O lance de reforço de um décimo: dez dias em que o imóvel ainda não é seu

O martelo bate, seu advogado se vira, o imóvel é seu. É o momento em que a maioria dos compradores estrangeiros considera o assunto resolvido, compra uma passagem e liga para um empreiteiro. No direito francês, eles estão dez dias adiantados em relação à realidade.

O que acontece durante esses dez dias?

Depois de uma arrematação judicial, qualquer pessoa pode retomar o leilão aumentando o preço em pelo menos um décimo do valor principal. É a surenchère du dixième. Ela é apresentada por um advogado, por declaração no cartório do tribunal, e dispõe de dez dias contados da arrematação.

Se o prazo se esgota sem nada, sua arrematação se torna definitiva e o calendário do pagamento começa a correr. Se um lance de reforço é declarado, uma nova audiência é marcada: os lances recomeçam no preço aumentado, e você pode participar como os demais.

O ponto importante, o que tranquiliza: o lance de reforço não admite outro lance de reforço. A segunda audiência é a última, qualquer que seja o preço alcançado.

Por que essa regra existe?

Porque uma venda por execução não é uma venda entre duas pessoas que se escolheram. Ela se faz contra um proprietário que a sofre, em favor de credores que querem receber. O legislador deixou então uma porta aberta por mais dez dias, para que o preço alcançado não seja apenas o de uma sala vazia numa terça de manhã.

Do lado do comprador, a regra também protege: é a mesma porta que permite a você recuperar uma venda que perdeu por não ter visto o anúncio a tempo.

Isso é frequente?

Não, e esse é o segundo ponto que tranquiliza. O lance de reforço pressupõe que um terceiro acompanhou a venda, tem sua garantia pronta, contrata um advogado e aceita pagar pelo menos dez por cento a mais que o melhor lance do dia. Ou seja, ele aparece sobretudo quando a arrematação ficou claramente abaixo do valor do imóvel.

Esse é, aliás, o melhor indicador de que você dispõe: quanto mais perto seu lance esteve do que o imóvel realmente vale, menos razão você tem para temer esses dez dias. Uma arrematação que pareceu boa demais é exatamente a que atrai um lance de reforço.

O que o prazo muda na prática

Ele desloca a data a partir da qual você pode decidir o que quer que seja.

As obras esperam. Um orçamento se pede, e se assina depois. Enquanto o prazo corre, todo dinheiro gasto no imóvel talvez esteja financiando o projeto de outra pessoa.

A mudança espera. As datas, a transportadora, o encerramento de um aluguel em outro lugar: tudo o que custa caro cancelar se marca depois do fim do prazo, não depois da audiência.

O financiamento, esse, não espera. É a distinção a reter. O preço continua devido dentro de um prazo que corre, na prática, desde que a arrematação se torna definitiva; os recursos devem portanto estar prontos durante esses dez dias, e não encomendados ao final deles. Para um comprador cujos ativos estão em outra moeda, isso significa que a conversão e a transferência se preparam antes da audiência, não entre as duas.

Como saber se um lance de reforço foi apresentado?

Pelo seu advogado, que acompanha o cartório do tribunal onde a venda ocorreu. Não há aviso automático ao arrematante estrangeiro, nem e-mail de confirmação no décimo dia. Mais uma razão para não tratar o advogado como um prestador pontual que encerra no martelo: o mandato cobre o período seguinte.

O caderno de condições da venda indica, para aquela venda, as modalidades exatas e o calendário aplicável. É o documento a reler naquele dia, não a lembrança da sala.

E numa venda notarial?

O mecanismo do lance de reforço pertence às vendas judiciais. Os leilões notariais, que são vendas voluntárias organizadas por um cartório, seguem o caderno de encargos que o cartório redigiu: ele pode prever sua própria janela depois da arrematação, ou não prever nenhuma.

A consequência prática é simples. Nunca transponha o que você leu sobre um tipo de venda para o outro: leia o documento da venda a que você vai comparecer. As duas se chamam leilão e não correm pelas mesmas regras.

O reflexo a guardar

Considere que você é proprietário no décimo primeiro dia, não no primeiro. Não é cautela excessiva: é o calendário real, e o único sobre o qual um comprador que não está no local consegue montar um plano sem precisar desmontá-lo.