Transmettre son bien, sans laisser le hasard décider

Que devient un bien français au décès d'un non-résident ?

Deux lois se superposent, et les confondre coûte cher. La loi de la succession (qui hérite, dans quelles parts) : en principe celle de la nationalité du défunt, et un ressortissant d'un État de l'Union européenne peut choisir expressément la loi de sa nationalité dans un testament, ce que le règlement européen 650/2012 organise. La loi de l'immeuble enfin : pour certains actes sur le bien lui-même, le droit français s'applique parce que le bien est en France. Les droits français, eux, frappent les immeubles français, où que demeurent les héritiers : c'est la règle de territorialité, tempérée par les conventions fiscales contre la double imposition.

Comment se déroule une succession immobilière depuis l'étranger ?

Le déroulé suit un ordre que le notaire tient. L'acte de décès obtenu, les héritiers s'identifient (actes d'état civil, éventuellement un acte de notoriété établi par le notaire français) ; ils optent, dans les formes, entre acceptation pure et simple, acceptation à concurrence de l'actif ou renonciation, l'option pouvant être différée de quatre mois. La déclaration de succession part dans les six mois. Puis la propriété se matérialise : une attestation de propriété immobilière est publiée au fichier immobilier, les comptes du défunt sont apurés, et la famille choisit : conserver en indivision, vendre, ou partager. Pendant tout ce temps, le bien, lui, continue d'exiger son entretien.

1. Acte de décès, identification des héritiers, éventuelle attestation de notoriété par le notaire.
2. Option des héritiers : accepter, accepter à concurrence de l'actif, ou renoncer (délai possible de quatre mois).
3. Déclaration de succession dans les six mois, droits liquidés selon le barème par lien de parenté.
4. Attestation de propriété immobilière publiée ; le bien sort du patrimoine du défunt.
5. Décision de la famille : indivision, vente ou partage ; en parallèle, le bien reste entretenu et assuré.

À quelles conditions transmettre de son vivant ?

Transmettre du vivant se fait par donation, en pleine propriété ou démembrée (usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre), chaque formule obéissant à ses règles de fond et de forme, l'acte notarié étant obligatoire pour un immeuble. Les droits de donation suivent les mêmes barèmes que la succession, avec le même abattement de 100 000 euros par enfant par période glissante de quinze ans : donner tôt, c'est donner deux fois sous deux abattements. La détention en société enfin déplace la transmission (on transmet des parts), sans la dispenser de droits ni de formalités. Ces arbitrages appartiennent au notaire et, pour la structuration, à un conseil spécialisé ; French Realty informe et oriente, elle ne conseille jamais le montage.

Note : le démembrement et la société ne sont ni des astuces ni des tabous ; ce sont des outils de droit, avec leurs charges et leurs incidences, que nos articles « démembrement usufruit et nue-propriété » et « SCI pour détenir un bien en France » décrivent sans jamais trancher à votre place.

Combien coûte une succession ou une donation immobilière ?

Trois flux se superposent, et aucun ne se ressemble. Les droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation), calculés sur la part reçue selon le barème par lien de parenté, après abattements : 100 000 euros par enfant, des montants propres au conjoint survivant et aux frères et sœurs dans les cas prévus. Les frais d'acte : émoluments du notaire tarifés par décret, débours et formalités. Et le passif éventuel du bien : des charges courantes qui continuent pendant que la succession se déroule. French Realty ne prend rien sur les droits ni sur les actes ; sa prestation, pendant et autour de la succession, se chiffre sur devis.

Quels délais pour déclarer, opter, vendre ?

Trois horloges rythment la succession. L'option des héritiers : possible après quatre mois d'exigibilité, l'héritier qui ne s'est pas prononcé est réputé accepter. La déclaration : six mois à compter du décès pour déposer, les droits se payant en même temps, avec des possibilités de paiement différé ou fractionné pour les immeubles. Le certificat immobilier enfin : en cas de démembrement ou de transmission, la copropriété peut obtenir gratuitement, pendant six mois, un certificat d'information sur les charges et travaux votés, ce que notre article « hériter d'un bien en France » détaille. Vendre pendant l'indivision se peut, à l'unanimité sauf autorisation ; c'est une négociation de famille que le notaire encadre.

Note : pendant la succession, le bien reste assuré et entretenu ; un contrat d'assurance résilié pour défaut de paiement au moment du décès, ou un dégât des eaux non constaté pendant l'indivision, coûtent plus cher que tout le reste. C'est précisément ce que l'intendance French Realty couvre pendant les mois qui séparent le décès du partage.

Comment les héritiers à l'étranger font-ils, concrètement ?

Depuis l'étranger, chaque geste de la succession se fait à distance ou presque : actes d'état civil demandés aux autorités compétentes, mandat donné à un notaire français ou à l'un des héritiers pour signer, déclaration déposée en ligne, droits payés par virement. La convention fiscale entre la France et le pays de résidence des héritiers décide de la double imposition : crédit d'impôt en France ou à l'étranger, selon ce qu'elle prévoit. Nos guides par pays traitent de ces conventions pour les principaux profils ; notre fiche « notaire bilingue » propose l'acte en votre langue. Et pendant que les papiers avancent, quelqu'un doit ouvrir le courrier, payer le syndic et visiter le bien : c'est le poste de l'intendance.

Que vérifier quand on prépare sa transmission ?

Quels risques d'une succession non préparée ?

Le premier risque est l'indivision qui s'enlise : des cousins sur trois continents, un bien que personne n'entretient et que tout le monde paie, jusqu'à la vente à la va-vite. Le deuxième est la facture : des droits liquidés sur un passif mal prouvé, des abattements perdus faute de donations anticipées. Le troisième est le bien lui-même : une assurance qui tombe, un dégât des eaux qu'on découvre au partage, une copropriété qui vote des travaux que personne ne suit. Préparer la succession, c'est préparer le bien : titre clair, volonté écrite, entretien suivi. French Realty tient le troisième poste et coordonne les deux premiers avec le notaire.

Quelles sont les premières démarches d'un héritier à l'étranger ?

Les toutes premières démarches tiennent en cinq gestes, avant même le notaire : obtenir les actes (décès, état civil des héritiers), sécuriser le bien (vérifier l'assurance, faire visiter, relever les compteurs), aviser les tiers (syndic, assureur, banques, administrations), rassembler les pièces du dossier (titre, avis d'imposition, quittances, comptes) et, en famille, se mettre d'accord sur un interlocuteur unique. Notre article « hériter d'un bien en France » déroule ces gestes un par un ; l'étude personnalisée French Realty dresse, elle, la liste exacte des interventions que VOTRE bien réclame pendant la succession, chiffrée sur devis.

Quelles erreurs éviter sur la transmission ?

Que fait French Realty autour d'une succession ?

Pendant la succession, French Realty maintient le bien vivant : visites de contrôle, courrier suivi, syndic payé et écouté, assurance vérifiée, interventions dépannées, sur devis et dans la langue de la famille. Elle prépare le dossier que le notaire attend, coordonne avec le notaire bilingue quand la famille est à l'étranger, et, le jour du partage, oriente vers les partenaires de la vente si la famille choisit de vendre. L'acte successoral, la déclaration et les droits restent chez le notaire ; la stratégie, chez ceux qui la conseillent. French Realty informe, oriente et coordonne, un seul interlocuteur pour toute la famille, partout en France.