Da oferta de compra à escritura: o calendário real e os prazos que se impõem

Um comprador que vive no exterior raramente subestima o preço de um imóvel francês. Ele subestima o calendário, e é isso que faz perder aquisições: um vendedor que precisa se mudar em junho não esperará um comprador cujo financiamento começa em abril. Esta página desdobra os prazos legais, junto com nossa página de referência sobre a busca imobiliária acompanhada.

A oferta de compra não é uma manifestação de interesse

É a confusão mais frequente, e a mais cara. A oferta de compra escrita é uma proposta firme: aceita pelo vendedor nos termos exatos em que foi formulada, forma a venda no sentido do artigo 1583 do Código Civil, que a tem por perfeita desde o acordo sobre a coisa e sobre o preço. Resta apenas constatá-la por escrito e regularizá-la perante notário.

Três precauções decorrem disso. Uma oferta traz sempre um prazo de validade curto, cinco a dez dias, sem o que permanece aberta enquanto o vendedor a usa contra outros candidatos. Uma oferta traz sempre as condições que você pretende nela incluir, a começar pela obtenção de um financiamento: as condições que não figuram na oferta passam a ser negociadas em posição de fraqueza. E uma oferta inferior ao preço pedido equivale a recusar a proposta do vendedor e a fazer uma contraproposta, que ele permanece livre para ignorar, inclusive se tiver deixado você esperar o contrário.

Antes da aceitação, a oferta se retira livremente se nenhum prazo de validade tiver sido estipulado. Depois da aceitação, a retirada não é mais possível: o que subsiste é o direito de desistência ligado ao contrato preliminar.

Contrato preliminar ou promessa: dois documentos, duas lógicas

O contrato preliminar de venda, ou promessa bilateral, obriga as duas partes. O vendedor se obriga a vender, o comprador a comprar, e o documento fixa tudo: descrição do imóvel, preço, laudos anexados, condições suspensivas, prazo limite de conclusão, valor e destino da caução. É a forma dominante nas vendas comuns.

A promessa unilateral de venda obriga apenas o vendedor, que reserva o imóvel ao comprador por um prazo dado. O comprador paga uma indenização de imobilização por esse tempo de reflexão, que perde se desistir sem motivo previsto. Um ponto técnico importa: uma promessa unilateral redigida por instrumento particular deve ser registrada na administração fiscal em dez dias a partir de sua aceitação, sob pena de nulidade, em aplicação do artigo 1589-2 do Código Civil. Lavrada perante notário, essa formalidade desaparece.

Nos dois casos, uma caução de cinco a dez por cento do preço é paga, na conta do notário e não ao vendedor. Para um comprador não residente, essa transferência se prepara antes da assinatura: pressupõe uma conta em euros disponível e um prazo de processamento internacional que se conta em dias úteis.

Os dez dias de desistência, e o que permitem de verdade

O artigo L271-1 do Código da Construção e da Habitação abre ao comprador não profissional de um imóvel residencial um prazo de desistência de dez dias, elevado de sete para dez pela lei de 6 de agosto de 2015. Ele corre a contar do dia seguinte à primeira apresentação da carta registrada que notifica o ato, ou do dia seguinte à sua entrega em mãos contra recibo.

Esse prazo se exerce sem motivo e sem penalidade: uma carta registrada basta, e a caução é devolvida em vinte e um dias. Ele não existe para permitir mudar de ideia sem razão, mesmo que esse seja o efeito. Existe para dar a você tempo de ler o que o contrato preliminar anexa: os laudos, e sobretudo, em condomínio, as atas de assembleia geral dos três últimos anos, que anunciam as obras votadas e ainda não cobradas.

É o momento mais útil do percurso para um comprador ausente, porque é o único em que ainda se pode sair sem custo. Deixá-lo passar sem ter lido esses documentos equivale a se comprometer às cegas com valores que podem superar o desconto obtido na negociação.

As condições suspensivas e a purga dos direitos

A condição suspensiva de financiamento é a mais importante, e é protegida: o artigo L313-41 do Código do Consumo lhe impõe um prazo de um mês no mínimo, e o comprador que não obtém seu financiamento recupera a integralidade da caução. Renunciar a ela por escrito é legalmente possível, e às vezes pedido por um vendedor apressado: é então a caução que está em jogo, e a recomendação do Alto Conselho de Estabilidade Financeira, que limita o comprometimento de renda a trinta e cinco por cento, torna essa aposta mais arriscada do que parece para uma renda recebida em moeda estrangeira.

Outras condições se somam conforme o caso: ausência de servidão urbanística gravando o imóvel, obtenção de uma autorização, situação hipotecária regularizada. E uma purga se impõe quase sempre, a do direito de preferência urbano: o notário envia uma declaração de intenção de alienar ao município, que dispõe de dois meses para responder, elevados a três meses se pedir para visitar o imóvel ou mandar avaliá-lo. Esse prazo não é negociável nem compressível.

O calendário a reter

Entre a oferta aceita e a entrega das chaves, conte três a quatro meses em um processo comum: duas a quatro semanas para redigir e assinar o contrato preliminar, dez dias de desistência, um a dois meses de análise bancária, dois meses de purga do direito de preferência que correm em paralelo, depois a convocação para a escritura pública.

Apenas duas alavancas encurtam essa duração, e ambas se acionam antes. A primeira é chegar com um financiamento já em análise, o que supõe ter tratado o assunto antes da primeira visita. A segunda é preparar a assinatura a distância já no contrato preliminar, porque a procuração pública e o comparecimento a distância também exigem suas semanas de envio. Os honorários de busca, por sua vez, só são devidos na escritura, segundo as regras detalhadas em o mandato de busca.

Resta saber quem, em volta da mesa, trabalha para você: é o objeto de nossa comparação entre caçador de imóveis e corretor.

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