Receitas de aluguel de quem não é residente: regimes, retenção, declaração

Os aluguéis de um imóvel situado na França continuam tributáveis na França, mesmo quando o proprietário mora no exterior: a territorialidade do imposto segue o imóvel, não a pessoa. Em torno desse princípio se articulam a escolha do regime, micro ou real conforme o aluguel seja sem mobília ou mobiliado, uma retenção na fonte possível conforme o caso, uma declaração francesa em formulário dedicado a quem não é residente, e depois o aproveitamento no seu país de residência conforme o acordo de dupla tributação. Este guia segue essas etapas na ordem em que você vai encontrá-las, em mecanismos e sem número: os valores dependem da sua situação, e a decisão se toma com um consultor tributário parceiro.

Por que os seus aluguéis continuam tributáveis na França?

A tributação dos aluguéis obedece à mesma lógica territorial dos impostos municipais: o imóvel produz as receitas dele na França, a França pode tributá-las. Os acordos de dupla tributação confirmam essa repartição: quase todos dão ao Estado onde o imóvel se situa o direito de tributar as receitas que ele produz. O seu país de residência intervém depois, segundo o método previsto no acordo, isentando o aluguel ou creditando o imposto francês.

Na prática, isso quer dizer duas coisas: você terá na França uma declaração a entregar e, se for o caso, um imposto a pagar lá; e terá no seu país de residência uma obrigação de declarar, mesmo quando o aluguel não for tributado lá. A articulação exata varia conforme o país: nossos guias por país de residência a detalham.

A tabela seguinte resume a cadeia completa, do recebimento do aluguel ao aproveitamento.

Etapa	O que acontece	Quem age
Recebimento dos aluguéis	Os aluguéis chegam na conta prevista para o imóvel	Você, com uma conta adequada
Escolha do regime	Micro ou real conforme a natureza do aluguel e a elegibilidade	Você, com um consultor tributário parceiro
Retenção na fonte	Se ela se aplica, uma antecipação é recolhida no pagamento dos aluguéis	O inquilino, o administrador ou a plataforma
Declaração francesa	Formulário dedicado a quem não é residente, nos prazos a confirmar	Você ou o seu consultor
Aproveitamento no país de residência	Isenção ou crédito conforme o acordo	Você, com o seu consultor local

Dois atores atravessam toda essa cadeia: a sua conta bancária, onde chegam os aluguéis e de onde saem as despesas, e o seu consultor tributário, que cuida da coerência entre as etapas. Estruturar a primeira e escolher o segundo são as duas decisões fundadoras; o resto se encadeia.

Micro ou real: como os regimes se articulam?

Os regimes se repartem conforme a natureza do aluguel. No aluguel sem mobília, os aluguéis ficam no regime imobiliário: o micro aplica uma dedução fixa que supostamente representa as suas despesas, desde que você fique abaixo de um limite de faturamento definido na regulamentação; o real deduz as suas despesas reais, juros do financiamento, obras, taxa de administração, seguro, imposto predial, e pressupõe manter uma contabilidade com documentos. No aluguel mobiliado, os aluguéis ficam em um regime próprio dos mobiliados, também com um micro e um real, condições de inscrição conforme as regras, e um enquadramento que depende do seu nível de atividade.

A escolha se raciocina em mecanismos: se as suas despesas reais passam de forma duradoura da dedução fixa, o real se torna lógico; se as suas despesas são baixas e os aluguéis regulares, o micro simplifica. Essa escolha vale por vários anos e reage ao seu programa de obras: é uma decisão a preparar com um consultor tributário parceiro, não uma caixinha a marcar no momento de declarar.

A passagem de um regime para outro obedece a regras próprias: saída do micro quando o limite de faturamento é ultrapassado, opção pelo real com os prazos de compromisso previstos na regulamentação. Antecipe essas mudanças no momento do seu programa de obras: um ano carregado de despesas dedutíveis se prepara antes, com o seu consultor, para que a declaração o reflita corretamente.

A retenção na fonte: quando se aplica e quem a pratica?

Conforme o caso e o regime adotado, uma retenção na fonte pode se aplicar aos aluguéis pagos a um proprietário domiciliado fora da França. A mecânica é simples: quem paga o aluguel recolhe uma antecipação no momento do pagamento e a repassa à administração francesa. Quem paga depende da sua organização: o próprio inquilino quando você administra direto, o administrador de aluguel contratado, ou a plataforma conforme a situação.

Existem dispensas conforme as regras, em especial mediante pedido quando previstas: é uma pergunta a fazer cedo, porque ela condiciona a sua relação com o inquilino ou o administrador. Guarde sobretudo que a retenção e o imposto definitivo se reencontram na declaração anual: a antecipação recolhida na fonte é deduzida do imposto calculado no regime aplicável, e o ajuste se acerta sozinho se o acompanhamento for bem feito.

Como declarar os aluguéis morando no exterior?

A declaração francesa se faz em um formulário dedicado a contribuintes domiciliados fora da França, nos prazos a confirmar a cada ano, porque eles mudam. Você continua sendo o declarante, mesmo quando uma retenção foi praticada por um terceiro: retenção e declaração são duas obrigações distintas, a primeira paga uma antecipação, a segunda fecha o imposto.

Do lado da organização, isolar os aluguéis do imóvel em uma conta dedicada simplifica tudo, do acompanhamento das despesas à comprovação em caso de fiscalização: nosso guia abrir uma conta bancária de não residente explica essa montagem. Para ir além sobre os regimes e as consequências deles, nosso artigo sobre a tributação dos aluguéis de quem não é residente aprofunda cada hipótese.

Uma observação sobre a cooperação entre Estados: as administrações trocam informações conforme os acordos em vigor, e um aluguel francês declarado em um único país quase sempre acaba aparecendo no outro. Jogar a transparência desde o começo custa menos providências do que sofrer uma regularização, e os seus consultores dos dois lados ganharão em eficiência se cada um conhecer o trabalho do outro.

Como a tributação se articula no seu país de residência?

O seu país de residência aplica o método previsto no acordo que o liga à França: isenção ou imputação. Nos dois casos, os aluguéis franceses em princípio figuram entre as suas receitas mundiais a declarar onde você mora, mesmo quando não são tributados lá. Esquecer essa declaração é a armadilha mais frequente do proprietário expatriado: existem regularizações tardias, mas elas sempre custam mais providências do que uma declaração no prazo.

A articulação exata, os formulários e os prazos dependem do seu país: os guias por país de residência os relacionam, antes da decisão final com um consultor tributário parceiro, porque só a sua situação vale para decidir.

E se as suas despesas passarem dos seus aluguéis, a questão desliza para outro terreno: nosso artigo sobre o prejuízo imobiliário e a residência no exterior explica o que continua dedutível quando se mora fora da França. Você também pode percorrer a categoria Financiamento e tributação do Jornal.

Um imóvel alugado do exterior pressupõe um calendário fiscal de duas colunas, francesa e local. Se você quiser montar o seu, o estudo personalizado oferecido pela French Realty permite identificar as suas obrigações, os seus prazos e os apoios úteis, com o seu interlocutor dedicado.