Não pagar depois de arrematar: quanto custa de verdade a repetição dos lances

Existe, no leilão de imóveis na França, uma sanção que os compradores estrangeiros nunca veem chegar, porque ela não tem equivalente numa transação comum. Ela não atinge quem comprou mal. Atinge quem comprou bem e não conseguiu pagar.

O que acontece se o arrematante não paga?

O imóvel volta a leilão. O procedimento se chama réitération des enchères, por muito tempo conhecido como folle enchère, e é desencadeado a pedido do credor exequente, de um credor inscrito ou do devedor executado, uma vez constatado que o arrematante não comprovou o pagamento no prazo.

Uma nova audiência é marcada, com base no mesmo caderno de condições da venda. O imóvel vai de novo a leilão, e vai sem você.

O que perde o arrematante inadimplente?

Três coisas, e a terceira é a que ninguém imagina.

Ele perde primeiro a garantia que havia entregue antes da audiência, aquela que ele acreditava que voltaria em qualquer hipótese.

Ele suporta em seguida as despesas da recolocação em venda, que se somam às que já teve.

E sobretudo, ele continua responsável pela diferença se o imóvel for revendido por menos que seu lance. Esse é o ponto decisivo: a responsabilidade não se extingue com a perda do imóvel. Ele deu um lance a um preço, esse preço serve de referência, e a diferença fica por sua conta. Ao contrário, se o imóvel for revendido por mais, o excedente não é dele.

Por que o comprador estrangeiro está mais exposto?

Não por ser menos sério, mas porque sua cadeia de pagamento é mais longa e nenhum dos seus elos acelera.

Não existe condição suspensiva de financiamento numa venda por execução. O lance vincula sem reservas. Uma aprovação em princípio obtida antes da audiência não é uma liberação de recursos, e uma instituição que reconsidera sua proposta não o libera de nada.

Vêm depois o câmbio, os prazos interbancários, os controles de conformidade sobre uma transferência recebida de valor alto, e às vezes um pedido de documentos adicionais no momento menos oportuno. Cada etapa é normal isoladamente; é a soma delas que ultrapassa o prazo.

Como evitar chegar lá?

Tratando o financiamento como a primeira questão do processo, não como a última.

Os recursos devem estar disponíveis e em euros antes da audiência, não mobilizáveis depois. Isso significa que a conversão de moeda está feita ou protegida, que a conta que receberá os recursos existe, e que seu banco já sabe que uma transferência importante vai chegar e por quê. Uma instituição avisada não bloqueia; uma instituição surpreendida bloqueia, e faz bem.

Quando há um empréstimo, a única pergunta útil ao credor é a data em que ele vai efetivamente liberar o dinheiro, com documentos que comprovem, e não a data em que ele acha que pode. A diferença entre as duas respostas é exatamente o risco que você carrega.

É preciso desconfiar de um imóvel recolocado em leilão?

Não, mas convém entender o que o fato diz e o que não diz. Uma inadimplência informa sobre o caixa de um licitante, não sobre a qualidade de um imóvel. Muitas repetições têm uma causa única: um financiamento que não acompanhou.

Dito isso, o imóvel passou nesse meio-tempo mais alguns meses na situação em que estava. Se havia um ocupante, ele provavelmente ainda está lá, e o auto de descrição envelheceu na mesma medida. Refaça a verificação do zero em vez de retomar as conclusões do licitante anterior: você também não sabe o que ele tinha visto.

O que reter

A repetição dos lances é a única sanção do processo que persegue você para além do imóvel. Todo o resto para no martelo ou na perda de uma venda; essa vem atrás de você. É também, por isso, a melhor explicação da regra mais repetida deste tema: num leilão, o dinheiro se prepara antes de escolher o imóvel, e não o contrário.