Capacidade de financiamento de um não residente: o cálculo que o banco faz

A primeira pergunta que todo comprador não residente faz é « quanto posso financiar? », e a resposta que ele dá a si mesmo é quase sempre alta demais. Não porque erre nas contas, mas porque calcula como um residente, sobre a renda bruta à cotação do dia. O banco não lê seus rendimentos: ele lê o que sobra deles depois de três filtros sucessivos. Este guia os percorre em ordem, com um exemplo em números, para que o valor que você anuncia a um vendedor seja aquele que o banco vai assinar.

Ele complementa nossa página de referência sobre o financiamento imobiliário para não residentes, que descreve o percurso completo.

Primeiro filtro: a conversão, depois o deságio

Seus rendimentos são convertidos em euros à cotação do dia da análise. Até aí, nada de surpreendente. Depois o banco aplica um deságio, isto é, retém apenas uma fração desse contravalor, para se proteger de uma queda da sua moeda durante toda a vigência do financiamento. Esse deságio é uma prática interna, não uma regra legal: vai de 10 % para uma moeda estável como o franco suíço a 30 % para uma moeda volátil, e cada instituição tem sua tabela.

É o filtro mais violento porque é invisível. Um salário que vale 7 000 euros depois de convertido entra no cálculo por apenas 5 600 euros com um deságio de 20 %. Tudo o que segue é calculado sobre esse último número.

Segundo filtro: o comprometimento de renda de 35 %

Desde 1º de janeiro de 2022, a decisão do Alto Conselho de Estabilidade Financeira impõe aos bancos um comprometimento de renda máximo de 35 %, seguro prestamista incluído. A regra vale para todo tomador, residente ou não. O cálculo é simples: a soma de todos os seus encargos de crédito não pode ultrapassar 35 % da sua renda líquida retida.

A palavra que conta é « todos ». Entram no total: a parcela do financiamento pedido, seu seguro, seus créditos em curso no país de residência convertidos em euros, um aluguel se você for inquilino, as pensões que você paga. Um financiamento imobiliário da sua residência em Londres ou em Genebra pesa no cálculo exatamente como se fosse francês.

Voltemos ao exemplo. Renda retida após o deságio: 5 600 euros. Teto de encargos: 35 %, ou seja, 1 960 euros por mês. Você já paga 400 euros de financiamento de automóvel: sobram 1 560 euros por mês para o novo financiamento, seguro incluído. Se o seguro representa 160 euros, a parcela do crédito propriamente dita fica limitada a 1 400 euros. É esse número, e só ele, que o simulador de parcela converte em capital conforme o prazo e a taxa do momento.

Terceiro filtro: a renda residual

O comprometimento de renda é um teto regulatório; a renda residual é um piso bancário. Depois de pagos todos os encargos de crédito, deve sobrar a cada mês uma quantia julgada suficiente para viver, e essa quantia depende da composição da família e do custo de vida do país de residência. Uma família de quatro pessoas em Singapura ou em Nova York recebe uma renda residual bem mais alta do que um solteiro em Lisboa.

É aqui que rendimentos confortáveis às vezes resultam numa capacidade decepcionante: o deságio reduziu a renda, o comprometimento limitou os encargos, e a renda residual, calculada sobre um custo de vida elevado, consome o que sobrava de margem.

O que move o resultado

Três alavancas agem sobre o número final, nesta ordem de eficácia.

1. Quitar os créditos em curso antes de entregar o processo. Cada euro de parcela eliminado libera um euro de capacidade, sem deságio nem condição.
2. Aumentar a entrada. Ela não muda o comprometimento, mas reduz o capital a financiar, portanto a parcela, portanto a pressão sobre o teto. É também o que o banco olha primeiro num não residente.
3. Fazer os rendimentos serem lidos pela instituição certa. O deságio não é igual em toda parte: uma filial francesa de um banco do seu país de origem lê muitas vezes sua moeda sem puni-la. É precisamente o que sabe um corretor parceiro, e o que justifica seus honorários.

Alongar o prazo é a alavanca em que se pensa primeiro e a menos confiável: a regra autoriza 25 anos, mas muitas instituições limitam um não residente a 20, e todas esbarram na idade ao fim do financiamento.

O que esse cálculo não diz

A capacidade de financiamento não é uma aprovação. Ela diz o que o banco pode emprestar, não o que ele quer emprestar. Entre os dois se colocam o apetite da instituição pelo seu país de residência, a qualidade da garantia que ela poderá tomar, o seguro que encontrará para você e, antes de tudo, a legibilidade do seu processo. Nosso guia sobre as recusas de financiamento e seus corretivos detalha o que derruba um processo cuja capacidade era, contudo, suficiente, e o guia sobre a garantia do financiamento o que o banco tomará como garantia.

Enfim, o resultado depende do país onde você mora muito mais do que da sua nacionalidade: é o tema do nosso guia do financiamento conforme o país de residência.

Para estabelecer seu projeto e fazê-lo ser lido por um corretor parceiro habituado ao seu país, o estudo personalizado oferecido é o ponto de partida.