Ganho de capital imobiliário do não residente: cálculo e deduções

O ganho de capital imobiliário realizado por um vendedor não residente segue regras francesas estáveis, mesmo que os números variem em cada venda. O cálculo parte do preço de venda, subtrai o preço de aquisição acrescido das despesas e das obras comprovadas, e depois aplica deduções que crescem com o tempo de posse, até isentar totalmente o ganho ao fim de uma posse longa. Certas situações, residência principal na França ou primeira alienação de uma casa de veraneio sob condições, podem escapar da tributação. O país de residência acrescenta uma camada decisiva: acordos de bitributação e, fora da União Europeia, possível retenção na fonte. Este guia detalha esses mecanismos, no prolongamento do percurso completo para vender seu imóvel morando no exterior.

Quando um ganho de capital é tributável para um vendedor não residente?

O princípio de territorialidade é simples: o imposto francês sobre o ganho de capital atinge os imóveis situados na França, qualquer que seja a residência do vendedor. Morar no exterior não desloca a tributação do imóvel; acrescenta regras de coordenação, estudadas mais abaixo, entre a França e o seu país de residência.

O próprio ganho nasce de uma comparação: o preço de venda real, de um lado; o preço de aquisição, acrescido de certas despesas e obras, do outro. Se o primeiro supera o segundo, a diferença é um ganho; se não, a venda é deficitária e não é tributada como ganho. A situação se avalia no dia da assinatura da escritura: é essa data que determina a sua residência fiscal, o tempo de posse decorrido e o regime aplicável. Vender no mesmo ano em que você muda de país de residência merece, portanto, atenção especial, porque a classificação da sua residência naquele dia pode pesar em todo o tratamento.

Como se calcula o ganho de capital imobiliário?

O cálculo segue uma ordem imutável. Parte-se do preço de venda, tal como consta na escritura, diminuído de certas despesas suportadas pelo vendedor na alienação. Subtrai-se depois o preço de aquisição, o que consta na sua escritura de compra, ou o valor considerado em uma doação ou uma sucessão. Esse preço de aquisição é acrescido, à escolha e mediante comprovantes, das despesas realmente pagas na compra, ou de um acréscimo fixo previsto nos textos legais. Somam-se as obras, desde que comprovadas por notas e que não tenham sido já deduzidas, por exemplo de uma renda predial.

É aqui que os casos se ganham ou se perdem. Um vendedor não residente que guardou a escritura de aquisição, as notas de obras e os comprovantes de despesas tem uma base sólida; quem precisa reconstituir esses documentos do exterior, anos depois, descobre muitas vezes que a memória não substitui o arquivo. Monte essa pasta antes de colocar à venda: cada nota que falta é uma base de tributação que aumenta.

O simulador de ganho de capital permite projetar esse cálculo enquanto você prepara esses documentos, e depois conversar em base concreta com o notário e, quando for o caso, com o seu consultor no país de residência.

Como as deduções atuam conforme o tempo de posse?

A tributação do ganho é atenuada pelo tempo de posse: quanto mais tempo você teve o imóvel, mais a parcela tributável do ganho se reduz, conforme uma tabela progressiva prevista nos textos legais. No limite, uma posse suficientemente longa leva a uma isenção total do ganho.

Duas precisões contam para um não residente. Primeiro, o tempo de posse se calcula em geral desde a data da aquisição, data da escritura, doação ou sucessão, até o dia da venda: alguns meses a mais ou a menos podem mudar o tratamento, e o calendário da alienação às vezes se escolhe conhecendo esse dado. Depois, as deduções não atuam todas no mesmo ritmo conforme o que elas alcançam, o imposto propriamente dito e as contribuições sociais: um ganho pode estar parcialmente isento em um e ainda não no outro. Esse desencontro, próprio das vendas de não residentes, justifica conferir a sua situação com um consultor em vez de raciocinar por lembranças de leitura.

Que casos particulares podem isentar a venda?

