Notaire bilingue non-résidents

Qu'est-ce qu'un notaire français, et pour qui travaille-t-il ?

Pour personne en particulier, et c'est tout le sujet. Le notaire est un officier public nommé par l'État, qui tient sa mission de l'ordonnance du 2 novembre 1945 : il confère l'authenticité aux actes, il est tenu à l'impartialité envers toutes les parties, et il engage sa responsabilité professionnelle sur la validité de ce qu'il reçoit. Ce n'est pas un avocat au service d'un camp.

Une conséquence pratique de cette impartialité surprend souvent les acquéreurs venus de pays de common law : le notaire ne négociera pas pour vous et ne vous dira pas si le prix est bon. Ce travail appartient à un chasseur immobilier partenaire titulaire de la carte T, qui, lui, ne travaille que pour l'acheteur. Les deux rôles sont complémentaires et ne se remplacent pas.

Comment se déroule une vente devant notaire, étape par étape ?

En deux actes séparés par deux à quatre mois, et l'essentiel du travail se fait dans cet intervalle, hors de votre vue. Le notaire y interroge la commune, le cadastre, le syndic et les services de publicité foncière, et c'est ce qu'il y trouve qui décide si l'acte peut être signé.

1. L'avant-contrat : promesse ou compromis, signé chez le notaire ou sous seing privé. Il fixe le prix, les conditions suspensives et la date butoir de l'acte.
2. Le délai de rétractation : dix jours pour l'acquéreur non professionnel, sans motif ni pénalité, à compter de la notification de l'avant-contrat.
3. L'instruction : le notaire réunit l'état hypothécaire, les pièces d'urbanisme, les documents de copropriété, et notifie la commune de son droit de préemption.
4. Le financement : la banque édite l'offre, le délai de réflexion de onze jours court, puis les fonds sont appelés par le notaire quelques jours avant l'acte.
5. L'acte authentique : lecture, signature, remise des clés, et versement du prix depuis le compte de l'étude, jamais de la main à la main.
6. Après l'acte : publication au service de la publicité foncière, puis remise du titre de propriété, plusieurs mois plus tard.

Le prix ne transite jamais directement entre les parties : il est viré sur le compte de l'étude, qui le conserve jusqu'à la publication et le reverse ensuite. Cette mécanique, qui paraît lourde, est la protection principale de l'acquéreur étranger : elle interdit qu'un vendeur encaisse avant que le transfert de propriété ne soit opposable à tous.

Peut-on choisir son notaire, et à quelles conditions ?

Librement, et sans condition de territoire depuis longtemps : un notaire de Lille peut recevoir l'acte d'un bien situé à Nice. La seule vraie question n'est donc pas si vous pouvez choisir, mais ce que vous choisissez, et pour un acquéreur étranger le critère décisif n'est ni la proximité ni la notoriété, c'est la langue de travail de l'étude.

Le seul cas où le choix vous échappe partiellement est celui d'un vendeur qui a déjà mandaté le sien : vous ne lui imposerez pas d'en changer. Mais vous n'avez pas à renoncer au vôtre pour autant, et c'est précisément l'objet de la section suivante sur les deux notaires.

Que paie-t-on réellement sous le nom de frais de notaire ?

Des impôts, pour l'essentiel, et l'expression française est trompeuse au point d'être devenue un malentendu international. Ce que l'acquéreur verse à l'étude se répartit en trois masses très inégales, et la part qui revient réellement au notaire est la plus petite des trois.

Deux conséquences en découlent, et elles vont dans des sens opposés. La première rassure : négocier les frais de notaire n'a presque aucun sens, puisque l'essentiel n'appartient pas au notaire. La seconde coûte : ces frais sont plus élevés dans l'ancien que dans le neuf, et ils se paient comptant le jour de l'acte, sans pouvoir être financés par le prêt dans la plupart des montages.

