Acheter en France depuis le Canada, sans la barrière de la langue
Un seul interlocuteur orchestre toute votre opération immobilière en France : recherche, financement, notaire, intendance. Vous pilotez tout depuis Canada, en français, en anglais comme en portugais.
Fiscalité, financement, plus-value, succession : les points clés à connaître pour votre profil.
Le processus d'achat vu du Canada
Le notaire français sécurise la vente et le titre, dans une logique de droit civil proche de celle du Québec. Vous pouvez signer à distance par procuration.
Ce qui change pour vous
Un notaire unique authentifie la vente et publie le titre, un cadre familier pour un acheteur québécois.
L'avant-contrat engage les parties, avec un délai de rétractation de dix jours pour l'acquéreur, avant l'acte authentique.
Depuis 2024, l'apostille remplace la légalisation consulaire pour de nombreux documents canadiens, ce qui accélère les démarches.
Points de vigilance
Le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) se verse dès le compromis, sur le compte séquestre du notaire.
Anticipez le change dollar canadien contre euro et les délais de virement.
Une procuration notariée permet de signer sans traverser l'Atlantique.
Comment French Realty vous accompagne Notaire partenaire
Nous coordonnons l'intendance complète et vous mettons en relation avec un notaire partenaire bilingue. L'acte authentique reste réalisé par le notaire.
Le crédit non-résident est accessible, mais le change dollar canadien contre euro pèse fortement sur le budget.
Ce qui change pour vous
Les banques françaises prêtent aux résidents canadiens, généralement avec un apport plus élevé qu'un résident.
Les comptes d'épargne enregistrés canadiens (REER, CELI) n'ont pas d'équivalent transférable en France et ne servent pas l'achat.
Le change du dollar canadien vers l'euro peut faire varier sensiblement le coût final.
Points de vigilance
Sécurisez votre taux de change entre l'offre et la signature.
Comparez un crédit en euros et un paiement comptant selon votre exposition au dollar canadien.
Comment French Realty vous accompagne Courtier partenaire
Nous vous orientons vers un courtier partenaire spécialisé dans les emprunteurs non-résidents et vers des solutions de change. French Realty ne distribue pas de crédit.
Vos revenus locatifs français sont imposés en France ; la convention franco-canadienne évite la double imposition.
Ce qui change pour vous
Les revenus locatifs de source française sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents, sauf taux moyen inférieur démontré.
Au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net en France, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique.
La convention franco-canadienne permet d'imputer l'impôt français au Canada pour éviter la double imposition.
Points de vigilance
La taxe foncière est due chaque année ; une résidence secondaire peut aussi supporter une taxe d'habitation.
Les exercices fiscaux et les taux de change retenus diffèrent entre la France et le Canada.
Comment French Realty vous accompagne Avocat fiscaliste partenaire
Nous coordonnons la gestion et les prestataires, puis vous orientons vers un avocat fiscaliste partenaire pour l'articulation franco-canadienne.
Revente : plus-value et représentant fiscal
Résident hors Union européenne, vous relevez du régime des non-résidents et devez souvent désigner un représentant fiscal accrédité.
Ce qui change pour vous
La plus-value des non-résidents est imposée à 19 %, augmentée des prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention.
Au-delà de 150 000 euros de prix de vente, un résident hors Union européenne doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité.
L'exonération totale est atteinte après 22 ans de détention pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Points de vigilance
Budgétez le coût du représentant fiscal accrédité dès la mise en vente.
Conservez les factures de travaux : elles réduisent la plus-value imposable.
La plus-value française se coordonne avec votre déclaration canadienne.
Comment French Realty vous accompagne Avocat fiscaliste partenaire
Nous préparons la vente et vous orientons vers un notaire et un représentant fiscal accrédité partenaires. La transaction et la garantie fiscale leur reviennent.
Résident canadien, vous ne bénéficiez pas de l'exonération réservée aux affiliés d'un régime de l'Union, de l'Espace économique européen ou de la Suisse.
Ce qui change pour vous
Les revenus fonciers et plus-values de source française supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
L'exonération de CSG et CRDS, ouverte aux affiliés d'un régime européen ou suisse, ne s'applique pas à un résident canadien.
