Mandato de venda e procuração: vender sem viajar

Vender sem viajar se apoia em dois documentos bem distintos: o mandato de venda, que confia a comercialização a um profissional com carteira profissional, e a procuração específica, recebida por um notário, que autoriza uma pessoa a assinar o pré-contrato ou a escritura em seu nome. O primeiro organiza a comercialização, a segunda organiza a assinatura. Redigidos, datados e delimitados, eles permitem conduzir toda a venda do exterior; vagos, abrem a porta aos mal-entendidos e aos prazos que desandam. Este guia examina o que cada documento permite, e as precauções a tomar antes de assinar, na continuidade do percurso completo para vender seu imóvel morando no exterior.

O que o mandato de venda permite exatamente?

O mandato é o contrato pelo qual você confia a venda do seu imóvel a um profissional. A lei exige que seja escrito: um mandato verbal não existe. Esse documento descreve o imóvel, fixa o preço pedido e as condições da venda, e sobretudo define a missão: divulgação, organização das visitas, apresentação das ofertas, condução da negociação. Ele especifica também a duração da missão, as condições de encerramento dela e a remuneração combinada, que só pode ser devida se a venda se realizar nos termos previstos.

Para um vendedor não residente, o mandato tem uma função adicional: é o fio que liga você ao mercado francês enquanto você mora em outro lugar. Ele determina quem presta contas a você das visitas, em que ritmo, em que forma. Um mandato silencioso, sem obrigação de relatório, transforma a venda em caixa-preta: você não vai saber o que acontece, e não vai poder corrigir um preço alto demais ou uma apresentação descuidada.

Mandato simples ou mandato exclusivo: o que escolher morando no exterior?

O mandato simples deixa você livre para contratar vários profissionais, ou até vender por conta própria se o mandato previr. Ele maximiza os canais, mas dilui a responsabilidade: nenhum profissional assume o caso de corpo e alma, e cabe a você separar os relatórios, muitas vezes contraditórios, entre vários fusos horários.

O mandato exclusivo confia a venda a um único profissional, por um prazo determinado, com em contrapartida um compromisso mais forte da parte dele: apresentação cuidada, divulgação sustentada, relatório regular. Ele concentra o esforço e simplifica o acompanhamento, ao preço de uma liberdade reduzida durante o prazo do mandato. Do exterior, essa concentração tem um valor evidente: um único interlocutor, um único processo, uma única voz para falar com você sobre o mercado.

A escolha depende da sua situação: disponibilidade para acompanhar vários canais, confiança em um profissional identificado, calendário desejado. Nos dois casos, leia a duração, as condições de renovação e de encerramento, e o que acontece se você mesmo encontrar o comprador. São essas cláusulas, raramente lidas, que decidem a sua liberdade de saída.

Como fazer uma procuração morando no exterior?

A procuração entra em cena no momento de assinar. O pré-contrato primeiro, a escritura depois: cada um compromete você, e cada um pode ser assinado por uma pessoa que você constitua para isso. A forma comprovada é a procuração específica, recebida por um notário: ela designa nominalmente o procurador, o ato a assinar e, quando for o caso, as condições de preço abaixo das quais ele não pode se comprometer.

A elaboração dela se antecipa. A procuração pode ser recebida em uma estadia na França, ou organizada do seu país de residência conforme as modalidades acertadas com o notário: os caminhos variam conforme os países e os meios do notário, e os prazos de envio ou de verificação de identidade às vezes se contam em semanas. Como a assinatura da escritura é possível à distância conforme as modalidades que o notário organiza, a procuração é a opção de robustez: ela funciona em qualquer lugar, sem depender de um recurso técnico.

A escolha do procurador merece tanta atenção quanto o próprio documento: um familiar presente na França, um consultor, ou uma pessoa de confiança alcançável nos seus horários. Evite as procurações gerais, que dão muito por muito tempo; prefira um poder estreito, limitado ao ato de venda em questão. Com um notário bilíngue parceiro, a redação se faz sem mal-entendido de tradução, e as questões tributárias conexas, como o calendário do ganho de capital, se levantam no momento certo.

Que precauções tomar antes de assinar à distância?

A tabela a seguir reúne os três documentos que estruturam uma venda sem deslocamento, o que cada um permite, e a precaução que precisa acompanhar a assinatura dele:

Documento	O que ele permite	Precaução
Mandato simples	Confiar a comercialização mantendo a liberdade de contratar outros profissionais	Conferir a duração, o encerramento, e o destino do mandato se você mesmo encontrar o comprador
Mandato exclusivo	Dar a um único profissional a condução da venda, com compromisso reforçado dele	Delimitar o preço e as condições, limitar a duração, anotar as condições de saída
Procuração específica	Autorizar uma pessoa a assinar o pré-contrato ou a escritura em seu nome	Limitar o poder a um ato preciso, escolher um procurador alcançável, manter a revogação possível

Além da tabela, quatro reflexos protegem um vendedor ausente:

• Exigir um documento escrito e datado para cada ato, e guardar uma cópia assinada na sua pasta, acessível de qualquer lugar.
• Limitar os poderes ao necessário: um mandato para vender, uma procuração para assinar, nunca um cheque em branco.
• Nunca enviar originais de documentos de identidade sem saber a quem e para que uso; o notário e o profissional constituído sabem pedir a você o que é necessário.
• Datar e registrar cada troca: a releitura de uma cláusula, a contestação de um relatório, o encerramento de um mandato se provam por escrito.

Como a French Realty se articula em volta desses documentos?

A French Realty não recebe nem o mandato nem a procuração: esses documentos pertencem ao profissional que assume a venda e ao notário que recebe a escritura. O nosso papel fica em volta: preparar a documentação que esses atos vão formalizar, estado do imóvel, laudos, valorização, avaliação confrontada com as vendas reais; explicar a você o que cada documento compromete, para que a assinatura seja uma escolha esclarecida; e depois coordenar os envolvidos entre si e entre os fusos horários.

Na prática, o seu interlocutor dedicado prepara o terreno antes da assinatura do mandato, garante que os documentos esperados pelo profissional e pelo notário estejam reunidos, e organiza no local o que exige presença, com o serviço de presença e atendimento no local, sob orçamento. Assinado o mandato, ele acompanha os relatórios no seu lugar e avisa você quando uma decisão espera; recebida a procuração, ele cuida para que o procurador e o notário tenham tudo o que é necessário para assinar no dia marcado. Você mantém a assinatura e a decisão; a documentação e o calendário são mantidos para você.

Para prolongar o assunto, leia depois o guia sobre o ganho de capital imobiliário do não residente, que muitas vezes decide o calendário da venda, e percorra a categoria Venda e transmissão do Journal, onde este guia e os vizinhos dele estão reunidos.

Se a sua venda exige delimitar mandato e procuração sem que você viaje, o estudo personalizado oferecido pela French Realty permite montar a lista exata dos documentos esperados na sua situação, com o seu interlocutor dedicado, antes de qualquer compromisso.