando no exterior?

A declaração se faz junto com a declaração de renda, segundo as regras em vigor para contribuintes domiciliados fora da França: um mesmo formulário reúne as duas partes, e os prazos se alinham aos da sua declaração anual francesa, a confirmar todo ano com o seu consultor ou com a administração. A declaração descreve o patrimônio detido em primeiro de janeiro: natureza dos bens, valores adotados, dívidas deduzidas, com os comprovantes guardados no processo.

Prepare esse prazo como uma revisão anual de patrimônio: no momento da declaração de renda, levante as mudanças do ano, aquisições, vendas, obras concluídas, amortizações de financiamento, e atualize o dossiê de valores. Esse hábito transforma uma obrigação declaratória em instrumento de condução: você sabe todo ano em que ponto está o seu patrimônio francês, e o que o ano seguinte vai mudar.

O pagamento se organiza à distância, de preferência por débito automático em uma conta que possa ser debitada em euros: nosso guia abrir uma conta bancária de não residente ajuda a estruturar essa conta para o conjunto dos débitos franceses, IFI, impostos municipais e imposto de renda. Em caso de erro na declaração, num sentido ou no outro, a resposta é documental antes de ser contenciosa: uma declaração retificadora ou uma reclamação segue as vias de direito comum, e um consultor tributário parceiro sabe orientar esse caminho.

Como o acordo de dupla tributação atua com o IFI?

Os acordos de dupla tributação em geral reconhecem à França o direito de tributar o imóvel situado no solo dela: o IFI continua devido na França, portanto, mesmo quando o seu país de residência cobra por outro lado o próprio imposto sobre patrimônio. O acordo então organiza a coexistência segundo o método dele, isenção ou imputação, e esse método muda o custo final do imposto para você. As diferenças entre acordos são significativas: nossos guias por país de residência detalham a articulação própria de cada país, e o método para ler esses textos é o objeto do nosso artigo sobre ler o seu acordo de dupla tributação.

Você também pode percorrer o conjunto dos artigos da categoria Financiamento e tributação do Jornal, onde o IFI fica ao lado dos impostos municipais e das receitas de aluguel.

Um patrimônio imobiliário é um conjunto vivo: aquisições, obras e mudanças de residência alteram o tempo todo o perfil fiscal dele. Se você quiser situar a sua própria situação, o estudo personalizado oferecido pela French Realty permite montar o quadro, identificar os pontos a decidir e orientar você para o consultor tributário parceiro adequado, com o seu interlocutor dedicado.