Contribuições sociais na revenda: o que depende do seu país de residência

As contribuições sociais incidem na França sobre a renda do patrimônio e os ganhos de capital imobiliários, e a revenda de um imóvel francês por um não residente não escapa disso automaticamente. O que decide a aplicação delas não é a sua nacionalidade nem a localização do imóvel: é o seu país de residência e os acordos de seguridade social que ligam a França a esse país. Alguns perfis são isentos, outros não, em situações aparentemente próximas. A questão se resolve antes de colocar o imóvel à venda, com um consultor tributário parceiro, nunca no momento de assinar. Este guia explica o mecanismo e prepara essa verificação, no prolongamento do percurso para vender seu imóvel morando no exterior.

O que são as contribuições sociais sobre um ganho de capital imobiliário?

Quando um ganho de capital imobiliário é tributado na França, o imposto propriamente dito não vem sozinho: somam-se contribuições sociais, cobradas para financiar a proteção social, entre elas a contribuição social generalizada e a contribuição para o pagamento da dívida social. Elas se calculam sobre a mesma base do imposto, mas seguem regras próprias: as deduções delas por tempo de posse não progridem no mesmo ritmo, e o tratamento delas para um vendedor não residente obedece a uma lógica diferente, baseada na vinculação a um regime de seguridade social.

Em uma venda, essas contribuições aparecem no momento da escritura. O notário que liquida a tributação do ganho as retém junto com o imposto, e o demonstrativo que ele entrega a você as mostra separadamente, linha por linha, ao lado do preço e das dívidas quitadas. A questão, portanto, não é pagá-las depois: é saber se a sua situação as afasta, antes de esse demonstrativo ser fechado.

A lógica de fundo merece ser entendida. As contribuições sociais não são contribuições que dão direito a benefícios: são devidas pelas pessoas cuja renda de patrimônio entra na esfera social francesa. Para um residente francês, a resposta é simples. Para um não residente, tudo depende dos acordos internacionais: os acordos de seguridade social e os regulamentos europeus de coordenação determinam se o seu país de residência, e não a França, tem o direito de cobrar as próprias contribuições sobre o mesmo ganho.

Por que o seu país de residência muda tudo?

Um exemplo concreto esclarece o mecanismo. Dois proprietários vendem no mesmo dia, em condições idênticas, dois apartamentos comparáveis em Paris. O primeiro mora em um Estado cujos residentes são cobertos pelas regras europeias de coordenação da seguridade social; o segundo mora em um país sem acordo com a França. O primeiro pode ver as contribuições sociais afastadas porque está vinculado, de forma verificável, ao regime do país dele; o segundo as verá retidas no momento da venda. Mesmo imóvel, mesmo ganho, tratamentos diferentes: só a residência explica a diferença.

Essa verificação não se faz de olho. Ela se apoia em documentos: o seu país de residência fiscal no dia da venda, a sua vinculação efetiva a um regime de seguridade social, os acordos aplicáveis entre esse país e a França. Os guias por país dão o quadro de referência, país por país, para iniciar essa verificação com um consultor tributário parceiro, e não com impressões de fórum.

Que grandes famílias de situações distinguir?

Sem entrar no detalhe dos acordos, três grandes famílias de situações estruturam a análise. A tabela a seguir as resume, sem números, porque o tratamento depois depende da sua situação pessoal:

Situação	Tratamento indicativo	A confirmar
Você mora em um Estado do Espaço Econômico Europeu e está sob as regras de coordenação	Possível isenção das contribuições sociais francesas, se a sua vinculação a um regime coberto estiver comprovada	O seu certificado de vinculação e as condições de aplicação das regras de coordenação
Você mora em um país terceiro, sem acordo de coordenação	Contribuições sociais devidas em princípio, ao lado do imposto	A eventual existência de um acordo específico entre a França e o seu país
Você transfere a sua residência depois da venda	A situação se avalia no dia da venda: a transferência posterior não altera, em princípio, o tratamento	A data exata da mudança de residência diante da data de assinatura

Entre essas famílias existem casos intermediários: trabalhador destacado, residências sucessivas em vários países, ano de mudança de residência. Cada um se trata com documentos, e é justamente por isso que a verificação se prepara: a fronteira entre dois tratamentos passa às vezes por um certificado de vinculação que você ainda não pediu.

Por que resolver antes de vender?

Porque a assinatura congela a situação. No dia da escritura, o seu país de residência, a sua vinculação social e o acordo aplicável ficam fotografados: as contribuições devidas se calculam sobre essa imagem, e as regularizações posteriores não substituem uma decisão tomada em tempo útil. Vender primeiro e perguntar depois é renunciar às opções.

E existem opções, que se tomam antes. O calendário da alienação pode ser deslocado alguns meses para levar em conta uma mudança de residência previsível ou uma vinculação social em andamento. A estrutura de posse do imóvel, quando existe há muito tempo, pode ter efeitos próprios. E o próprio ganho de capital, como se viu no guia dedicado ao ganho de capital imobiliário do não residente, se calcula sobre documentos que vale a pena reunir cedo. Uma venda bem preparada no plano tributário não é uma venda atrasada: é uma venda cujo líquido para o vendedor é conhecido antes da assinatura, não descoberto depois.

No dia da escritura, o demonstrativo do notário retoma todos os valores: preço, dívidas quitadas, imposto sobre o ganho e, quando for o caso, contribuições sociais. Cada linha desse demonstrativo se prepara antes, com os documentos e os acordos aplicáveis; nenhuma se improvisa da mesa da assinatura, quando os recursos já estão comprometidos e as opções fechadas.

Como preparar a verificação com um consultor?

A própria verificação se prepara como um processo. Veja os documentos e as perguntas que estruturam a conversa com um consultor tributário parceiro:

• O seu país de residência fiscal no dia da venda pretendida, e a data em que essa residência começou.
• A sua vinculação atual a um regime de seguridade social, com os comprovantes que esse regime pode emitir.
• O histórico das suas residências e estadias recentes, inclusive os anos de transição de um país para outro.
• As características do imóvel: data e forma de aquisição, obras comprovadas, uso, residência principal ou de veraneio.
• O acordo de bitributação e, quando houver, o acordo de seguridade social entre a França e o seu país de residência.

Com esses elementos, a questão das contribuições sociais deixa de ser uma incógnita para se tornar um ponto resolvido do processo de venda, no mesmo nível da avaliação: o guia para avaliar seu imóvel à venda prepara, aliás, essa outra etapa. Para situar a sua situação em um dos perfis por país, os guias por país de residência são o ponto de partida, e o conjunto dos temas de venda está reunido na categoria Venda e transmissão do Journal.

A sua residência, a sua vinculação social e o seu calendário fazem da sua venda um caso único. Se você quer resolver a questão das contribuições sociais antes de colocar o imóvel à venda, o estudo personalizado oferecido pela French Realty permite organizar essa verificação com antecedência, com o seu interlocutor dedicado e o consultor tributário parceiro adequado.