Une économie réelle existe pourtant, et elle est souvent ignorée : le mobilier vendu avec le bien, s'il est inventorié et évalué de façon sincère, n'entre pas dans l'assiette des droits de mutation. Une cuisine équipée, des meubles de rangement ou du matériel de piscine y figurent légitimement, à condition d'être valorisés à leur valeur réelle et non au chiffre qui arrangerait.

Combien de temps s'écoule entre le compromis et les clés ?

Deux à quatre mois, et ce délai n'est pas de la lenteur administrative : il est la somme de trois délais d'ordre public que ni le notaire ni les parties ne peuvent abréger. Vouloir signer en trois semaines n'est pas ambitieux, c'est juridiquement impossible.

Les trois premiers délais courent en partie en parallèle, c'est pourquoi le total tourne autour de trois mois et non de cinq. Le seul levier réel sur ce calendrier est de fournir vite les pièces qui dépendent de vous, état civil traduit compris : chaque document manquant décale l'ensemble d'autant, et les pièces d'un acquéreur étranger sont celles qui arrivent le plus tard.

Peut-on signer sans venir en France, et comment ?

Oui, par deux voies, et le choix entre elles n'est pas indifférent. La procuration authentique transfère la signature à un mandataire présent dans l'étude. La comparution à distance, ouverte par le décret du 3 avril 2020, vous fait signer vous-même, en visioconférence, depuis un autre notaire ou depuis chez vous selon le dispositif.

Un point de droit décide plus que le confort : l'acte authentique est rédigé en français, et lorsqu'une partie ne comprend pas cette langue, l'intervention d'un interprète s'impose pour que le consentement soit éclairé. Ce n'est pas une politesse, c'est une condition de validité du consentement. Une étude qui pratique votre langue supprime ce point de friction avant qu'il n'existe.

Que faut-il vérifier dans l'acte avant de le signer ?

L'acte se lit intégralement avant signature, et cette lecture est le seul moment où une erreur se corrige sans coût. Six points méritent d'être suivis mot à mot, parce qu'une imprécision y produit des effets que la bonne foi ne rattrape pas.

L'origine des fonds est le point qui surprend le plus, et c'est celui qui bloque réellement des ventes le jour prévu. Le notaire est soumis aux obligations de vigilance de l'article L561-2 du Code monétaire et financier : il doit pouvoir justifier d'où vient l'argent, et un virement venu d'un compte tiers ou d'une juridiction sensible sans explication écrite suspend la signature. Préparez ces justificatifs des semaines avant, pas la veille.

Quels risques pèsent sur un acquéreur étranger devant notaire ?

Aucun qui tienne à la sécurité de l'acte : c'est précisément ce que l'authenticité garantit, et c'est l'un des systèmes les plus protecteurs qui existent. Les risques sont ailleurs, dans ce que l'acte engage sans que vous l'ayez compris, et ils sont tous de nature linguistique ou patrimoniale.

Un quatrième risque ne concerne pas l'achat mais la revente, et il se prépare pourtant le jour de l'acquisition : un vendeur non-résident établi hors de l'Espace économique européen doit désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix dépasse 150 000 euros, au titre de l'article 244 bis A du Code général des impôts. Cela se sait à l'achat et se budgète, ou se découvre dans l'urgence quinze ans plus tard.

Prendre son propre notaire coûte-t-il plus cher ?

Non, et c'est probablement l'information la plus mal connue de tout l'achat immobilier français. Lorsque deux notaires interviennent, l'un pour le vendeur et l'autre pour l'acquéreur, ils ne facturent pas deux fois : ils se partagent les mêmes émoluments, tarifés par décret. Le coût total pour les parties est rigoureusement identique.

La question n'est donc pas financière, elle est pratique : un second notaire ajoute quelques jours et une relecture par quelqu'un qui n'a pas rédigé l'acte. Pour un acquéreur qui lit le français couramment et achète un appartement sans complication, l'apport est modeste. Pour un acquéreur étranger, marié sous un régime non français et qui achète depuis l'autre bout du monde, c'est le dispositif qui rend la lecture réellement possible.

