O mandato de busca: o que ele compromete, o que ele proíbe, e o que é preciso ler nele

Um comprador estrangeiro que quer acesso ao que não se publica sempre acaba encontrando o mesmo documento: o mandato de busca. É um contrato regulado por lei, e merece uma leitura atenta, não por ser arriscado, mas porque tudo o que vem depois decorre dele.

Para que serve, e com quem se assina?

Ele formaliza a missão confiada a um profissional titular da licença francesa do setor: procurar por sua conta um imóvel que atenda a critérios definidos, apresentar você a ele e, conforme a redação, negociar e acompanhar até a assinatura.

É esse quadro que abre as portas do que não circula publicamente, porque um vendedor discreto não trata com um desconhecido: ele trata com um profissional que responde por um comprador identificado. A French Realty qualifica o projeto e coloca você em contato com o caçador de imóveis parceiro cuja cobertura e prática correspondem, e é com ele que o mandato se assina.

As cláusulas que decidem tudo

Cinco, e elas se leem nesta ordem.

Os critérios de busca. Amplos demais, tornam a missão impossível de avaliar; estreitos demais, excluem imóveis que teriam servido. É o único lugar em que seu projeto se torna oponível, e vale gastar tempo nele.

O prazo, e sobretudo seu modo de renovação. Um mandato que se renova automaticamente precisa indicar como encerrá-lo, e com que antecedência.

A exclusividade, ou a ausência dela. Um mandato exclusivo vincula mais as duas partes e costuma justificar um trabalho mais intenso; ele tem uma contrapartida cujo alcance é preciso medir, em especial sobre os imóveis que você encontrasse por conta própria.

A remuneração: seu valor ou seu modo de cálculo, quem a deve, e sobretudo em que evento ela se torna exigível.

A extensão da missão: até onde vai o acompanhamento, e o que acontece entre a promessa e a escritura.

O ponto que mais tranquiliza, e que se costuma ignorar

A regulamentação francesa proíbe o profissional de receber remuneração antes que a operação seja efetivamente concluída e registrada na escritura. Ou seja, a missão se paga pelo resultado, e um mandato que exigisse uma quantia antes estaria fora do quadro legal.

É um ponto de direito, não um argumento comercial, e muda a leitura de todo o documento: o que você assina não é uma assinatura de serviço, e sim a organização de uma remuneração condicional. O que explica, em troca, por que o profissional dá importância à cláusula de exclusividade e à definição dos critérios.

O que o mandato não faz

Ele não substitui nem a verificação do imóvel, nem a do vendedor, nem o trabalho do notário. Um mandato de busca organiza o acesso e o acompanhamento; não substitui o que é preciso verificar num imóvel apresentado como off-market, e não garante que um imóvel exista só porque alguém fala dele.

Tampouco dispensa você de montar o dossiê que o tornará crível diante de um vendedor discreto: é o assunto do dossiê de comprador off-market, e é ele, mais que o mandato, que decide se uma porta se abre.

Como lê-lo quando não se fala francês?

Pedindo uma versão no seu idioma, e mandando revisá-la por alguém que faça disso profissão. Um mandato é curto, e sua tradução custa quase nada diante do compromisso que ele organiza.

Faça, por fim, as três perguntas que nunca constam do documento: quantos processos o profissional acompanha em paralelo, com que frequência ele presta contas, e quem responde a você quando ele está em visita. As respostas não se escrevem no mandato, mas descrevem o que você vai viver de verdade nos meses seguintes.