Avaliar um imóvel sem comparável público: o método quando não há anúncio

Em um imóvel divulgado publicamente, o preço se julga por comparação: outros anúncios, um tempo de exposição, um histórico de reduções. Em um imóvel confidencial, nada disso existe, e essa é a contrapartida real do acesso fora do mercado. Esta página dá o método substituto, junto com nossa página de referência sobre o acesso off-market.

Partir do que foi pago, não do que é pedido

Desde 2019, a administração fiscal publica em dados abertos a base de declarações de valores imobiliários, alimentada pelas escrituras e atualizada duas vezes por ano. Ela dá, para cada transmissão onerosa, o endereço, a data, o preço, a área e a natureza do imóvel. É a única fonte pública que diz o que foi pago.

Em um imóvel sem anúncio, ela se lê em três escalas sucessivas. O prédio primeiro: uma unidade vendida há dezoito meses na mesma escada é o comparável mais forte que existe. A rua em seguida, ao longo de três anos, descartando as áreas muito distantes da que interessa a você. O bairro por fim, para a tendência, nunca para o ponto.

Dois limites se aplicam e é preciso conhecê-los. A base não cobre nem a Alsácia-Mosela nem Mayotte, que seguem um regime de registro imobiliário distinto. E ignora o estado do imóvel: dois apartamentos no mesmo endereço podem diferir em trinta por cento conforme o andar, a orientação e as obras.

Corrigir o preço de referência por diferenças documentadas

Um preço por metro quadrado tirado da base é uma média. Corrige-se, e cada correção deve se apoiar em um documento em vez de uma impressão.

• O andar e o elevador: um térreo voltado para a rua e um quarto andar com elevador não pertencem ao mesmo mercado, no mesmo prédio.
• A orientação e a vista, a registrar no local no momento da visita, com a hora e a orientação anotadas.
• A classificação energética: desde que o aluguel das classes mais consumidoras é proibido, um imóvel ineficiente assumido por um investidor carrega um orçamento de obras e um prazo, e isso se quantifica.
• As obras votadas em assembleia e ainda não cobradas, legíveis nas atas que o vendedor deve entregar.
• A diferença de área: em condomínio, uma área privativa inferior em mais de cinco por cento à anunciada abre a ação de redução proporcional de preço do artigo 46 da lei de 10 de julho de 1965, por um ano a contar da escritura. É melhor constatar antes.

Usar os índices para a tendência, nunca para o valor

Os índices trimestrais dos notários e do instituto nacional de estatística dizem o sentido do mercado, não o preço de um imóvel. Servem a uma coisa precisa e útil: atualizar um comparável antigo. Uma unidade vendida vinte meses antes no mesmo prédio continua sendo o melhor ponto de partida, desde que recolocada na evolução do segmento desde essa data.

Servem também para responder a um argumento frequente do vendedor, o do preço congelado na lembrança de um mercado mais alto. Uma série pública opõe um número a uma convicção, e é tudo o que se lhe pede.

Mandar orçar por quem não tem interesse na venda

Dois terceiros avaliam sem serem parte da transação, e seu parecer chega antes da assinatura.

O financiador primeiro. Um banco que financia uma aquisição manda avaliar o imóvel, e empresta com base em sua própria avaliação. Um orçamento inferior ao preço acordado obriga a cobrir a diferença com uma entrada maior ou a renegociar; nos dois casos, a informação é gratuita e chega a tempo. É muitas vezes o único contrapeso quantificado de que um comprador dispõe em um imóvel sem comparável, e mais uma razão para ter analisado seu financiamento antes da primeira visita.

O avaliador imobiliário em seguida, para os imóveis atípicos: um palacete, um andar inteiro, um imóvel de prestígio, um endereço sem série de vendas comparáveis. Ele emite um parecer de valor fundamentado, com seu método e seus comparáveis, oponível em uma negociação. Em um apartamento padrão em um prédio que viu várias vendas recentes, a despesa não se justifica.

O que a ausência de comparável não muda

Não muda nem as obrigações do vendedor nem os prazos legais. O dossiê de laudos técnicos, os documentos de condomínio e os dez dias de desistência se aplicam da mesma forma, como lembra nossa página sobre os prazos da oferta à escritura. Também não dispensa verificar que o imóvel está realmente fora do mercado, o que detalha nossa grade para reconhecer um falso off-market: um imóvel anunciado em outro lugar há seis meses tem, esse sim, todos os comparáveis do mundo.

Você tem um imóvel confidencial em vista e quer orçar seu valor antes de formular uma oferta: o estudo personalizado oferecido pela French Realty reúne as transmissões do endereço, as diferenças documentadas e os documentos de condomínio, com seu interlocutor dedicado.