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Custos de notário: o que você realmente paga, e a quem
Os custos de notário são em sua maioria tributos, não honorários. Como se dividem as três massas, a tabela regressiva, e a única economia que se sustenta legalmente.
A expressão francesa é enganosa a ponto de ter virado um mal-entendido internacional. O que você paga ao cartório no dia da assinatura quase não vai para o notário: vai, em sua maior parte, para o Estado e para os entes locais. Compreender essa divisão muda três coisas na preparação de uma compra, e evita que você gaste sua energia de negociação no lugar errado.
Três massas muito desiguais
O pagamento único que você faz ao cartório cobre três naturezas de valores, que o notário depois repassa a quem é devido.
Os impostos de transmissão constituem a grande maioria no usado. São tributos arrecadados em favor do departamento, do município e do Estado. O notário os recolhe e os repassa; ele não fica com nada.
Os desembolsos vêm em seguida, e são pequenos. São valores adiantados pelo cartório a terceiros por conta do processo: o serviço de registro de imóveis, o cadastro, a administradora para o extrato datado, às vezes um agrimensor. Repassam-se ao centavo, mediante comprovante.
Os honorários fecham a lista, e são os únicos que remuneram o trabalho do cartório. São fixados por decreto, calculados por faixas de preço com uma alíquota que decresce à medida que o preço sobe, e rigorosamente idênticos de um cartório a outro.
O que a regressividade implica
A tabela por faixas produz um efeito que muitos compradores acham contraintuitivo: em relação ao preço, a parte do notário é bem menor em um imóvel de prestígio que em um estúdio, embora o trabalho jurídico não seja proporcionalmente menor. Reunir a certidão de ônus, afastar o direito de preferência do município e verificar um regime de bens estrangeiro exigem o mesmo cuidado seja qual for o valor inscrito.
A consequência prática cabe em uma frase: comparar cartórios pelo preço não faz sentido, já que aplicam o mesmo texto. A pergunta útil está em outro lugar, no idioma de trabalho do cartório e em sua prática com processos internacionais. É precisamente por isso que ter seu próprio notário não custa nada a mais: quando dois notários atuam, eles dividem esses mesmos honorários.
A única economia que se sustenta
Ela existe, e é legal, sob uma condição de sinceridade. Os móveis vendidos com o imóvel ficam fora da base dos impostos de transmissão, desde que inventariados e avaliados pelo que valem. Uma cozinha planejada, armários embutidos, equipamentos de piscina ou um porão reformado entram ali legitimamente.
O limite é tão nítido quanto o princípio. O valor adotado deve ser o de um bem de segunda mão em seu estado real, não o número que conviria ao cálculo. Uma supervalorização se descobre em uma fiscalização, e as multas então superam a economia pretendida. O inventário se prepara com o vendedor, item por item, e se anexa à escritura.
O que orçar, e quando
Três pontos práticos fecham o assunto.
Esses custos se pagam à vista no dia da escritura, transferidos à conta do cartório alguns dias antes. Quase nunca se financiam pelo empréstimo, e um processo de não residente, onde a entrada esperada já é maior, suporta mal a surpresa.
São mais altos no usado que no novo, porque a tributação da transmissão difere, não porque o notário trabalhe mais.
Por fim, as escrituras acessórias têm seus próprios honorários, também tabelados: uma procuração pública, um testamento sobre o imóvel francês, uma declaração de lei aplicável. São quantias pequenas, mas se somam, e é melhor conhecê-las antes de descobrir o demonstrativo final.
O demonstrativo de valores figura na escritura, e se lê linha por linha durante a leitura. É o momento em que um erro material se corrige com um traço de caneta; depois, é preciso uma escritura retificadora e a concordância da outra parte. A mesma vigilância vale para o que o notário pedirá sobre a origem dos seus recursos, que se prepara semanas antes e não na véspera.
Perguntas frequentes
Os custos de notário são negociáveis?
Quase não, e por uma razão jurídica: a maior parte do que você paga não pertence ao notário mas ao Estado e aos entes locais. A única parte que lhe cabe, os honorários, é fixada por decreto e idêntica em todos os cartórios da França. Um desconto parcial é possível acima de certo valor, a critério do cartório e dentro de um limite fixado pelo texto, mas incide apenas sobre essa fração já minoritária.
Por que os custos são mais altos no usado que no novo?
Porque a massa principal, os impostos de transmissão, segue alíquotas diferentes conforme a natureza do imóvel. Não é o notário que custa mais em um apartamento usado: é a tributação da transmissão que muda. O trabalho do cartório é sensivelmente o mesmo, e seus honorários seguem a mesma tabela nos dois casos.
Dá para financiar os custos de notário com o empréstimo?
Raramente, e nunca por direito. A maioria dos bancos exige que esses custos sejam cobertos pela entrada, e essa exigência se aperta ainda mais em um processo de não residente, onde a entrada esperada já é maior que a de um residente. Orce-os como um desembolso à vista no dia da escritura, e não como uma linha do financiamento.