Financiamento imobiliário na França conforme o seu país de residência

Dois compradores apresentam o mesmo imóvel, a mesma entrada e o mesmo salário, e um obtém seu financiamento em seis semanas enquanto o outro coleciona três recusas. A diferença não está no passaporte nem no valor: está no país onde cada um paga seus impostos e na moeda em que caem seus rendimentos. Este guia passa em revista as situações que encontramos com mais frequência, com a entrada que os bancos pedem na prática e o ponto que decide em cada caso.

Ele complementa nossa página de referência sobre o financiamento imobiliário para não residentes; os números são ordens de grandeza observadas, não regras, e cada instituição tem as suas.

O que o banco olha de verdade

Três dados classificam um processo antes mesmo da leitura: a residência fiscal, a moeda dos rendimentos e, para as pessoas americanas, o estatuto perante a regulamentação FATCA. A nacionalidade só vem depois, e pesa quase nada. Um francês assalariado em Dubai é um residente dos Emirados; um brasileiro assalariado em Luxemburgo é um residente da zona do euro.

O mecanismo comum a todos os países fora da zona do euro é o deságio aplicado aos rendimentos após a conversão, detalhado no nosso guia sobre a capacidade de financiamento. O que varia de um país para outro é a sua amplitude, o número de instituições abertas e os documentos esperados.

Reino Unido

O processo mais frequente do mercado, e por isso o mais rodado. Desde 2021, um residente britânico é tratado como fora da União Europeia: entrada usual de 25 a 30 %, deságio sobre os rendimentos em libras, fiança na maioria das vezes recusada em favor da hipoteca. Os bancos abertos continuam numerosos. Os documentos esperados são os holerites, os extratos fiscais anuais e três meses de extratos bancários, aceitos em inglês sem tradução.

Estados Unidos

O caso mais particular. Desde o acordo FATCA de 2014, os bancos franceses devem declarar as contas de seus clientes americanos ao fisco dos Estados Unidos; uma parte deles preferiu não abrir mais nenhuma. Restam instituições acessíveis, que conhecem bem esses processos, pedem na prática 30 a 35 % de entrada e fazem assinar o formulário fiscal americano na abertura da conta. Documentos esperados: as duas últimas declarações federais, os comprovantes anuais de salário e os holerites recentes. O ponto decisivo é apresentar o processo apenas aos bancos abertos: em outro lugar, o tempo perdido é certo.

Suíça

O perfil mais procurado depois da zona do euro. Os rendimentos em francos suíços são lidos com um deságio pequeno, e algumas instituições fronteiriças aceitam até emprestar em francos, o que a lei só autoriza se seus rendimentos estiverem principalmente nessa moeda. Entrada usual de 20 a 25 %. O certificado anual de salário e os extratos de imposto cantonais bastam em geral.

Bélgica, Luxemburgo, Alemanha, Países Baixos

A zona do euro elimina a questão do câmbio, portanto o deságio. O processo se parece com o de um residente, com uma entrada usual de 20 a 25 % e uma fiança às vezes aceita. O ponto a vigiar está em outro lugar: a tributação da posse e o acordo aplicável, que nossos guias por país detalham.

Canadá e Austrália

Moedas estáveis, rendimentos legíveis, mas duas restrições concretas. O fuso horário alonga cada troca em um dia, o que pesa numa condição suspensiva curta, e os documentos muitas vezes precisam ser autenticados. Entrada usual de 30 a 35 %. Negociar sessenta dias de condição suspensiva em vez do mínimo legal de um mês é aqui uma necessidade, não uma precaução.

Emirados, Catar, Arábia Saudita

Os salários não são tributados lá, e é isso que complica a leitura: o banco francês não pode se apoiar numa declaração de imposto e reconstitui ele mesmo uma renda líquida a partir de atestados de empregador detalhados, do contrato de trabalho e dos extratos bancários. Entrada usual de 30 a 40 %. Os processos passam bem quando o empregador é um grupo conhecido; emperram quando os rendimentos chegam em espécie ou de várias fontes.

Brasil

O real é a moeda sobre a qual os bancos aplicam o deságio mais pesado, e algumas instituições simplesmente recusam rendimentos nessa moeda. Na prática, a maioria dos processos brasileiros que dão certo se apoia em patrimônio ou rendimentos já em euros ou dólares, ou num penhor em vez dos rendimentos, como explica nosso guia sobre a garantia do financiamento. Entrada usual de 35 a 40 %, muitas vezes mais. Os documentos devem ser traduzidos por tradutor juramentado.

Singapura e Hong Kong

Rendimentos altos, empregadores conhecidos, documentos impecáveis: esses processos são bons, mas o número de instituições que os tratam é reduzido, e a origem dos fundos é examinada de perto. Entrada usual de 30 a 35 %. Preparar o comprovante de origem dos fundos antes da primeira reunião faz ganhar várias semanas.

O que não muda

Seja qual for o país, as regras francesas se aplicam de forma idêntica: comprometimento de renda de 35 % com seguro incluído, 25 anos no máximo, prazo de reflexão de dez dias sobre a proposta, condição suspensiva de pelo menos um mês. E seja qual for o país, o processo é montado com um corretor parceiro registrado no ORIAS que sabe qual banco lê qual passaporte, enquanto a French Realty define o projeto e coordena a conta bancária, o câmbio, o seguro e o notário.

Para saber onde está o seu processo antes de procurar um imóvel, o estudo personalizado oferecido é o ponto de partida.