Ces prélèvements s'ajoutent à l'impôt et entrent dans la coordination avec la fiscalité canadienne.
Points de vigilance
Intégrez 17,2 % de prélèvements dans vos simulations de rendement.
L'accord de sécurité sociale franco-canadien ne vaut pas exonération de ces prélèvements.
Comment French Realty vous accompagne Avocat fiscaliste partenaire
Nous vous orientons vers un avocat fiscaliste partenaire pour sécuriser l'articulation des prélèvements avec votre déclaration canadienne.
Succession : réserve française et impôt canadien au décès
Le bien français relève du droit français, qui réserve une part aux enfants, tandis que le Canada impose une plus-value latente au décès plutôt que la succession.
Ce qui change pour vous
La réserve héréditaire française protège les enfants sur le bien situé en France ; le Québec, lui, connaît une large liberté testamentaire.
Le règlement européen sur les successions permet de choisir par testament la loi de votre nationalité ou de votre résidence.
Le Canada n'a pas de droits de succession mais impose une disposition réputée au décès : l'articulation avec la fiscalité française se prépare en amont.
Points de vigilance
Faites vérifier la cohérence entre votre testament canadien et le sort du bien français.
L'absence de droits de succession au Canada ne supprime pas l'imposition française.
Le démembrement et la donation sont des outils à calibrer avec un conseil.
Comment French Realty vous accompagne Notaire partenaire
Nous vous mettons en relation avec un notaire partenaire pour organiser la transmission et formaliser le choix de loi. La rédaction des actes lui revient.
Séjour : la règle Schengen et le visa long séjour
Sans visa, vous restez limité à 90 jours sur 180 dans l'espace Schengen. Un séjour prolongé suppose un visa long séjour.
Ce qui change pour vous
Un citoyen canadien voyage sans visa mais ne peut pas dépasser 90 jours par période de 180 jours dans l'espace Schengen.
Pour profiter davantage de votre bien, le visa long séjour visiteur permet de rester au-delà de cette limite.
Une installation durable peut faire de vous un résident fiscal français.
Points de vigilance
Comptez vos jours sur tout l'espace Schengen, pas seulement en France.
Le visa long séjour exige des justificatifs de ressources et de couverture santé.
Comment French Realty vous accompagne
Nous facilitons l'intendance liée à vos séjours et vous orientons vers les bons interlocuteurs pour les démarches de visa. French Realty ne réalise pas les formalités consulaires.
Structurer : SCI et détention directe
La SCI peut organiser la détention et la transmission, mais ses effets se vérifient aussi au regard de la fiscalité canadienne.
Ce qui change pour vous
La SCI évite l'indivision et facilite la transmission progressive des parts.
Sa détention par un résident canadien peut entraîner des obligations déclaratives au Canada, à vérifier.
La détention directe reste souvent plus simple, au prix d'une pleine application de la réserve héréditaire.
Points de vigilance
Ne créez pas de SCI par défaut : l'arbitrage se fait avant l'achat.
Toute structuration franco-canadienne demande un avis des deux côtés.
Comment French Realty vous accompagne Notaire partenaire
Nous vous orientons vers un notaire et, si besoin, un avocat fiscaliste partenaires pour arbitrer la forme de détention. Le montage leur revient.
Oui, sur le plan pratique : la langue et un droit civil proche rendent le parcours notarial plus lisible. Les règles fiscales et de séjour, elles, dépendent du statut hors Union européenne.
Vais-je payer deux fois l'impôt entre la France et le Canada ?
La convention franco-canadienne neutralise en principe la double imposition par un crédit d'impôt, mais les déclarations restent dues dans les deux pays.
Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre ?
En principe oui, au-delà de 150 000 euros de prix de vente, du fait du statut hors Union européenne, sous réserve des cas de dispense.
Notre rôle, en toute clarté
Cette page est informative et ne constitue pas un conseil personnalisé. French Realty informe, oriente et coordonne ; les actes réglementés (transaction, conseil fiscal ou juridique, acte notarié) sont réalisés par des partenaires qualifiés sous leur responsabilité. Faites valider votre situation par un professionnel.
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