A cláusula de confidencialidade em uma compra de imóvel: a que ela realmente compromete

Ela chega em algumas linhas, antes da primeira visita, e é assinada sem leitura porque parece simbólica. Um compromisso de discrição é, no entanto, um contrato, e sua redação decide o que você poderá mandar verificar. Esta página dá a leitura, junto com nossa página de referência sobre o acesso off-market.

O que ela cobre, e o que não cobre

Uma cláusula de confidencialidade em uma venda imobiliária incide sobre a divulgação de informações: o endereço, as fotografias, o preço pedido, a identidade do vendedor, às vezes o próprio fato de o imóvel estar à venda. Ela protege uma situação, um inventário, uma separação, uma partida, um endereço reconhecível, e é a contrapartida lógica de um acesso antes da publicação.

Ela nunca incide sobre as obrigações legais de informação. Nenhuma cláusula contratual afasta o dossiê de laudos técnicos do artigo L271-4 do Código da Construção e da Habitação, os documentos de condomínio do artigo L721-2, a declaração de intenção de alienar ou as verificações do notário. Esses elementos lhe são devidos, e o são exatamente da mesma forma que em um imóvel exposto em vitrine.

A distinção parece evidente escrita assim, e é bem menos em uma conversa na qual lhe lembram que “tudo isso é confidencial”. O reflexo útil cabe em uma pergunta: essa informação depende da discrição do vendedor, ou de uma obrigação que a lei lhe impõe?

Os quatro pontos a resolver antes de assinar

Uma boa cláusula se reconhece por responder a quatro perguntas. Uma cláusula que não responde se completa, e isso se pede sem agressividade, porque é praxe.

• O perímetro: quais informações exatamente, e a partir de que data. Uma cláusula que cobre “toda informação relativa ao imóvel” sem outra precisão é inaplicável e, portanto, perigosa.
• As pessoas autorizadas: seu notário, seu banqueiro, seu consultor fiscal ou jurídico, o profissional que o representa, seu cônjuge. Essa ressalva se escreve em uma frase e é a mais importante das quatro.
• A duração: um compromisso sem prazo é um compromisso perpétuo. Doze a vinte e quatro meses, ou até a publicação do imóvel, cobrem a necessidade real do vendedor.
• A sanção: o valor da penalidade fixa, se houver. Um número desproporcional ao preço do imóvel merece discussão.

O sinal que não se deve perder

Uma cláusula de confidencialidade se opõe à divulgação, nunca à verificação. Quando um intermediário invoca o sigilo para recusar fornecer os laudos, as atas de assembleia geral ou a identidade do titular da carteira profissional sob a qual trabalha, não é uma cláusula que fala, é uma relutância.

É uma das seis verificações que detalhamos para reconhecer um falso off-market, e a mais reveladora, porque um vendedor realmente discreto não tem razão alguma para se opor a que seu imóvel seja examinado pelos profissionais do comprador.

A confidencialidade não substitui a avaliação

Um último efeito colateral merece ser nomeado. O compromisso de discrição às vezes priva o comprador do uso que ele teria feito da informação: mostrar as fotos a um arquiteto, pedir a opinião de um amigo do bairro, comparar com um anúncio vizinho. É preciso, portanto, reconstituir de outro modo o que não se tem.

É exatamente o que descreve nossa página sobre a avaliação de um imóvel sem comparável público: as transmissões realmente registradas no endereço, as diferenças documentadas, e a avaliação do financiador, que orça o imóvel sem ser parte da transação. Nenhuma dessas três fontes viola uma cláusula de discrição, e elas bastam.

Você precisa assinar um compromisso de confidencialidade para acessar um imóvel na França e quer medir seu alcance: o estudo personalizado oferecido pela French Realty o relê com você antes da primeira visita, por meio do seu interlocutor dedicado.