Reconhecer um falso off-market: as seis verificações que levam dez minutos

A expressão off-market vende, e é exatamente por isso que é preciso verificá-la. Um comprador que vive no exterior não tem como saber que um imóvel apresentado como confidencial está on-line há seis meses, e essa ignorância se paga na hora de discutir o preço. Esta página dá a grade, junto com nossa página de referência sobre o acesso off-market.

Um: buscar a anterioridade

É a verificação mais rentável e ninguém a faz. Três cruzamentos bastam, e levam dez minutos.

A busca textual primeiro: a rua, a área exata e o preço pedido, digitados juntos em um buscador. Os anúncios conservam seu rastro por muito tempo, e os agregadores republicam. Uma área atípica, 82,4 metros quadrados em vez de 82, é um identificador quase único.

A busca reversa de imagem em seguida, sobre uma foto distintiva: uma lareira, uma vista, um assoalho particular. Se o imóvel foi publicado, as mesmas fotos circulam, muitas vezes recortadas.

A base de declarações de valores imobiliários por fim, sobre o endereço: ela registra as transmissões onerosas provenientes das escrituras e diz o que foi vendido, quando, a que preço. Não dirá que um anúncio existe, mas diz se o imóvel mudou de mãos recentemente, e a que preço entrou no patrimônio do vendedor atual.

Um anúncio encontrado não desqualifica o imóvel. Desqualifica o argumento de raridade, e dá a você um tempo de exposição, isto é, uma alavanca.

Dois: verificar o título de quem apresenta

Apresentar imóveis mediante remuneração está sujeito à lei de 2 de janeiro de 1970. O profissional detém uma carteira com a menção das transações imobiliárias, com um número, um prazo de validade e o nome da câmara de comércio que a emitiu, acompanhada de uma garantia financeira e de um seguro de responsabilidade civil profissional.

Um agente comercial independente trabalha sob a atestação de um titular de carteira, sem deter fundos nem assinar mandato em nome próprio. O arranjo é regular e muito difundido, mas a garantia de que você se beneficia é a do titular: é o nome dele, seu número de carteira e sua seguradora que se deve obter. Esses três elementos se pedem por e-mail, e a ausência de resposta já é uma.

Três: recusar qualquer quantia cobrada antecipadamente

O artigo 6 da mesma lei é categórico: nenhuma quantia, sob qualquer forma, antes que a operação seja efetivamente concluída e constatada por um ato escrito único contendo o compromisso das partes. Nem taxa de entrada, nem assinatura, nem custos de processo para acessar uma seleção.

Essa regra é de ordem pública, e é o melhor filtro existente no mercado do off-market, justamente porque o arranjo fraudulento vive do sinal. Um profissional titular da carteira sabe disso e não o proporá. Os honorários de busca, por sua vez, são devidos apenas na aquisição concluída, como detalha nossa página sobre o mandato de busca.

Quatro: exigir os documentos, apesar da confidencialidade

A confidencialidade incide sobre a divulgação da informação, nunca sobre as obrigações do vendedor. Um imóvel vendido sem anúncio permanece sujeito ao dossiê de laudos técnicos do artigo L271-4 do Código da Construção e da Habitação, às informações de condomínio do artigo L721-2, e o comprador conserva seus dez dias de desistência.

Uma recusa em fornecer os laudos ou as atas de assembleia geral não é, portanto, uma cláusula de discrição: é um sinal. Verifique também que a cláusula que lhe pedem para assinar ressalva expressamente seu notário, seu banqueiro e o profissional que o representa; sem essa ressalva, você assina a impossibilidade de mandar verificar o que lhe é proposto. Detalhamos o que tal compromisso cobre, e o que não pode cobrir, em a cláusula de confidencialidade em uma compra de imóvel.

Cinco: perguntar por que o imóvel está fora do mercado

A pergunta é simples e a resposta é instrutiva. Um inventário, uma separação, uma transferência ao exterior, um endereço reconhecível demais, um imóvel retirado após um insucesso de comercialização: cada origem diz algo sobre o calendário do vendedor e sua margem. Uma resposta vaga, ou a afirmação de que o vendedor não quer se explicar, deixa o comprador sem a única informação que o off-market deveria lhe dar em troca da ausência de anúncio.

Seis: mandar orçar por um terceiro sem interesse

Sem comparável público sobre o próprio imóvel, duas fontes permanecem sólidas. A base de valores imobiliários, para os preços realmente pagos na rua e no prédio. E a avaliação do financiador, que valorizará o imóvel antes de conceder o financiamento: um banco que orça abaixo do preço acordado é o aviso mais útil que um comprador pode receber, e chega antes da assinatura da escritura.

Essas verificações se conduzem durante os dez dias de desistência, único momento do percurso em que ainda se pode sair sem custo, como lembra nossa página sobre os prazos da oferta à escritura. Completam-se com a leitura atenta dos documentos de condomínio, que a ausência de anúncio torna ainda mais decisiva.

Você recebeu uma proposta de imóvel confidencial na França e quer mandar verificá-la antes de ir adiante: o estudo personalizado oferecido pela French Realty examina o dossiê com seu interlocutor dedicado.