Quelle loi régira la transmission de votre bien français ?

Celle de votre dernière résidence habituelle, sauf si vous en décidez autrement, et cette phrase vaut la peine d'être relue : depuis le règlement européen 650/2012, une seule loi régit l'ensemble d'une succession internationale, et c'est par défaut celle du pays où vous viviez en dernier lieu, pas celle du pays où se trouve le bien.

L'enjeu concret porte un nom : la réserve héréditaire. Le droit français impose une part minimale aux enfants, ce que beaucoup de droits anglo-saxons ignorent. Selon la loi qui s'appliquera, votre bien français ira donc à qui vous avez désigné, ou à qui la loi désigne à votre place. Le choix se fait par testament, reçu par le notaire, et il se fait de votre vivant : c'est la seule fenêtre.

Comment se calculent les émoluments, et pourquoi sont-ils dégressifs ?

Par tranches de prix, avec un taux qui décroît à mesure que le prix monte, et l'ensemble est fixé par décret. Ce barème explique une chose qui étonne souvent : la part du notaire, rapportée au prix, est nettement plus faible sur un bien de prestige que sur un studio, alors que le travail n'est pas proportionnellement moindre.

• Les émoluments sont proportionnels au prix, par tranches, et le taux de chaque tranche décroît : c'est la dégressivité.
• Ils sont identiques dans toutes les études de France, puisque fixés par décret : les comparer n'a aucun sens.
• Une remise est possible au-delà d'un certain montant, à la discrétion de l'étude et dans une limite fixée par le texte.
• Ils ne couvrent ni les droits de mutation, versés à l'État et aux collectivités, ni les débours avancés aux tiers.
• Les actes annexes, procuration authentique ou testament, ont leurs propres émoluments, également tarifés.

Ce que ce barème implique mérite d'être dit clairement à un acquéreur venu d'un pays où l'on négocie les honoraires : il n'y a rien à négocier, et une étude qui proposerait un tarif inférieur au barème sortirait de la loi. L'énergie de la négociation se place donc entièrement sur le prix du bien, jamais sur les frais.

Quelles erreurs coûtent le plus cher devant notaire ?

Elles se ressemblent toutes : avoir traité le passage chez le notaire comme une formalité de clôture, alors que c'est le seul moment où tout se décide et se fige. Après la signature, ce qui a été écrit produit ses effets, y compris ce qu'on n'a pas lu.

La septième erreur est celle d'un acquéreur pressé : refuser la lecture intégrale de l'acte parce qu'elle est longue. Cette lecture est la garantie même de l'authenticité, et c'est le dernier moment où une erreur matérielle se corrige d'un trait de plume. Après, il faut un acte rectificatif et l'accord de l'autre partie.

Que fait French Realty autour du notaire, et que ne fait-elle pas ?

Elle vous oriente vers une étude dont la langue de travail est la vôtre et dont les dossiers internationaux sont l'ordinaire, puis elle tient la circulation des pièces entre vous, l'étude, la banque et le chasseur partenaire. C'est un travail de coordination et de calendrier, pas un travail juridique.

• L'orientation : une étude qui pratique votre langue et traite couramment les régimes matrimoniaux et successions internationaux.
• Les pièces : la liste de ce que l'étude attend de vous, ce qui doit être traduit par un traducteur assermenté et ce qui doit être apostillé.
• Le calendrier : les dates qui commandent, la préparation de l'origine des fonds bien en amont, et la procuration lancée à temps.
• La coordination : les échanges entre l'étude, la banque, le syndic et le chasseur partenaire, pour que rien n'attende une relance.

Ce qu'elle ne fait pas : elle ne rédige aucun acte, ne donne aucune consultation juridique, réservée par la loi du 31 décembre 1971, et ne détient jamais vos fonds, qui transitent uniquement par le compte de l'étude. Sur la portée d'une clause ou le choix d'une loi successorale, la réponse appartient au notaire, et l'y renvoyer fait partie du service.