Certas situações saem do regime comum. A residência principal, primeiro: se o imóvel é a sua residência principal na França no dia da venda, o ganho pode ser isento, desde que a ocupação seja efetiva e demonstrável, o que se discute quando se mora no exterior parte do ano. A primeira alienação de uma casa de veraneio, depois: uma isenção pode valer sob condições, em especial de reinvestir o preço de venda em uma aquisição destinada à sua habitação, em prazo e nas modalidades previstos nos textos legais.

Existem ainda outros casos, desapropriação, alienação a um organismo encarregado da habitação, ligados a regimes particulares. O ponto comum de todas essas isenções: elas se provam. O ônus de reunir os documentos, datas de ocupação, comprovantes de reinvestimento, referências dos textos aplicáveis, pertence a você, e se prepara antes da assinatura, quando as opções ainda estão abertas.

O que é a retenção na fonte para um vendedor fora da União Europeia?

Quando o vendedor mora fora da União Europeia, o notário que recebe a escritura pratica em geral uma retenção na fonte: uma fração do preço é retida na assinatura, como antecipação do imposto que pode ser devido sobre o ganho. O saldo do preço só é pago a você depois dessa retenção, e a regularização ocorre em seguida, para menos se o imposto realmente devido for inferior, como complemento no caso contrário.

Essa mecânica tem consequências práticas diretas para um não residente: ela reduz temporariamente os recursos disponíveis depois da venda, precisa ser antecipada nos seus planos de caixa, e se calcula com base em um processo completo, daí a importância das notas e dos documentos citados acima. Existem dispensas ou ajustes conforme o caso: é uma pergunta a fazer sistematicamente ao notário já na preparação da escritura, não depois da assinatura.

Que papel cumpre o acordo de bitributação do seu país de residência?

A França assinou muitos acordos de bitributação destinados a evitar a dupla tributação. Conforme o país onde você mora, um acordo pode manter a tributação do ganho na França, reparti-la de outro modo, ou organizar o aproveitamento do imposto francês no que você deve no seu país de residência. Ele não se adivinha: se lê, artigo por artigo, diante da sua situação.

É essa a razão de ser dos guias por país de residência: dar o quadro de referência antes de você tomar decisões. Somam-se as contribuições sociais, cujo tratamento depende de acordos diferentes e da vinculação do seu país a acordos de seguridade social: o guia dedicado às contribuições sociais na revenda desenvolve esse ponto.

A tabela a seguir recapitula as noções a dominar antes de vender:

Noção	O que ela significa	A conferir com um consultor
Preço de aquisição	O preço pago originalmente, acrescido das despesas e obras comprovadas	A escritura original, as notas, a cadeia de doações e sucessões
Dedução por tempo de posse	Uma redução progressiva da parcela tributável, até a isenção depois de posse longa	A data exata de aquisição e o ritmo próprio de cada contribuição
Isenção de residência principal	Nenhum ganho tributável se o imóvel é a sua residência principal no dia da venda	A ocupação efetiva no dia da venda e a prova dela
Primeira alienação de casa de veraneio	Uma isenção possível sob condições de reinvestimento	O calendário e as modalidades de reinvestimento do preço
Retenção na fonte	Uma antecipação retida pelo notário para vendedores fora da União Europeia	O seu país de residência, as condições de dispensa, a regularização
Acordo de bitributação	O acordo que reparte o direito de tributar entre a França e o seu país	O acordo aplicável e a leitura dele diante da sua situação

Para descobrir os outros temas de venda e transmissão, percorra a categoria Venda e transmissão do Journal, onde este guia e os vizinhos dele estão reunidos.

Cada venda tem a própria história de aquisição, de obras e de residências sucessivas. Se você quer saber em que ponto está antes de decidir um calendário de alienação, o estudo personalizado oferecido pela French Realty permite montar a sua situação com o seu interlocutor dedicado e identificar os documentos a reunir.