Acheter aux enchères en France depuis l'étranger : le parcours

Une question revient dans presque tous les échanges que nous avons avec des acheteurs installés à Londres, à New York, à Genève ou à São Paulo : peut-on acheter aux enchères en France quand on n’y réside pas ? La réponse juridique est simple, et elle est oui. Aucune règle française ne réserve l’achat immobilier aux nationaux ni aux résidents, aux enchères comme ailleurs.

Les vraies difficultés sont ailleurs, et elles sont toutes de nature pratique : bancaires, calendaires, documentaires. Elles se lèvent une par une, à condition de s’y prendre des semaines avant l’audience. Voici le parcours complet, dans l’ordre où il se déroule. Pour la procédure elle-même, notre page de référence sur les ventes aux enchères immobilières décrit les trois voies possibles.

Ce qui ne pose aucun problème

Commençons par écarter les inquiétudes inutiles. Vous n’avez besoin d’aucune autorisation préalable, d’aucun visa, d’aucune résidence fiscale française. Vous n’avez pas à créer de société. Vous n’avez pas à être présent dans la salle d’audience, et dans une adjudication judiciaire vous ne pourriez de toute façon pas enchérir vous-même : la loi impose que les enchères soient portées par un avocat.

Autrement dit, sur le terrain purement juridique, un acheteur étranger non résident est exactement dans la même position qu’un acheteur français. Ce n’est pas là que se joue la partie.

Les quatre obstacles réels

La garantie bancaire. Pour enchérir en adjudication judiciaire, vous remettez à votre avocat une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque à l’ordre du séquestre, représentant 10 % de la mise à prix avec un plancher de 3 000 euros. La contrepartie doit être française : un chèque tiré sur votre banque à l’étranger sera refusé. C’est le premier chantier, et le plus long, parce qu’ouvrir un compte en France à distance prend des semaines et non des jours.

L’absence de condition de prêt. Une adjudication ne se rétracte pas et ne s’annule pas si votre financement tombe. Vous devez donc disposer des fonds, ou d’un accord ferme qui tienne dans le délai. C’est la différence de nature avec un achat ordinaire, et c’est ce qui disqualifie la plupart des dossiers montés dans l’urgence.

Le transfert de devises. Si vos fonds sont en livres, en dollars ou en réaux, il faut les convertir et les rapatrier dans un délai contraint, à un cours qui ne vous soit pas défavorable. Entre la décision et la disponibilité effective des euros sur un compte français, comptez large. Un partenaire de change engagé sur un cours et une date vaut mieux qu’un virement improvisé.

L’origine des fonds. La conformité bancaire française demande des justificatifs, et un dossier incomplet bloque un virement plusieurs jours. Constituer ce dossier en amont, traduit si nécessaire, évite de découvrir le problème pendant le délai de deux mois.

Une remarque avant d’entrer dans le détail : ces quatre obstacles sont ceux de l’adjudication judiciaire. Les enchères notariales en ligne en lèvent deux, puisqu’elles conservent le délai de rétractation et admettent le plus souvent une condition de prêt.

Le calendrier, vu à l’envers

La bonne façon de raisonner est de partir de la date d’audience et de remonter.

• Jour de l’audience. Tout est joué : votre avocat détient votre mandat écrit et votre plafond, la garantie est déposée.
• Une semaine avant. La garantie est émise et remise à l’avocat. Le plafond est arrêté, sur la base d’une valeur de référence et d’une enveloppe de travaux, pas sur une impression.
• Deux à trois semaines avant. La visite a eu lieu. Vous avez les photos, la vidéo et le compte rendu de ce qui a été vu et de ce qui ne l’a pas été.
• Un mois avant. Le cahier des conditions de vente a été obtenu et lu poste par poste. L’avocat est mandaté.
• Six à huit semaines avant. Le compte bancaire français est ouvert, ou la caution est en cours d’émission. Le change est cadré.

Un dossier qui démarre trois semaines avant l’audience ne tient ce calendrier que par chance. C’est possible, ce n’est pas raisonnable.

Après l’adjudication

Le délai de dix jours de surenchère court d’abord : un tiers peut reprendre le bien en offrant un dixième de plus. Puis le prix se consigne dans les deux mois, et les frais se règlent. Vient enfin la prise de possession, qui pour un non-résident est le moment le plus concret : relevé des compteurs, ouverture des contrats, serrurier, premier état des lieux, chiffrage des travaux, mise en sécurité si le bien est resté vide longtemps.

C’est exactement ce que votre concierge dédié prend en charge sur place pendant que vous êtes encore à l’étranger. Si le bien est occupé, la suite appartient à l’avocat, que nous coordonnons sans jamais conduire la procédure à sa place.

Une fois propriétaire

Le régime de détention est celui de tout propriétaire étranger, et il ne change pas parce que le bien a été acquis aux enchères : taxe foncière, éventuelle taxe sur la résidence secondaire, imposition des revenus locatifs en France, et à la revente une plus-value assortie de prélèvements sociaux dont le taux dépend de votre pays de résidence et de votre affiliation. Nos guides par pays de résidence détaillent ces points, convention fiscale par convention fiscale.

Pour cadrer un projet d’achat aux enchères depuis l’étranger, quel que soit le tribunal en France, l’étude personnalisée offerte est le point de départ.