Guide · Financement
Capacité d'emprunt d'un non-résident : le calcul que fait la banque
Décote sur les revenus en devise, taux d'effort à 35 %, reste à vivre : le calcul pas à pas de la capacité d'emprunt d'un non-résident, avec un exemple chiffré.
La question que tout acheteur non résident pose en premier est « combien puis-je emprunter ? », et la réponse qu’il se donne lui-même est presque toujours trop haute. Non pas qu’il se trompe dans ses additions, mais parce qu’il calcule comme un résident, sur ses revenus bruts au cours du jour. La banque, elle, ne lit pas vos revenus : elle lit ce qu’il en reste après trois filtres successifs. Ce guide les déroule dans l’ordre, avec un exemple chiffré, pour que le chiffre que vous annoncez à un vendeur soit celui que la banque signera.
Il complète notre page de référence sur le prêt immobilier pour non-résident, qui décrit l’ensemble du parcours.
Premier filtre : la conversion, puis la décote
Vos revenus sont convertis en euros au cours du jour de l’étude. Jusque-là, rien de surprenant. Puis la banque applique une décote, c’est-à-dire qu’elle ne retient qu’une fraction de cette contre-valeur, pour se protéger d’une baisse de votre monnaie pendant toute la durée du prêt. Cette décote est une pratique interne, pas une règle légale : elle va de 10 % pour une devise stable comme le franc suisse à 30 % pour une monnaie volatile, et chaque établissement a sa grille.
C’est le filtre le plus violent parce qu’il est invisible. Un salaire qui vaut 7 000 euros une fois converti n’entre dans le calcul que pour 5 600 euros avec une décote de 20 %. Tout ce qui suit se calcule sur ce dernier chiffre.
Deuxième filtre : le taux d’effort à 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. La règle vaut pour tout emprunteur, résident ou non. Le calcul est simple : la somme de toutes vos charges de crédit ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets retenus.
Le mot qui compte est « toutes ». Entrent dans le total : la mensualité du prêt demandé, son assurance, vos crédits en cours dans votre pays de résidence convertis en euros, un loyer si vous êtes locataire, les pensions que vous versez. Un prêt immobilier sur votre résidence à Londres ou à Genève pèse dans le calcul exactement comme s’il était français.
Reprenons l’exemple. Revenus retenus après décote : 5 600 euros. Plafond de charges : 35 %, soit 1 960 euros par mois. Vous remboursez déjà 400 euros de crédit automobile : il reste 1 560 euros par mois pour le nouveau prêt, assurance comprise. Si l’assurance représente 160 euros, la mensualité de crédit proprement dite plafonne à 1 400 euros. C’est ce chiffre, et lui seul, que le simulateur de mensualité convertit en capital selon la durée et le taux du moment.
Troisième filtre : le reste à vivre
Le taux d’effort est un plafond réglementaire ; le reste à vivre est un plancher bancaire. Après paiement de toutes les charges de crédit, il doit rester chaque mois une somme jugée suffisante pour vivre, et cette somme dépend de la composition du foyer et du coût de la vie du pays de résidence. Une famille de quatre personnes à Singapour ou à New York se voit appliquer un reste à vivre bien plus élevé qu’un célibataire à Lisbonne.
C’est ici que des revenus confortables donnent parfois une capacité décevante : la décote a réduit le revenu, le taux d’effort a plafonné les charges, et le reste à vivre, calculé sur un coût de la vie élevé, mange ce qui restait de marge.
Ce qui fait bouger le résultat
Trois leviers agissent sur le chiffre final, dans cet ordre d’efficacité.
- Rembourser les crédits en cours avant de déposer le dossier. Chaque euro de mensualité supprimé libère un euro de capacité, sans décote ni condition.
- Augmenter l’apport. Il ne change pas le taux d’effort, mais il réduit le capital à emprunter, donc la mensualité, donc la pression sur le plafond. C’est aussi ce que la banque regarde en premier chez un non-résident.
- Faire lire les revenus par le bon établissement. La décote n’est pas la même partout : une filiale française d’une banque de votre pays d’origine lit souvent votre devise sans la punir. C’est précisément ce que sait un courtier partenaire, et ce qui justifie ses honoraires.
Allonger la durée est le levier auquel on pense en premier et le moins fiable : la règle autorise 25 ans, mais beaucoup d’établissements plafonnent un non-résident à 20, et tous butent sur l’âge de fin de prêt.
Ce que ce calcul ne dit pas
La capacité d’emprunt n’est pas un accord de prêt. Elle dit ce que la banque peut prêter, pas ce qu’elle veut prêter. Entre les deux se glissent l’appétit de l’établissement pour votre pays de résidence, la qualité de la garantie qu’il pourra prendre, l’assurance qu’il trouvera pour vous et, avant tout, la lisibilité de votre dossier. Notre guide sur les refus de prêt et leurs correctifs détaille ce qui fait tomber un dossier dont la capacité était pourtant suffisante, et celui sur la garantie du prêt ce que la banque prendra en sûreté.
Enfin, le résultat dépend du pays où vous résidez bien plus que de votre nationalité : c’est l’objet de notre guide du prêt immobilier selon le pays de résidence.
Pour poser votre projet et le faire lire par un courtier partenaire habitué à votre pays, l’étude personnalisée offerte est le point de départ.
Questions fréquentes
La décote sur les revenus en devise est-elle une règle légale ?
Non. Le taux d'effort de 35 % et la durée de 25 ans sont fixés par le Haut Conseil de stabilité financière ; la décote, elle, est une pratique interne à chaque banque, qui va de 10 à 30 % selon la monnaie et l'établissement. Deux banques peuvent donc calculer deux capacités différentes sur le même dossier, et c'est l'une des raisons de passer par un courtier partenaire qui connaît les grilles.
Mes crédits en cours à l'étranger comptent-ils dans le taux d'effort ?
Oui, tous : prêt immobilier sur votre résidence à l'étranger, crédit automobile, pensions versées. La banque les convertit en euros et les ajoute à la mensualité du nouveau prêt, assurance comprise, avant de comparer le total à 35 % de vos revenus décotés. Un loyer que vous payez comme locataire est traité de la même façon.
Peut-on augmenter sa capacité en allongeant la durée ?
Dans la limite de 25 ans, et à condition que la banque l'accepte pour un non-résident, ce qui n'est pas acquis : beaucoup s'arrêtent à 20 ans, et toutes regardent l'âge à la fin du prêt. Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le coût total et le poids de l'assurance. La vraie marge se trouve plutôt dans l'apport et dans le remboursement des crédits en cours avant de déposer le dossier.